分层产权与物业管理
哪些楼宇文件你有法定权利查阅，以及管理层必须在多久内给你
业主可以查阅账簿，并取得基金余额证明——共管机构依第 31 条，管理机构依第 73 条。拒绝查阅，或未能设立或审计账目，依第 26(5) 和 62(5) 条即属犯罪，管委会成员须个人承担最高 RM250,000 或三年的责任。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 想对自家楼宇的运作有发言权的业主，以及正在考虑要不要竞选管委会的人。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
权力在谁手上
下面要讲清楚的问题是：账目、登记册、合约、会议记录，都不是管理层的私产。拒绝提供是罪行，不是「内部规定」。 在这里，程序不是官僚主义——它是你的钱和一小群不受问责的人之间唯一的屏障。
你可以要求看什么
业主可以查阅账簿，也可以取得一份关于基金状况的证明——共管机构依第 31 条，管理机构依第 73 条。实务上，证明是两者中更有用的那个，因为它把余额写进一份由该机构签署的正式文件里，而不是在会议上口头描述。如果你不是现有业主，而是在做尽职调查的买家，这也正是产权律师会想看的那份文件。
拒绝是犯罪，而且责任落到个人头上
这一点会改变行为。未能设立或审计账目，或未能允许查阅，依共管机构第 26(5) 条和管理机构第 62(5) 条即属犯罪——而且管委会成员须个人承担责任，可处最高二十五万令吉罚款、最高三年监禁，或两者兼施。另外，拒绝出具第 31 条证明，依 2015 年条例第 19(2) 条另属犯罪，可处最高五万令吉罚款、最高三年监禁，或两者兼施。
如果他们还是不拿出来
告到分层管理仲裁庭。附表四第一部分包含一项独立的诉由：强制发展商、共管机构、管理机构或子管理机构提供资讯或文件。实务上的关键，是把它和这些文件所关联的实质投诉一起提出，而不是分两次。理由很直接：那道「提供文件」的命令，往往正是让你的实质主张从「我认为」变成「有据可查」的那一步；如果先单独去要文件、拿到之后再回头提实质主张，等于把一件事拆成两个来回，时间和精力都白花。立案时把两项诉由写在同一份申请里，仲裁庭一次就能把该看的东西看齐。
拿你自己那栋楼核对一遍
查一下你们自己项目的附加细则，以及这次会议实际发出的通知——期限和法定人数由法令规定，但项目可以加上有效的变通。如果某个决议看起来不合规，请在开会之前书面提出异议，不要事后才说。
买家检查清单
三个杠杆。查阅账簿。依共管机构第 31 条或管理机构第 73 条取得基金状况证明。以及，若上述任一被拒，第 26(5) 和 62(5) 条的罪责——管委会成员须个人承担最高 RM250,000 罚款、最高三年监禁，或两者兼施。拒绝出具第 31 条证明另有其罚则，依条例第 19(2) 条：最高 RM50,000、三年，或两者兼施。
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| 1 | 把请求写成书面，并写明条文——共管机构第 31 条，管理机构第 73 条。 |
|---|---|
| 2 | 索取基金余额证明，不要只满足于会议上的口头交代。 |
| 3 | 如果查阅被拒，引用第 26(5) 或 62(5) 条，并指出管委会成员须个人负责。 |
| 4 | 如果第 31 条证明被拒，引用 2015 年条例第 19(2) 条。 |
| 5 | 如果什么都拿不到，依附表四中「强制提供文件」那一项诉由，向仲裁庭提告。 |
常见问题
我有权看楼宇的账目吗？
有。业主可以查阅账簿并取得基金状况证明——共管机构依第 31 条，管理机构依第 73 条。
管委会拒绝会怎样？
未能允许查阅，或未能设立或审计账目，依共管机构第 26(5) 条和管理机构第 62(5) 条即属犯罪，管委会成员须个人承担最高 RM250,000 罚款、最高三年监禁或两者兼施。
拒绝出具证明另有罚则吗？
有。2015 年条例第 19(2) 条把「拒绝出具第 31 条证明」定为罪行，可处最高 RM50,000 罚款、最高三年监禁，或两者兼施。
仲裁庭可以命令他们交出文件吗？
可以。附表四第一部分包含「强制发展商、JMB、管理机构或子管理机构提供资讯或文件」这一项诉由。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
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Lewis 总结
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不交管理费，真正会发生什么：从催缴信到产业被扣押的完整链条
停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
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把请求写成书面，并写明条文——共管机构第 31 条，管理机构第 73 条。
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索取基金余额证明，不要只满足于会议上的口头交代。
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如果查阅被拒，引用第 26(5) 或 62(5) 条，并指出管委会成员须个人负责。
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如果第 31 条证明被拒，引用 2015 年条例第 19(2) 条。