分层产权与物业管理
分层式的封闭社区 vs 有地住宅区的保安计划：这个法律差别决定了一切
内部道路的分层项目和坐落在公共道路上的独立屋社区，适用的法律框架完全不同。在分层项目里，道路属于《分层产业法》第 4 条定义的共用产业，维修费是《分层管理法》第 52(1) 条规定的法定义务。坐落在公共道路上的独立屋社区完全不在分层法令范围内，没有法定收费，任何费用完全取决于居民之间达成的协议。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在分层项目和有地保安社区之间做比较的买家，以及正在为保安费起争执的住户。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
你买的到底是什么
本文要处理的是：一种情况里，道路是共用产业，费用是强制的；另一种情况里，道路是公共的，费用收不动。 道路属于共用产业还是公共道路，会改变之后每一个法律问题的答案。
道路属于共用产业的情况
在分层项目里，界线内规划的道路属于《分层产业法》第 4 条定义的共用产业。这一分类带来三项后果。第一，每一业主必须无条件地，依《分层管理法》第 52(1) 条，通过维修费支付其维护费用。第二，第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条允许管理主体就安全与保安订立附加细则，让该主体对谁可进入和使用这些道路拥有权力。第三，附表三第 17(1) 和 17(2) 条细则允许管理机构要求出示身份，并命令非业主离开。
道路属于公共道路的情况
道路被宣布或已被接纳为公共道路的独立屋社区，完全在《分层管理法》范围外。没有法定收费附属于所有权，所以道路维护和保安的费用，完全取决于居民之间达成的协议，或居民与居民协会之间的协议。地方当局而非居民管理主体，对公共道路拥有权力。因此，费用和规则是地方当局的事务，以及居民之间任何私下协议的事务。
如何判断属于哪一种
从分层计划开始——如果道路在计划上显示为共用产业的一部分，它们就是共用产业。独立屋产业的分割计划会显示不同的所有权。问开发商或管理主体，道路是否已正式公报或被接纳为公共道路。如果你买进的是现有项目，查阅附加细则，看它们是否管辖道路进出；如果有，道路很可能是共用产业。如有疑虑，以书面向地方当局和管理主体确认。
拿你自己那栋楼核对一遍
问清楚保安这一项每户每月分摊多少，以及过去三年怎么变的。如果社区在公共道路上，再问一句：有住户不交费时会怎样——答案会告诉你这个安排有多稳。
买家检查清单
关键区别在于道路的所有权。如果道路属于项目内的共用产业，757 法令适用：每一业主依第 52(1) 条、第 12(1) 条和第 25(1) 条，无条件地支付维修费；管理主体可依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条就安全与保安订立并强制执行附加细则。如果道路是公共道路，该项目完全在 757 法令范围外——没有法定收费、没有附加细则权力，该道路由地方当局管辖。
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| 1 | 查阅分层计划，确认道路是否显示为共用产业。 |
|---|---|
| 2 | 问管理主体，道路是否由附加细则管辖。 |
| 3 | 向地方当局确认，道路是否已正式公报或被接纳为公共道路。 |
| 4 | 如果道路是共用产业，核实维修费是否在审计账户中单独列出。 |
| 5 | 如果道路是公共道路，在承担维修责任前，确认任何居民协议都是书面形式。 |
常见问题
我项目的维修费是强制性的吗？
只有在道路是共用产业时才是。依《分层管理法》第 52(1) 条，每一业主必须无条件支付费用和沉底基金。如果道路是分层项目外的公共道路，就没有法定收费。
管理主体可以订立控制道路的附加细则吗？
只有在道路是共用产业时才可以。依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 条，可以就安全与保安订立附加细则。如果道路是公共道路，地方当局而非管理主体管辖它们。
我怎样知道道路是不是共用产业？
查阅分层计划——共用产业道路会显示在其上。问管理主体和地方当局。如果附加细则管辖道路的进出，它们很可能是共用产业。
在独立屋社区，谁控制公共道路的进出？
地方当局和道路交通法。居民的费用是自愿的，除非他们在书面上彼此另有协议。
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向地方当局确认，道路是否已正式公报或被接纳为公共道路。
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如果道路是共用产业，核实维修费是否在审计账户中单独列出。