分层产权与物业管理
发展商必须在法定期限内召开第一次 JMB 会议 —— 不开会怎么办？
发展商必须在交付空置管有权（VP）之日起不迟于 12 个月内召开第一次 JMB 会议（第 17(1)(b) 条配合第 18(1) 条）。不召开即属犯罪，依第 18(2) 条可处不超过 RM250,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 想对自家楼宇的运作有发言权的业主，以及正在考虑要不要竞选管委会的人。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
真正做决定的是谁
本文要处理的是：这是刑事罪行，不只是「拖延」。知道期限和罚则，才推得动不理不睬的发展商。 分层项目是一个强制性的小型民主体：投票的人就是付钱的人，出席率直接决定你的持有成本。
十二个月，而且计时从交付空置管有权那天开始
第 17(1)(b) 条配合第 18(1) 条，要求发展商在把单位的空置管有权交付给买家之日起不迟于十二个月内，召开共管机构的第一次会议。对于在法令生效前就已交付空置管有权的楼宇，第 17(1)(a) 条同样订十二个月，但改从法令生效日起算。触发点是「交付空置管有权」——不是竣工，不是拿到 CCC，也不是发展商觉得这栋楼够稳定了的那一天。
罚则不是象征性的
第 18(2) 条把不召开该会议定为罪行。一经定罪，发展商可处不超过二十五万令吉罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。按任何标准看这都是重罚，而它之所以存在，是因为第一次 JMB 会议正是管理费资金的控制权从发展商手上转出去的时刻。一个过了十二个月还没召开的发展商，不只是「动作慢」。
唯一合法的「没有 JMB」的理由
第 17(5) 条规定，如果管理机构在第一次 JMB 会议召开之前就已成立，则无须召开该会议，也不设立共管机构。这种情况发生在分层地契下得够早、项目直接进入管理机构阶段的时候。所以在你指控任何人违法之前，先问一个更窄的问题：分层地契发出来了吗，管理机构成立了吗？如果是，第 17(5) 条就是答案，你该把注意力转到管理机构自己那个第一次常年大会的期限上。
十二个月过了之后该做什么
书面去信发展商，引用第 17(1)(b) 和 18(1) 条，要求对方给出第一次会议的日期，或者说明第 17(5) 条适用的依据。抄送建筑物专员。把回复保存好。如果会议随后召开了，请注意第 18(3) 条要求发展商在会议前给出不少于十四天的书面通知——一个临时通知召开的会议，就是一个大多数业主到不了的会议，这件事值得事先提出异议，而不是事后抱怨。
拿你自己那栋楼核对一遍
查一下你们自己项目的附加细则，以及这次会议实际发出的通知——期限和法定人数由法令规定，但项目可以加上有效的变通。如果某个决议看起来不合规，请在开会之前书面提出异议，不要事后才说。
买家检查清单
期限是自单位空置管有权交付给买家之日起 12 个月，逾期的罚则是不超过 RM250,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。唯一合法的「没有 JMB」的理由是第 17(5) 条：如果管理机构在第一次会议召开之前就已成立，那就根本不设立 JMB。
1
2
3
4
5
| 1 | 把你收到空置管有权的确切日期记下来——十二个月是从这天起算的。 |
|---|---|
| 2 | 第十二个月时，书面去信发展商，引用第 17(1)(b) 和 18(1) 条，并抄送建筑物专员。 |
| 3 | 具体问清楚管理机构有没有成立——那会触发第 17(5) 条的适用。 |
| 4 | 收到第一次会议通知时，核对它有没有给足第 18(3) 条要求的至少十四天。 |
| 5 | 每一份书面回复都留着——日期链条才是日后投诉站得住脚的东西。 |
常见问题
发展商必须什么时候召开第一次 JMB 会议？
自把单位空置管有权交付给买家之日起不迟于十二个月——第 17(1)(b) 条配合第 18(1) 条。若空置管有权在法令生效前已交付，则依第 17(1)(a) 条，十二个月从法令生效日起算。
发展商不召开会怎样？
依第 18(2) 条即属犯罪，一经定罪可处不超过 RM250,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。
我们这栋楼根本没有 JMB，这一定是违法吗？
不一定。依第 17(5) 条，如果管理机构在第一次 JMB 会议召开之前就已成立，则不设立 JMB，也无须召开该会议。
第一次会议要提前多久通知？
依第 18(3) 条，不少于十四天的书面通知。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
从 JMB 移交到 MC：法律上必须交出哪些东西，以及怎么查有没有交齐
移交给共管机构，依条例第 11 条使用 Form 4，须在发展商管理期届满前完成（第 15(1) 条）；移交给管理机构，依条例第 22 条使用 Form 13，须在初步管理期结束前完成（第 55(1) 条）。两者都附带一份详细的资金、资产、记录与文件清单。
Lewis 总结
把第 15(3) 和 55(3) 条的清单打印出来，在移交会议上一项一项打钩。那些没人会开口要的文件——管线电缆的实际位置图、保修书和操作手册、业主登记册、保单正本——恰恰是一栋楼在五年后要花钱重新弄出来的那些。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
把你收到空置管有权的确切日期记下来——十二个月是从这天起算的。
Send
第十二个月时，书面去信发展商，引用第 17(1)(b) 和 18(1) 条，并抄送建筑物专员。
Send
具体问清楚管理机构有没有成立——那会触发第 17(5) 条的适用。
Send
收到第一次会议通知时，核对它有没有给足第 18(3) 条要求的至少十四天。