分层产权与物业管理
物业经理可以自己决定什么，什么必须经过管委会或大会
经理决定日常运营——聘用清洁工、支付账单、安排维修。经理不能决定管理费率（共管机构依第 25(3) 条、管理机构依第 60(3) 条——这是由常年大会决定的），不能制定附则（依第 32(3) 或 70(2) 条需要特别决议），也不能把储备金降低到 10% 的最低限以下。由专员委任的代理依第 89(2) 条在专员的控制和一般指示下行动。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在评估自家楼宇管理水平的业主，以及把管理质量当成筛选条件的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
你和这栋楼之间的那群人
本文要处理的是：支出权限和授权范围由法令和委任条款决定，不是由经理讲话有多笃定决定。 管理人花的不是自己的钱，选他的是义务committee，监督他的是没时间的业主。整个问题就在这里。
经理可以单独决定的事
经理的常规职责是处理日常运营并在已批准的预算范围内支出。这包括聘用和指挥员工、为维修安排承包商、支付供应商和公用事业费用、管理记录等。也包括决定何时呼叫水管工或电工、购买什么材料、如何在该机构已经设定的日历和预算内安排工作。经理执行委员会和常年大会的决议；他们既不推翻这些决议，也不独立地制定新的决议。
管理费率——在常年大会设定
共管机构的第 25(3) 条和管理机构的第 60(3) 条在实质上是相同的：管理费率由该机构在常年大会上决定。在发展商管理期间，由发展商决定，但如有不满的购房者申请，专员可以进行审查。一旦居民取得控制权，费率由常年大会的普通决议设定。如果经理对费用水平提出异议或建议不同数字，他就是越权——这场讨论应该在常年大会上进行，而不是在经理的办公室。
附则——只能通过特别决议
第 32(3) 条（JMB）和第 70(2) 条（管理机构）是制定或修改附则的途径：在常年大会上进行特别决议。特别决议的定义见第 2 条，即需要至少二十一天的书面通知，且不少于四分之三的有效投票赞成。经理不能提议附则、修改附则或暂停附则。这种权力专属于居民投票，而且只有在四分之三同意时才能行使。
储备金最低限——10%，固定
第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条都设定了一个底线：储备金提款是管理费的最低 10%。可以在常年大会上以普通决议提高，但不能低于 10%。经理不能降低它。该机构可以提高它，但只能通过召集居民并付诸投票。这个最低限不是任意的——它存在是因为建筑物需要存留一些资金，以便在七到十年周期内进行大型资本维修。
拿你自己那栋楼核对一遍
查证管理公司的注册资格，索取委任条款和最近两年的审计账目。这三份文件，能回答关于「管得好不好」的大部分问题。
买家检查清单
这个区分是真实存在的。经理处理日常工作——维修、承包商、预算范围内的支出。但管理费率由常年大会决定，共管机构依第 25(3) 条、管理机构依第 60(3) 条。补充附则由特别决议制定，共管机构依第 32(3) 条、管理机构依第 70(2) 条。储备金最低限固定为 10%——第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3)、68(3) 条。特别决议需要二十一天的书面通知，且须获至少四分之三的有效投票赞成。由专员委任的管理代理依第 89(2) 条在专员的控制和一般指示下运作，并依第 87(1) 条不得对该项目有专业或金钱上的利害关系。
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| 1 | 确认管理费率是由常年大会决议设定的，而不是经理单方面决定的。 |
|---|---|
| 2 | 查证任何附加附则都得到特别决议支持，且至少四分之三的有效投票赞成，依第 32(3) 或 70(2) 条。 |
| 3 | 核实储备金至少为管理费的 10%——不能低于这个底线。 |
| 4 | 如果有专员委任的管理代理，确认他们依第 87(1) 条对该项目没有专业或金钱上的利害关系。 |
| 5 | 审查管理协议，了解哪些决议权被保留给委员会或该机构在常年大会上行使。 |
常见问题
经理能改变管理费率吗？
不能。管理费率由该机构在常年大会上决定，共管机构依第 25(3) 条、管理机构依第 60(3) 条。在发展商管理期间由发展商设定，但得接受专员审查；一旦居民控制了该机构，常年大会的普通决议就设定费率。
经理能把储备金降到 10% 以下吗？
不能。第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条都固定了 10% 的最低限。该机构可以在常年大会上以普通决议提高它，但不能低于那个底线。
经理可以自行制定新的附则吗？
不可以。附则只能通过特别决议制定或修改，共管机构依第 32(3) 条、管理机构依第 70(2) 条。特别决议需要至少二十一天的书面通知，且不少于四分之三的有效投票赞成。
是什么控制由专员委任的管理代理？
由专员委任的管理代理依第 89(2) 条在专员的控制和一般指示下行动，并依第 87(1) 条不得对该项目有专业或金钱上的利害关系。他们服从专员，而不是委员会。
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确认管理费率是由常年大会决议设定的，而不是经理单方面决定的。
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查证任何附加附则都得到特别决议支持，且至少四分之三的有效投票赞成，依第 32(3) 或 70(2) 条。
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核实储备金至少为管理费的 10%——不能低于这个底线。
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如果有专员委任的管理代理，确认他们依第 87(1) 条对该项目没有专业或金钱上的利害关系。