分层产权与物业管理
从 JMB 移交到 MC：法律上必须交出哪些东西，以及怎么查有没有交齐
移交给共管机构，依条例第 11 条使用 Form 4，须在发展商管理期届满前完成（第 15(1) 条）；移交给管理机构，依条例第 22 条使用 Form 13，须在初步管理期结束前完成（第 55(1) 条）。两者都附带一份详细的资金、资产、记录与文件清单。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 想对自家楼宇的运作有发言权的业主，以及正在考虑要不要竞选管委会的人。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
决定你账单的那场会议
本文要处理的是：钱、账目、保险、钥匙、合约。任何一项没交齐，就是日后长年纠纷的源头。 法令对发展商、JMB 和 MC 都订了硬性期限，而且逾期就是罪行。
移交给共管机构
第 15(1) 条要求发展商在其管理期届满前完成移交——依第 7(2) 条，该期间自交付空置管有权起，至共管机构成立后一个月止，除非专员批准延长。条例第 11 条订明移交使用 Form 4。第 15(1)(a) 条处理资金：在支付一切妥为记入该等账户的开支之后，维修账户和储备金账户里的所有余额。第 15(1)(b) 条处理其余一切：行政办公室、两个基金的经审计账目、发展区的全部资产、与维修管理有关且必需的全部记录，以及全部发票、收据和付款凭单。
大多数移交都会跳过的那份文件清单
第 15(3) 条是最常被遗忘的部分，而且它很长。发展区内建筑物或土地的全部已批准图则副本。当管线、电线、电缆、管槽或其他系统设施的实际位置与已批准图则不符时，标明其实际位置的文件。维修或管理合约。单位表、修订后的单位表，或拟议的分层图。建筑承包商、分包商和供应商的名称与地址。保修书、操作手册、原理图和操作说明。业主登记册。以及依法令投保的全部保险单正本。
移交给管理机构
第 55(1) 条订明了第二次移交，须不迟于初步管理期届满——该期间自交付空置管有权起，至管理机构第一次常年大会后一个月止（第 46(2) 条）。条例第 22 条订明使用 Form 13。第 55(1)(a) 条把维修账户和储备金账户中全部余额的控制权，移交给管理委员会。第 55(1)(b) 条涵盖行政办公室、经审计账目、管理机构的全部资产，以及维修管理所必需的全部记录。第 55(3) 条对应同一份文件清单，只是以「分层名册」（strata roll）取代「业主登记册」。
未经审计的账目，以及三个月规则
两条条文都留了一个务实的余地。当移交的账目未经审计时，发展商仍然必须提供截至移交日为止的经审计账目——依第 15(2) 条，须在发展商管理期届满后三个月内；依第 55(2) 条，须不迟于初步管理期届满后三个月。这一点值得在移交会议上就记进日历，因为「未经审计地移交、之后又没人跟进」，正是一栋楼最终无法判断自己继承的期初余额是否正确的原因。
拿你自己那栋楼核对一遍
查一下你们自己项目的附加细则，以及这次会议实际发出的通知——期限和法定人数由法令规定，但项目可以加上有效的变通。如果某个决议看起来不合规，请在开会之前书面提出异议，不要事后才说。
买家检查清单
两次移交、两份表格、两个期限。移交给 JMB：Form 4，须在发展商管理期届满前完成——该期间自交付空置管有权起，至 JMB 成立后一个月止（第 7(2) 条）。移交给管理机构：Form 13，不迟于初步管理期届满——该期间自交付空置管有权起，至管理机构第一次常年大会后一个月止（第 46(2) 条）。若移交时账目未经审计，经审计的账目须在三个月内补上（第 15(2)、55(2) 条）。
1
2
3
4
5
| 1 | 确认适用哪一次移交：依条例第 11 条以 Form 4 移交给 JMB，还是依第 22 条以 Form 13 移交给管理机构。 |
|---|---|
| 2 | 核对期限：发展商管理期届满前（第 15(1) 条），或初步管理期结束前（第 55(1) 条）。 |
| 3 | 在会上把第 15(3) 或 55(3) 条的文件清单，一项一项打钩确认。 |
| 4 | 特别要开口索取：管线电缆的实际位置图、保修书和操作手册，以及保单正本。 |
| 5 | 如果账目未经审计，把第 15(2) 或 55(2) 条的三个月期限记进日历，跟进经审计的那一套。 |
常见问题
移交给 JMB 用哪份表格？
Form 4，依 2015 年条例第 11 条订明；依第 15(1) 条，移交须在发展商管理期届满前完成。
那移交给管理机构呢？
Form 13，依条例第 22 条订明；依第 55(1) 条，移交须不迟于初步管理期届满。
必须移交哪些资金？
在支付妥为记入该等账户的开支之后，维修账户和储备金账户中的全部余额——第 15(1)(a) 条；依第 55(1)(a) 条，这些余额的控制权移交给管理委员会。
如果移交的账目没有经过审计呢？
截至移交日的经审计账目必须在三个月内补上——发展商管理期后依第 15(2) 条，初步管理期后依第 55(2) 条。
哪些文件最常被漏掉？
第 15(3) 和 55(3) 条那份清单：已批准图则、与图则不符时管线电缆的实际位置、维修合约、单位表、承包商资料、保修书和操作手册、业主登记册或分层名册，以及保险单正本。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
发展商必须在法定期限内召开第一次 JMB 会议 —— 不开会怎么办？
发展商必须在交付空置管有权（VP）之日起不迟于 12 个月内召开第一次 JMB 会议（第 17(1)(b) 条配合第 18(1) 条）。不召开即属犯罪，依第 18(2) 条可处不超过 RM250,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。
Lewis 总结
把你拿到空置管有权那天的日期记下来。十二个月之后，发展商要么违法，要么拿得出第 17(5) 条的理由。就这一个日期，是新落成楼宇里业主手上最有用的筹码，而几乎没有人把它记下来。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
确认适用哪一次移交：依条例第 11 条以 Form 4 移交给 JMB，还是依第 22 条以 Form 13 移交给管理机构。
Send
核对期限：发展商管理期届满前（第 15(1) 条），或初步管理期结束前（第 55(1) 条）。
Send
在会上把第 15(3) 或 55(3) 条的文件清单，一项一项打钩确认。
Send
特别要开口索取：管线电缆的实际位置图、保修书和操作手册，以及保单正本。