更换管理公司：正确程序、通知期，以及你必须要回来的移交清单

Quick summary

快速总结

适合谁

在评估自家楼宇管理水平的业主，以及把管理质量当成筛选条件的买家。

风险等级

中

买家行动

把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

适合谁	在评估自家楼宇管理水平的业主，以及把管理质量当成筛选条件的买家。
风险等级	中
买家行动	把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

管得好不好，是可以查证的

本文要处理的是：移交出问题，多半是因为没人列清楚该交回什么：账目、记录、资金、钥匙、合约、保单。几乎每一个「管得好不好」的信号，都是一份你可以要来看的文件。

谁委任的，就由谁来撤换

这里有两种截然不同的情况。由共管机构或管理机构依管理协议聘用的产业经理或代理，属于该机构的合约性委任，由该机构按协议本身的条款处理。而由建筑物专员依第 86(1) 条委任的管理代理，则不是。依 2015 年条例第 43(4) 条订明的 Form 23 第 3 款规定：只有专员有权终止该项委任，而作为「第一方」的发展商、JMB 或管理机构无权终止该管理协议。

离任的代理必须交出什么

第 91(1)(a) 条要求管理代理在终止后一个月内，编制并向专员提交维修账户和储备金账户的未经审计账目，同时移交一份完整的资产与负债清单，以及与该建筑物维修管理有关的全部记录。第 91(1)(b) 条随后要求，两个基金的经审计账目须在终止后三个月内提交给专员。这两个期限，应该在委任结束的那一天就记进日历。

让移交真的发生的那条罚则

第 91(2) 条把不履行上述移交义务定为罪行，可处不超过二十五万令吉罚款、最高三年监禁，或两者兼施。对一位离任代理来说，这是相当实质的风险敞口，值得写在第一封信里，而不是第三封。一栋眼看着一个月和三个月的期限过去却没有去信的楼，等于自己削弱了法令给它的唯一杠杆。

拿你自己那栋楼核对一遍

查证管理公司的注册资格，索取委任条款和最近两年的审计账目。这三份文件，能回答关于「管得好不好」的大部分问题。

买家检查清单

关键区分在于：这位经理是谁委任的。由专员依第 86(1) 条委任的管理代理，只能由专员终止——依条例第 43(4) 条订明的 Form 23 第 3 款规定，作为「第一方」的发展商、JMB 或管理机构无权终止该管理协议。终止后的移交义务写在第 91 条：一个月内向专员提交未经审计账目、一份完整的资产与负债清单及全部记录；三个月内提交经审计账目。

1

先弄清楚这位经理是谁委任的——是该机构依管理协议聘用的，还是专员依第 86(1) 条委任的。

2

如果是专员委任的，请求要提给专员；Form 23 第 3 款禁止该机构自行终止。

3

终止后，把「一个月内提交未经审计账目及资产负债清单」（第 91(1)(a) 条）记进日历。

4

把「三个月内提交经审计账目」（第 91(1)(b) 条）也记进日历。

5

任何一个期限过了，就引用第 91(2) 条及其 RM250,000 罚则去信，并抄送专员。

1	先弄清楚这位经理是谁委任的——是该机构依管理协议聘用的，还是专员依第 86(1) 条委任的。
2	如果是专员委任的，请求要提给专员；Form 23 第 3 款禁止该机构自行终止。
3	终止后，把「一个月内提交未经审计账目及资产负债清单」（第 91(1)(a) 条）记进日历。
4	把「三个月内提交经审计账目」（第 91(1)(b) 条）也记进日历。
5	任何一个期限过了，就引用第 91(2) 条及其 RM250,000 罚则去信，并抄送专员。