分层产权与物业管理
储备金被乱用：什么算滥用，以及怎么阻止
把储备金花在第 24(2)、51(2) 和 61(2) 条允许范围之外，是违规，不是「见仁见智」。业主有查阅账目的权利，也可以要求出具第 31 条证明（管理机构则为第 73 条）；拒绝让人查阅是罪行，依第 26(5) 和 62(5) 条可处最高 RM250,000 罚款或三年监禁；而仲裁庭可依附表四第一部分第 12 项命令对方提供文件。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 对自己缴的费用有疑问的业主，以及在下订之前想算清楚高楼持有成本的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
这笔费用是怎么来的
如果你需要弄明白这件事，可以从这里开始：法令限制了储备金能付什么。用储备金付日常维修是明确的警讯，不是见仁见智的问题。 这是持有成本问题，所以它该出现在你买之前的模型里，而不是买了之后的投诉里。
先确认这真的属于「滥用」
储备金必须专用于资本性支出，允许的用途是穷尽列举的：共管机构依第 24(2) 条，管理机构依第 51(2) 条配合第 61(2) 条。粉刷或重新粉刷共用产业、购置与共用产业有关使用的动产、更新或更换装置与配件、共用产业的提升与翻新，以及该机构认为必要的任何其他资本性支出。日常维修、运作开销、工资和消耗品都不在这份清单上。在你用「滥用」这个词之前，先把那笔支出对着这些条款核一遍——一笔本来就属于资本性、只是没解释清楚的开支，是沟通问题，不是违规。
你的查阅权，以及那份证明
业主可以查阅账簿，也可以取得一份关于基金状况的证明——共管机构依第 31 条，管理机构依第 73 条。证明是更有用的工具，因为它要求该机构在一份正式文件上写明余额，而不是在会议上口头描述。请以书面形式提出请求，并保留副本。如果你不是现有业主，而是在做尽职调查的买家，这也正是你的律师会要的那份文件。
拒绝让你查，本身是另一项罪行
这一点会改变整个博弈格局。未能设立或审计账目，或未能允许查阅，依共管机构第 26(5) 条和管理机构第 62(5) 条即属犯罪——而且管委会成员须个人承担责任，可处最高二十五万令吉罚款、最高三年监禁，或两者兼施。拒绝出具第 31 条证明，另有其罚则，依 2015 年条例第 19(2) 条：最高五万令吉罚款、最高三年监禁，或两者兼施。当义务性质的委员明白自己是个人暴露在风险中时，账目通常就找得到了。
告到仲裁庭
如果查阅和出证都解决不了，分层管理仲裁庭就是该去的场子——第 102 和 105(1) 条。附表四第一部分里有两项诉由在这里最相关：第 1 项让你就管理主体履行职责的问题提出争议，储备金被不当动用就落在这一项；第 12 项让你强制该机构提供文件。在记录被扣着不给的情况下，两项一起提——因为那道提供文件的命令，正是你用来证明第一项主张的东西。
拿你自己那栋楼核对一遍
在依据本文任何内容行动之前，先向管理层索取最新的审计账目、目前每份额单位的收费率和储备金余额。费率和楼宇成本因楼而异，但法定框架不会变。
买家检查清单
三个杠杆，按顺序用。第一，查阅账簿，并依第 31 条（JMB）或第 73 条（管理机构）取得基金余额证明。第二，如果查阅被拒，那个拒绝本身就是罪行——依第 26(5) 和 62(5) 条，管委会成员须个人负责，可处最高 RM250,000 罚款、最高三年监禁或两者兼施；而拒绝出具第 31 条证明，依条例第 19(2) 条可处最高 RM50,000 或三年。第三，依第 102 和 105(1) 条向仲裁庭提告。
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| 1 | 在你称之为「滥用」之前，先把争议中的支出对照第 24(2) 条或第 51(2)、61(2) 条的允许用途核一遍。 |
|---|---|
| 2 | 提出书面查阅账簿的请求，并留一份带日期的副本。 |
| 3 | 索取基金余额证明——共管机构依第 31 条，管理机构依第 73 条。 |
| 4 | 如果查阅或出证被拒，请注意第 26(5) 和 62(5) 条让管委会成员个人承担最高 RM250,000 或三年的责任。 |
| 5 | 如果还是解决不了，依附表四第一部分第 1 项向仲裁庭提告，并同时用第 12 项强制对方提供文件。 |
常见问题
储备金在法律上可以花在什么地方？
只能用于资本性支出，具体列在共管机构第 24(2) 条、管理机构第 51(2) 配合 61(2) 条——粉刷、购置动产、更新或更换装置与配件、提升与翻新，以及该机构认为必要的其他资本性支出。
我可以要求查看账目吗？
可以。业主可以查阅账簿，并取得基金余额证明——共管机构依第 31 条，管理机构依第 73 条。
管委会拒绝让我查阅怎么办？
拒绝查阅，或未能设立或审计账目，依共管机构第 26(5) 条和管理机构第 62(5) 条即属犯罪，管委会成员须个人承担最高 RM250,000 罚款、最高三年监禁或两者兼施。
储备金被滥用，该去哪里提告？
依第 102 和 105(1) 条向分层管理仲裁庭提告——附表四第一部分第 1 项用于就履行职责提出争议，第 12 项用于强制该机构提供文件。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
不交管理费，真正会发生什么：从催缴信到产业被扣押的完整链条
停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
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在你称之为「滥用」之前，先把争议中的支出对照第 24(2) 条或第 51(2)、61(2) 条的允许用途核一遍。
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提出书面查阅账簿的请求，并留一份带日期的副本。
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