分层产权与物业管理
份额单位：谁计算、谁认证，以及你觉得自己那份算错了该怎么办
《1985 年分层地契法令》第 18 条才是关键条文：每个单位都必须有经局长批准的份额单位，并以整数表述。第 13(1) 条管的是认证分层图。旧的附表条款第 13(2)(c) 条，已被《2013 年分层地契（修订）法令》删除。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 买没有个别分层地契的单位的买家，以及地契拖了很多年还没下来的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
纸面上你拥有的是什么
这一篇拆解的是：份额单位决定你的管理费、你的投票权重、你在土地上的份额。算错了值得质疑，而且有正式途径。 在马来西亚，交房和拿到地契之间隔着好几年，所有麻烦事都住在这段空窗期里。
真正起作用的是第 18 条
依《1985 年分层地契法令》第 18 条，每个单位都必须有经局长——即土地及矿务局局长——批准的份额单位，且这些份额单位以整数表述。这就是为什么一个项目里的份额单位读起来是一串整数，而不是加起来等于一百的百分比或分数。局长的批准，才是把一份「提案」变成「决定你管理费和投票权重的那个数字」的那一步。
认证分层图
第 13(1) 条处理的是认证分层图。这份图是确定各单位边界的测量文件，经由测量程序编制和认证——它不是管理处能敲定的东西，也不是发展商销售资料上那张平面图。两者常被混为一谈，但只有认证分层图具有法律上的确定力。如果你想权威地确认一个份额单位数字，该依据的文件就是这份图，以及依第 18 条取得的局长批准；管理处自己维护的表格，最多只能算是转录，转录是会出错的。
你仍然会看到的两个引用，以及它们为什么是错的
较旧的材料——包括网上流传的相当一部分内容——会引用第 10(6)(a) 条来说明「整数」要求，并引用第 13(2)(c) 条来说明认证图里那份已批准份额单位附表。这两条都没有存活下来。第 10 条根本没有第 (6) 款，而第 13(2)(c) 条已被《2013 年分层地契（修订）法令》删除。该修订于 2015 年 6 月 1 日生效，重组了法令相当大的一部分——这也是为什么一份 2006 年版的重印本，会把你指向错误的条文。
当你要争一个数字时，这意味着什么
份额单位决定你的管理费、你的储备金供款，以及你在点票时的票权重。如果管理处用的数字和已批准的数字不一致，以已批准的为准——所以实际动作是：书面索取「依第 18 条经局长批准的份额单位」，以及该数字出自的源文件。如果对方的回复引用了一条已被删除的条款，那么在争论其他任何事情之前，先问一句：你们用的是哪一版重印本。
拿你自己那栋楼核对一遍
书面向发展商或管理层索取分层地契申请的当前进度和递交日期。把回复保存好——将来真要往上投诉时，你需要的就是这份文件。
买家检查清单
两件事要记住。份额单位必须由局长批准，并以整数表述——第 18 条。而认证分层图由第 13(1) 条管。如果你看到有人引用第 10(6)(a) 条，或引用第 13(2)(c) 条下的附表，那都是 2015 年之前的旧文本：第 10 条根本没有第 (6) 款，而第 13(2)(c) 条已被 A1450 删除。
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| 1 | 书面索取「依第 18 条经局长批准的份额单位」，以及该数字出自的源文件。 |
|---|---|
| 2 | 拿这个数字跟管理处用来计你管理费的那个做对照。 |
| 3 | 凡是引用第 10(6)(a) 条或第 13(2)(c) 条的，都当作出自被取代的旧版重印本。 |
| 4 | 记住份额单位是整数，不是百分比。 |
| 5 | 如果已批准的数字和账单上的数字不一致，投诉以已批准的数字为依据。 |
常见问题
份额单位由哪一条管？
《1985 年分层地契法令》第 18 条：每个单位都必须有经局长批准的份额单位，并以整数表述。
份额单位是百分比吗？
不是。它以整数表述，这也是为什么一个项目的份额单位读起来是一串整数。
我看到有人引用第 10(6)(a) 条，对吗？
不对。第 10 条没有第 (6) 款。那个引用出自《2013 年分层地契（修订）法令》之前的材料。
那第 13(2)(c) 条下的份额单位附表呢？
第 13(2)(c) 条已被《2013 年分层地契（修订）法令》删除。认证分层图由第 13(1) 条管。
继续阅读
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Lewis 总结
拒缴管理费是唯一一种注定无效的抗议方式，因为欠费同时会取消你进管委会和投票的资格——而那恰恰是你要用来解决问题的两个杠杆。先缴、保留异议，然后去仲裁庭或常年大会上争——在那里你还有身份。
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书面索取「依第 18 条经局长批准的份额单位」，以及该数字出自的源文件。
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拿这个数字跟管理处用来计你管理费的那个做对照。
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凡是引用第 10(6)(a) 条或第 13(2)(c) 条的，都当作出自被取代的旧版重印本。
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记住份额单位是整数，不是百分比。