分层产权与物业管理
在公共道路上装闸门：居民协会什么时候算越权
分层项目入口的栏杆或挡板，如果道路是共用产业，可能是可以强制执行的，因为 757 法令和附加细则只对共用产业起作用。如果道路是公共道路，栏杆是地方当局和道路交通法的问题，不是分层管理主体的事。栏杆的法律依据完全取决于谁拥有该道路。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在分层项目和有地保安社区之间做比较的买家，以及正在为保安费起争执的住户。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
保安是一条预算科目
本文要处理的是：封闭公共道路需要地方政府批准；而拒绝没交费的住户进出，又是另一个层面的问题。 保安通常是一栋楼预算里最大的单项支出，而且它几乎全是工资。
共用产业上栏杆的法律依据
如果道路按分层计划属共用产业，757 法令和附表三附加细则给了管理主体控制其进出的权力。第 17(1) 和 17(2) 条附加细则允许管理机构要求查验身份、命令非业主离开。栏杆是该权力的机械表现。管理主体可依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条订立附加细则，管辖栏杆的使用、设定进出时间、要求登记、并依第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 条罚款最多 RM200。
栏杆作为公共道路问题
如果道路是公共道路，它就不是共用产业。757 法令不适用，管理主体对其没有法定权力。是否可以放置或维护栏杆，是地方当局和道路交通法的事，不是分层项目的事。有些地方当局允许在靠近公共道路的私地上放置栏杆，若条件达成；有些则不允许。居民的角色是向地方当局查证并取得任何必要许可，而不是假定居民协议或项目附加细则授权在公地上放置栏杆。
闸门建设前的实际步骤
首要步骤总是：确定道路的身份——共用产业还是公共道路。问管理主体和开发商，然后直接以书面向地方当局确认。答复应说明道路身份，如果是公共，是否允许栏杆及条件。未经此确认就安装栏杆，有被地方当局勒令拆除的风险，也会让管理主体陷入责任。把书面确认保存在项目的记录里。
拿你自己那栋楼核对一遍
问清楚保安这一项每户每月分摊多少，以及过去三年怎么变的。如果社区在公共道路上，再问一句：有住户不交费时会怎样——答案会告诉你这个安排有多稳。
买家检查清单
栏杆和挡板是门禁管制装置。757 法令给了管理主体对共用产业进出的权力，依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条，允许安全与保安附加细则；第 17(1) 和 17(2) 条附加细则让它查验身份、赶走非业主。该权力仅限于共用产业。若道路属公共，没有任何分层权力适用——该道路受地方当局和道路交通法管辖。实际步骤总是一样的：先确定谁拥有道路。
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| 1 | 在继续前，以书面向地方当局确立道路身份。 |
|---|---|
| 2 | 如道路属共用产业，确认依第 32(3)(a) 或 70(2)(a) 条的细则权力。 |
| 3 | 如道路属公共，从地方当局取得栏杆的书面许可。 |
| 4 | 如道路属共用产业，在附加细则中记录栏杆的进出规则。 |
| 5 | 保存来自地方当局的所有书面确认在管理主体的记录里。 |
常见问题
管理主体可以安装栏杆吗？
只有在道路是共用产业时才可以。依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条，主体可订立安全与保安附加细则。如果道路是公共，地方当局决定是否允许栏杆。
未经许可在公共道路上放置栏杆会怎样？
地方当局可能会勒令拆除，管理主体可能因公地上的未授权构造物而承担责任。总是先取得书面确认的道路身份和许可。
项目可以为栏杆设定进出时间吗？
可以，依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条订立的附加细则——但仅当道路是共用产业时才可以。违反细则的罚款上限是 RM200，依第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 条。
我应该问谁是否允许栏杆？
从管理主体和开发商问起道路身份。然后以书面直接向地方当局确认，询问是否允许栏杆及条件。
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在继续前，以书面向地方当局确立道路身份。
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如道路属共用产业，确认依第 32(3)(a) 或 70(2)(a) 条的细则权力。
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如道路属共用产业，在附加细则中记录栏杆的进出规则。