分层产权与物业管理
管理层可以把共用停车位出租、预留或收费吗？
管理主体可以出租或分配共用产业车位——共管机构依第 23(2)(c) 条，管理机构依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条——并可依第 32(3) 或 70(2) 条透过附加细则规范停车。但订立这些附加细则需要在大会上通过**特别决议**，不是管委会自己拍板。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在确认自己到底买到什么停车权的买家，以及正在为车位起争执的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
车位、权利，以及谁说了算
这一篇拆解的是：处置共用产业需要在正确的会议上通过正确类型的决议，不是管委会在 WhatsApp 群里拍板。 每户几个车位，是在你家买第二辆车的很多年前就定死的数字。
把共用产业作商业用途的权力
共管机构依第 23(2)(c) 条可以出租或租赁产业。管理机构则依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条，拥有对等的出租或租用权力。正是这些条文，让一个项目可以把多余的共用产业车位租出去、而不是空着，并把收入并入维修账户。所以「管理层能不能对共用车位收费」这个问题，原则上的答案是可以——真正值得问的，永远是「用的是哪一项授权」。
停车规定属于附加细则，而附加细则需要特别决议
规范停车——预留车位、分配车位、附加使用条件——是透过附加细则来做的。共管机构的权力在第 32(3) 条，管理机构在第 70(2) 条。关键在于：订立、修改或废除附加细则，必须在大会上通过特别决议——共管机构依第 21(2)(g) 和 32(3) 条，管理机构依第 59(2)(g) 和 70(2) 条。特别决议的门槛，高于用来议定管理费费率的普通多数；而这道门槛，正是大多数非正式停车规定从来没跨过去的那一道。
怎么核实一条停车规定是不是真的成立
索取附加细则本身，以及通过该特别决议的那次大会的会议记录。两份文件，要么有，要么没有。如果这条规定只是靠一份通函、一张布告栏告示，或者一次管委会决议就推出来的，那它就没有按第 32(3) 和 70(2) 条要求的方式订立——而这才是该提出来的点，书面提出，在你去争论「这条规定公不公平」之前。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿到分层图和买卖合约的附表，书面确认哪些车位是绑定在你单位上的附属产业。付钱之前就做这件事，不要等到要卖房时才做。
买家检查清单
可以——但要有正确的授权。出租权在共管机构是第 23(2)(c) 条，在管理机构是第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条。透过附加细则规范停车的权力在第 32(3) 和 70(2) 条。而订立这些附加细则，必须在大会上通过特别决议——共管机构依第 21(2)(g) 和 32(3) 条，管理机构依第 59(2)(g) 和 70(2) 条。
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| 1 | 问清楚管理层依据的是哪一项权力——共管机构第 23(2)(c) 条，管理机构第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条。 |
|---|---|
| 2 | 对任何一条停车规定，索取附加细则本身和通过它的那次大会的会议记录。 |
| 3 | 核实通过的是特别决议，而不是普通决议——共管机构第 21(2)(g)、32(3) 条；管理机构第 59(2)(g)、70(2) 条。 |
| 4 | 确认共用产业车位的租金收入进了维修账户。 |
| 5 | 如果这条规定只来自一份通函或布告栏，先书面提出程序上的问题。 |
常见问题
管理层可以把共用产业车位租出去吗？
可以。共管机构依第 23(2)(c) 条可出租或租赁产业，管理机构依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条。
停车规定需要什么样的批准？
停车由附加细则规范——共管机构依第 32(3) 条，管理机构依第 70(2) 条；而订立附加细则必须在大会上通过特别决议——第 21(2)(g) 和 32(3) 条，或第 59(2)(g) 和 70(2) 条。
管委会用一份通函宣布了新的停车规定，这样够吗？
作为附加细则不够。法令要求在大会上通过特别决议，所以请索取该附加细则和通过它的那次会议记录。
租金收入去哪里了？
进入该项目的资金——请管理层在维修账户里指出这条收入科目。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
欠管理费，管理层可以断你的水、锁你的水表、不让你搭电梯吗？
757 法令和 2015 年条例都没有赋予管理主体因欠费而切断单位水电的明文权力。条例允许的是：依附加细则第 6(5) 条暂停共用设施与服务，以及依第 6(4) 条停用你的门禁卡，重新启用费不得超过 RM50。
Lewis 总结
吵之前先分清楚。停用门禁卡和暂停设施是合法的，管理层也会用；切断水电则没有明文的法定依据，值得马上书面质疑。但无论哪一种，先把欠费缴清——账目一清，这里所有的手段都立刻失效。
管理层在什么情况下要负法律责任：疏忽、资金短缺、没买保险
如果共管机构委员会未能维护、审计或允许检查账目，他们依第 26(5) 条（共管机构）和第 62(5) 条（管理机构）面临个人责任——罚款最高 RM250,000 和监禁最高三年。管理机构必须依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 条保持公共财产的修缮状态。附则豁免管理机构对车辆拖曳、未授权动物移除和不领取物品处置的责任，但不存在使该机构对盗窃或丢失承担责任的一般条款。索赔提交至依第 102 和 105(1) 条的仲裁庭。
Lewis 总结
如果委员会在账目上失职，个人的责任是真实的且昂贵的——引用第 26(5) 或 62(5) 条。如果你在为盗窃或车辆损坏起诉，问一个律师第三附表中的附则豁免是否会适用——该机构对丢失没有全面责任，但你与该机构之间的合同可能会施加责任。
被爆窃、失窃、车在停车场被偷：管理层要不要负责？
757 法令和附表三附加细则里，没有一条一般性的明文规定，要求管理主体为住户财物的失窃或损失负责。附加细则里凡是提到责任的地方，反而是在豁免管理机构——拖车或锁车造成的损坏、移走动物、处置无人认领的阻碍物。
Lewis 总结
自己买家财险，不要把门口那间保安亭当成保障。法令给了项目提供保安的权力和支付它的钱，但它并没有把「保安失守」变成一项对这栋楼的自动索赔。
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问清楚管理层依据的是哪一项权力——共管机构第 23(2)(c) 条，管理机构第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条。
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对任何一条停车规定，索取附加细则本身和通过它的那次大会的会议记录。
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核实通过的是特别决议，而不是普通决议——共管机构第 21(2)(g)、32(3) 条；管理机构第 59(2)(g)、70(2) 条。
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确认共用产业车位的租金收入进了维修账户。