分层产权与物业管理
楼上太吵：真正有用的投诉升级顺序
法定附加细则已经涵盖了噪音：第 8(8) 条禁止以造成滋扰或危险的方式使用单位；第 10 条禁止令人反感的行为，并要求晚上 11 时之后，电子或乐器声响须保持低音量；第 24 条则限制儿童在共用产业上制造噪音。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在跟邻居起纠纷的住户，以及从生活品质角度权衡高楼与有地住宅的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中低 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
在你去敲门之前
这一篇拆解的是：管理层、COB、仲裁庭、地方政府、警方、民事法庭 —— 每一个能做的事不一样，而顺序会影响结果。 升级的顺序很重要：同一个投诉，先送到哪里，决定它成立还是石沉大海。
已经有四条附加细则管这件事
2015 年条例附表三从几个方向处理噪音。第 8(8) 条禁止业主以对其他业主造成滋扰或危险的方式使用其单位——这是一般性条款。第 10 条是具体的那一条：禁止造成反感、难堪或滋扰的言语或行为，并要求晚上 11 时之后，电子或乐器声响须保持低音量。第 14 条禁止饲养造成困扰、滋扰，或危害健康或安全的动物。第 24 条限制儿童在共用产业上制造噪音或滋扰。
管理主体实际可以做什么
四种回应，逐级升级。依第 7 条附加细则，它可以处以由大会决议所定的罚款。依第 16(2) 条，对经警告后仍屡次违规者，它可以要求其立即离开共用产业。依第 16(3) 和 16(4) 条，它可以要求业主纠正违规行为；若业主不做，它可以把自己支出的维修费用当作债务追讨。而如果源头是一只动物，第 14(2) 条允许它命令在三天内移走，或由它强制移走、费用由业主承担。
投诉信怎么写才推得动
写明附加细则编号、给出日期和时间，并说清楚你要对方做什么。一封写「楼上吵得受不了」的投诉，是在请管委会仲裁一件见仁见智的事。一封写「在以下五个日期、晚上 11 时之后的这些时段，我的单位内可清楚听到扩音音乐，违反第 10 条附加细则；请依第 16(2) 条发出书面警告」的投诉，是在请他们适用一条规则，并且顺手把措辞也给了他们。后者会有回应；前者只会得到同情。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿一份你们项目的附加细则，以及通过它的那份决议。一条追溯不到合规决议的「规定」，只是要求，不是义务。
买家检查清单
你不需要一条新的「家规」——附表三里已经有四条。第 8(8) 条禁止以对其他业主造成滋扰或危险的方式使用单位。第 10 条禁止令人反感、难堪或构成滋扰的言语或行为，并明文要求晚上 11 时之后，电子或乐器声响须保持低音量。第 14 条涵盖造成困扰的动物。第 24 条限制儿童在共用产业上制造噪音或滋扰。
1
2
3
4
5
| 1 | 先确认适用哪一条附加细则——一般滋扰看第 8(8) 条，噪音和行为看第 10 条，动物看第 14 条，共用产业上的儿童看第 24 条。 |
|---|---|
| 2 | 记住第 10 条附加细则里「晚上 11 时」这个时点，适用于电子和乐器声响。 |
| 3 | 投诉之前，先把日期、时间和持续时长记录下来。 |
| 4 | 要求一个具体动作：依第 16(2) 条发出书面警告，或依第 7 条处以罚款。 |
| 5 | 如果源头是动物，注意第 14(2) 条允许在三天内移走，或强制移走、费用由业主承担。 |
常见问题
法定附加细则里有「安静时段」吗？
第 10 条附加细则要求晚上 11 时之后，电子或乐器声响须保持低音量。
一般性的噪音由哪一条管？
第 8(8) 条禁止以对其他业主造成滋扰或危险的方式使用单位；第 10 条禁止造成反感、难堪或滋扰的行为。
管理层可以对制造噪音的邻居罚款吗？
依第 7 条附加细则，它可以处以由大会决议所定的罚款。
如果对方屡教不改呢？
第 16(2) 条允许管理主体要求经警告后仍屡次违规者立即离开共用产业；第 16(3) 和 16(4) 条允许它要求纠正，并把维修费用当作债务追讨。
那狗一直叫怎么办？
第 14 条禁止饲养造成困扰、滋扰或危害健康安全的动物；第 14(2) 条允许命令在三天内移走，或强制移走、费用由业主承担。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
噪音投诉要有什么证据，别人才会受理
法定附加细则已经规定了噪音标准——第 8(8) 条禁止造成滋扰或危险的使用方式，第 10 条要求晚上 11 时后电子或乐器声响保持低音量，第 24 条限制儿童在共用产业上制造噪音。法令和条例里没有分贝数的标准。执行依靠有据可查的证据：标注日期和时间的日志、第二方的证实、给管理层的书面投诉及其回复。
Lewis 总结
从第一次事件开始写日期日志。记录本身通常比论证更有说服力。到你有了六个日期、三个时段、持续时长和第二位证人时，管理层就会行动，或者你已经有了仲裁庭需要的证据。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
先确认适用哪一条附加细则——一般滋扰看第 8(8) 条，噪音和行为看第 10 条，动物看第 14 条，共用产业上的儿童看第 24 条。
Send
记住第 10 条附加细则里「晚上 11 时」这个时点，适用于电子和乐器声响。
Send
投诉之前，先把日期、时间和持续时长记录下来。
Send
要求一个具体动作：依第 16(2) 条发出书面警告，或依第 7 条处以罚款。