分层产权与物业管理
分层地契上的面积和买卖合约不一样：你能索赔什么，期限多久
《1985 年分层地契法令》和 757 法令，都没有针对「认证分层图与买卖合约面积不符」的明文条款。318 法令第 73 条保留了其他权利与救济，所以这是一项合约上的主张——而仲裁庭可以判赔偿或更正合约，但不能更正登记册。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 买没有个别分层地契的单位的买家，以及地契拖了很多年还没下来的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
地契，以及拿到之前的那段空窗
这一篇拆解的是：两部分层法令都没有为此写下公式——救济是合约性的，由第 73 条保留；仲裁庭可以判赔偿，但不能更正登记册。 拥有土地之上的空间，需要测量、图则和登记——这就是为什么时间差是结构性的，不是谁在拖。
两部法令对此保持沉默
这一点值得直说，因为很多说法都在暗示存在一项法定权利。《1985 年分层地契法令》和《2013 年分层管理法令》，都没有针对「认证分层图上的单位面积与买卖合约所载面积不符」的明文条款。没有订明的公式，没有法定的赔偿费率，也没有可以自动生效的退款权。这两部法令的做法，是把这块地留给其他法律。
第 73 条把你放回合约上
318 法令第 73 条保留了所有其他权利与救济。这条才是关键，因为它意味着这项主张是合约性质的：违反买卖合约、损害赔偿，或依该合约条款计算的补偿。所以，第一份该读的文件不是法令，而是你的买卖合约——尤其是它对该单位的描述、面积的丈量基准，以及任何处理「合约面积与最终测量结果之间差异」的条款。
更正登记册是《国家土地法典》的问题
如果问题在于分层登记册本身记错了，那同样不在分层法令的处理范围内。318 法令第 5 条要求本法令须与《国家土地法典》一并解读适用，所以登记错误的更正，落在该法典的一般条款之下，包括登记官更正错误的权力。那是一份不同的申请，递交给不同的部门，跟索赔是两回事。
仲裁庭能做什么、不能做什么
依 757 法令第 117 条和附表四第二部分，分层管理仲裁庭可以判赔偿、退还对价，或更正、变更合约。对于金额在其管辖上限之内的面积不足索赔，这些都是有用的权力。它不能做的，是更正分层登记册。所以：如果你要的是钱，仲裁庭是一个现实的场子；如果你要的是把登记册改过来，那是《国家土地法典》下的另一条路。
拿你自己那栋楼核对一遍
书面向发展商或管理层索取分层地契申请的当前进度和递交日期。把回复保存好——将来真要往上投诉时，你需要的就是这份文件。
买家检查清单
两部法令里都没有公式。318 法令第 73 条保留了所有其他权利与救济，把这项主张放回买卖合约上——违约、损害赔偿、合约上的补偿。至于更正分层登记册上的登记错误，走的是《国家土地法典》，因为 318 法令第 5 条要求本法令须与该法典一并解读适用。分层管理仲裁庭依第 117 条和附表四第二部分，可以判赔偿、退还对价，或更正、变更合约——但它不能自己去更正登记册。
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| 1 | 先读买卖合约里对该单位的描述、丈量基准，以及任何关于面积差异的条款。 |
|---|---|
| 2 | 不要去找法定的面积不足公式——两部分层法令里都没有。 |
| 3 | 留意 318 法令第 73 条保留了其他权利与救济，正是这一条把主张放回合约上。 |
| 4 | 如果是登记册本身记错了，那要走《国家土地法典》的更正程序，依据是 318 法令第 5 条。 |
| 5 | 如果你要的是赔偿，仲裁庭可以依第 117 条和附表四第二部分判给——但它不能更正登记册。 |
常见问题
面积不足有法定的赔偿公式吗？
没有。《1985 年分层地契法令》和《2013 年分层管理法令》，都没有针对「认证分层图面积与买卖合约面积不符」的明文条款。
那我的主张依据是什么？
合约。318 法令第 73 条保留了所有其他权利与救济，所以面积不足是以「违反买卖合约」或依其补偿条款去追究的。
登记册可以更正吗？
登记错误的更正走《国家土地法典》，因为 318 法令第 5 条要求本法令须与该法典一并解读适用。
分层管理仲裁庭帮得上忙吗？
它可以依第 117 条和附表四第二部分判赔偿、退还对价，或更正、变更合约——但它不能更正分层登记册。
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先读买卖合约里对该单位的描述、丈量基准，以及任何关于面积差异的条款。
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不要去找法定的面积不足公式——两部分层法令里都没有。
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留意 318 法令第 73 条保留了其他权利与救济，正是这一条把主张放回合约上。
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如果是登记册本身记错了，那要走《国家土地法典》的更正程序，依据是 318 法令第 5 条。