分层产权与物业管理
最低薪金一调，为什么你的管理费就跟着涨
保安服务由《分层管理法》下的维修账户资助。保安主要是工资，当最低工资上升时，维修费也随之上升。最低工资现在是 RM1,700 每月，依《最低工资令 2024》，于 2025 年 2 月 1 日对五名或以上雇员和专业服务生效，2025 年 8 月 1 日对所有其他雇主（包括微型企业）生效。费用增加需通过大会表决，意味着居民控制其如何管理。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在分层项目和有地保安社区之间做比较的买家，以及正在为保安费起争执的住户。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
闸门、道路与法律
本文要处理的是：保安通常是整个楼宇预算里最大的一条支出，而它几乎全是工资。买之前就该把这笔账算进去。 布告栏上那张免责声明不能决定责任归属；真正决定的是负有什么义务、有没有做到。
保安经费来自何处
依《分层管理法》，保安服务由维修账户资助。对共管机构，载于第 23(3)(b) 条；对管理机构，载于第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 条。每一业主依第 52(1) 条、第 12(1) 条和第 25(1) 条无条件支付费用。保安是劳动密集型，费用主要随工资而变化。最低工资现为 RM1,700 每月，自 2025 年 2 月 1 日对五名或以上雇员和专业服务生效，自 2025 年 8 月 1 日对所有其他雇主（包括微型企业）生效。
为什么工资上升费用就上升
费率由管理主体在大会上设定。依共管机构第 25(3) 条、管理机构第 60(3) 条，费率由该主体在大会上确定。当工资账单上升时——无论是因为最低工资增幅还是工作人数增加——该主体必须在大会上提出新费率。业主们进行投票。这是工资通胀到达所有权的机制：不是自动通过，而是向业主提交的决议供他们批准或拒绝。
阅读账户和提出正确问题
审计账户必须在每次大会前呈交，并依《法令第二附表》至少提前 14 天随大会通知一起发放。查看保安项目，并问：每单位每月的费用是多少，过去三年来如何变化？如果有急剧跳跃，问是否因为工资增加、保安人数增加或其他原因。管理良好的主体会为工资增幅编制预算，并清楚呈现新费率。大会是你获得透明度、可以对提案投票的地方。
拿你自己那栋楼核对一遍
问清楚保安这一项每户每月分摊多少，以及过去三年怎么变的。如果社区在公共道路上，再问一句：有住户不交费时会怎样——答案会告诉你这个安排有多稳。
买家检查清单
共管机构依《分层管理法》第 23(3)(b) 条从维修账户资助保安；管理机构依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 条为之。有效的最低工资 RM1,700 每月自 2025 年 2 月 1 日对五名或以上雇员和专业服务生效，2025 年 8 月 1 日对所有其他雇主生效。费率由共管机构依第 25(3) 条、管理机构依第 60(3) 条在大会上设定，所以当工资账单上升时，需要一份决议来批准新费率。你的杠杆是大会：出席、询问保安费、审查审计账户。
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| 1 | 出席大会并至少提前 14 天要求审计账户副本。 |
|---|---|
| 2 | 在账户中找到保安项目，并记下每单位每月的费用。 |
| 3 | 将当前费用与前两年进行比较，并询问为什么发生变化。 |
| 4 | 询问保安增加是否因最低工资上升，幅度多少。 |
| 5 | 在大会上对费用提案投票，并保存决议记录以供存档。 |
常见问题
保安的钱从哪里来？
从维修账户——共管机构依第 23(3)(b) 条，管理机构依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 条——由每一业主依第 52(1) 条支付。
当前最低工资是多少？
RM1,700 每月，自 2025 年 2 月 1 日对五名或以上雇员和专业服务生效，自 2025 年 8 月 1 日对所有其他雇主（包括微型企业）生效。这由《最低工资令 2024》规定。
管理主体可以在不投票的情况下提高保安费吗？
不能。费率由共管机构依第 25(3) 条、管理机构依第 60(3) 条在大会上设定。决议必须由业主批准。
我如何检查保安费增加是否合理？
在大会前至少 14 天请求审计账户。比较三年内每单位每月的保安费。问管理主体增加是否因工资、更多保安或其他因素。《法令第二附表》要求账户与大会通知一起发放。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
管理费到底怎么算出来的：是「份额单位」，不是你以为的面积
在马来西亚，管理费依据 2013 年分层管理法令按「份额单位」分摊，不是按面积——第 8(1) 条把计算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 条分别管着发展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那张账单，以及什么情况下收不同费率是合法的。
Lewis 总结
如果只记一件事：去要你的「份额单位」数字，不是你的平方尺。只要你还持有这个单位，这个数字就决定你的账单和你的投票权重——而它就印在你有权查阅的文件上。
储备金到底是什么：它用来做什么、每月进多少、谁有权动用
储备金是法定的资本性储备，依据 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 条，最低为管理费的 10%。它只能用在资本性项目上——粉刷、更换装置、提升共用产业——大会可以调高比率，但永远不能低于 10%。
Lewis 总结
买任何高楼之前先问两个问题：储备金余额多少，电梯、屋顶和外墙油漆上一次做是什么时候。如果余额很小而这些项目都很旧，那笔缺口迟早会以特别摊派的形式落到你头上——只是哪一年的问题。
不交管理费，真正会发生什么：从催缴信到产业被扣押的完整链条
停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
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出席大会并至少提前 14 天要求审计账户副本。
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在账户中找到保安项目，并记下每单位每月的费用。
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将当前费用与前两年进行比较，并询问为什么发生变化。
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询问保安增加是否因最低工资上升，幅度多少。