买之前就能查证的 7 个信号，判断一栋楼管得好不好

Quick summary

快速总结

适合谁

在评估自家楼宇管理水平的业主，以及把管理质量当成筛选条件的买家。

风险等级

中

买家行动

把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

适合谁	在评估自家楼宇管理水平的业主，以及把管理质量当成筛选条件的买家。
风险等级	中
买家行动	把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

权限，以及权限的边界

这一篇拆解的是：审计账目有没有准时提交、常年大会有没有准时开、欠费比率、储备金余额、保单、外包合约、会议记录 —— 全部可以查证。搞清楚经理的权限到哪里为止，你才分得出哪些是果断决策、哪些是越权。

法令本来就要求存在的那条纸面轨迹

你要的不是人情。账目每年必须审计——共管机构依第 21(1)(g) 和 26(1)(b) 条，管理机构依第 59(1)(g) 和 62(1)(b) 条，而附表二第 7(10) 段要求由认可公司核数师执行。第 7(7) 段要求账目必须在每一次常年大会上提呈，第 12(1) 和 12(3)(b) 段要求账目副本连同核数师报告，随会议通知至少提前十四天送出。一栋连续两年的经审计账目都拿不出来的楼，已经给了你一个确定的答案。

账目里的三个数字

收缴率——应收管理费总额对比实收总额——告诉你这份运营预算是不是真的。欠费金额及其账龄，告诉你资产负债表里有多少是收不回来的；超过十二个月的欠款很少能收进来。储备金余额，对照电梯、屋顶防水和外墙油漆的年限来读，告诉你特别摊派是「会不会」的问题，还是「什么时候」的问题。这三个数字合起来，对这栋楼未来五年的描述，比任何宣传册都准确。

治理，以及那位经理

查一查会议是不是真的在法定期限内召开——第一次 JMB 会议须在交付空置管有权后十二个月内（第 17(1)(b) 条配合第 18(1) 条）；管理机构第一次常年大会须在初始期届满后一个月内（第 57(1) 条）；以及此后历次常年大会。然后查这位经理：是依 242 法令注册的产业经理，还是依条例第 21 或 32 条缴存了「十二个月费用与 RM50,000 中较高者」的 Form 12 保证金。两者必居其一。

两份用来测试反应速度的文件

索取保险单，并索取基金状况证明——共管机构依第 31 条，管理机构依第 73 条。这份证明是整个清单里最好的单项测试，因为拒绝出具它依条例第 19(2) 条即属犯罪，可处最高 RM50,000 或三年；也因为要出具它，该机构就必须把余额写进一份签署过的文件里。这件事要花多久、最后到底给不给，是你在真正持有这个单位之前，能拿到的关于管理水平最可靠的信号。

拿你自己那栋楼核对一遍

查证管理公司的注册资格，索取委任条款和最近两年的审计账目。这三份文件，能回答关于「管得好不好」的大部分问题。

买家检查清单

以上每一项都是一份文件，不是一种看法。经审计账目——依第 21(1)(g)、26(1)(b)、59(1)(g) 和 62(1)(b) 条；依附表二第 7(7) 段在每次常年大会上提呈，并随通知提前十四天发出。会议在法定期限内召开。欠费数字及其账龄。储备金余额对照电梯、屋顶和外墙油漆的年限。经理依 242 法令的注册，或那份 Form 12 保证金。保险单。以及第 31 或 73 条证明——你一开口，对方拿不拿得出来。

1

连续两年的经审计账目，连同核数师报告。

2

证明常年大会确实召开过，且通知提前十四天连同账目一并送出。

3

收缴率，以及欠费金额及其账龄结构。

4

储备金余额，对照电梯、屋顶和外墙油漆的年限来读。

5

经理依 242 法令的注册，或依条例第 21 或 32 条缴存的 Form 12 保证金。

6

现行的保险单。

7

依第 31 或 73 条出具的基金状况证明——并留意它花了多久才到。

1	连续两年的经审计账目，连同核数师报告。
2	证明常年大会确实召开过，且通知提前十四天连同账目一并送出。
3	收缴率，以及欠费金额及其账龄结构。
4	储备金余额，对照电梯、屋顶和外墙油漆的年限来读。
5	经理依 242 法令的注册，或依条例第 21 或 32 条缴存的 Form 12 保证金。
6	现行的保险单。
7	依第 31 或 73 条出具的基金状况证明——并留意它花了多久才到。