分层产权与物业管理
为什么你的排屋是分层地契？这会改变什么
《1985 年分层地契法令》第 6(1) 条允许一幢两层以上的建筑物（坐落在已批地上）细分为单位，该地上的土地也可细分为单位。第 6(1A) 条允许一个已批地上有两幢以上建筑物时细分为「土地单位」。法令所定义的「土地单位」，是坐落于某地段、由一栋不超过四层建筑物（不含共用地下室）组成、包含附属产业和共用产业的单元。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 买没有个别分层地契的单位的买家，以及地契拖了很多年还没下来的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
法律意义上的「拥有」
这一篇拆解的是：有地分层意味着：一间有地房产也有共用产业、管理机构和管理费。买家几乎都会漏掉这一点。 份额单位决定你的管理费、你的投票权重、你在土地上的份额。值得查一查。
启用有地单位的那次修订
在《2013 年分层地契（修订）法令》之前，分层地契限制只用于建筑物。原本的第 6(1) 条允许已批地上的建筑物细分为单位，但不包括该地本身。2013 年修订引入了第 6(1A) 条，允许持有两幢或以上建筑物的已批地细分为「土地单位」。该修订在 2015 年 6 月 1 日生效；所以在该日期之前成立的项目不会用这种结构，而更早的「有地不能采用分层地契」的说法，是在这次修订之前说的。
「土地单位」是什么
「土地单位」在法令中被定义为：坐落于某地段内、由一栋不超过四层的建筑物（可包括共用地下室，但地下室本身不计入层数）、并包含附属产业和共用产业的单元。四层的上限不是随意的——它反映了在已细分项目里，更高建筑物的结构和防火工程含义。该定义也表明：土地单位并非古典意义上的自由地产——它既包括建筑物，也包括整个地段的共用产业。
随之而来的义务
土地单位的买家仍然拥有一个单位，不是一块独立的地段。757 法令第 52(1) 条把管理费加在「地主」身上，而第 52(8) 条对「建筑单位地主」和「土地单位地主」不做区分。所以，维修费和储备金供款都是要缴的。《分层管理法令》适用，包括法定附加细则、管理主体的权力，以及分层管理仲裁庭的司法管辖权。共用产业是共享的，管理机构或共管机构对其的维护义务，跟在建筑物项目里的一样。
为什么这种结构对风险重要
分层项目中的一个有地单位，表面上虽然看起来像拥有独立地段，实际上并不等同于持有一块独立地产。如果项目的结构完整性受到影响，管理主体对共用产业的义务和权力就会启动。如果项目被清盘，个别业主对该项目的债务要承担比例份额。如果涉及使用、出入或义务的纠纷，管理机构的附加细则和分层管理仲裁庭的司法管辖权就会生效。买家应该读一遍项目的附加细则，理解共用产业——包括任何共用地下室或共用土地——是怎么定义和管理的。
拿你自己那栋楼核对一遍
书面向发展商或管理层索取分层地契申请的当前进度和递交日期。把回复保存好——将来真要往上投诉时，你需要的就是这份文件。
买家检查清单
一栋有地产权的房产——排屋、半独立屋，或单栋洋房——可以在分层地契制度下。这是《2013 年分层地契（修订）法令》引入的，在 2015 年 6 月 1 日生效。「土地单位」被定义为包含一栋不超过四层的建筑物（不含共用地下室）、附属产业和共用产业的单元。实际后果是：有地的买家仍然有管理主体，仍然要按 757 法令第 52(1) 条缴费，仍然有共用产业，仍然受法定附加细则约束。这不是什么最近出现的漏洞；这是 2013 年修订法令特意引入的法定结构，用以在包含多个有地单位的项目里允许地皮采用分层地契。
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| 1 | 查一下项目何时成立——如果在 2015 年 6 月 1 日之前成立，就不会用那个日期引入的土地单位结构。 |
|---|---|
| 2 | 问项目是依第 6(1) 条（建筑单位）还是第 6(1A) 条（土地单位）组织的。 |
| 3 | 读一遍项目的共用产业定义——它可能包括共用地下室、共用土地，或两者。 |
| 4 | 理解：第 52(1) 条的管理费对土地单位业主和建筑单位业主同样适用。 |
| 5 | 读一遍项目的附加细则，看共用产业和出入方面是怎么规范的。 |
常见问题
排屋或洋房可以采用分层地契吗？
可以，作为土地单位，依《1985 年分层地契法令》第 6(1A) 条，由《2013 年分层地契（修订）法令》引入，从 2015 年 6 月 1 日起生效。
什么是「土地单位」？
坐落于某地段内、由一栋不超过四层的建筑物（不含共用地下室）、附属产业和共用产业组成的单元。
如果我拥有一个土地单位，我还是要缴费、有管理主体吗？
是的。757 法令第 52(1) 条对所有业主征收管理费，不管是建筑单位业主还是土地单位业主。管理机构或共管机构对两者的共用产业管理和附加细则执行权是一样的。
土地单位内的建筑物高度有上限吗？
有。土地单位的建筑物不超过四层（地下室不计在内）。这反映了在已细分项目里的结构和防火安全考量。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
不交管理费，真正会发生什么：从催缴信到产业被扣押的完整链条
停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
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查一下项目何时成立——如果在 2015 年 6 月 1 日之前成立，就不会用那个日期引入的土地单位结构。
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问项目是依第 6(1) 条（建筑单位）还是第 6(1A) 条（土地单位）组织的。
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读一遍项目的共用产业定义——它可能包括共用地下室、共用土地，或两者。
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理解：第 52(1) 条的管理费对土地单位业主和建筑单位业主同样适用。