分层产权与物业管理
楼宇可以禁止 Airbnb 短租吗？附加细则、地方规定，以及哪一个真正约束你
757 法令第 70(5)(a) 条规定：任何附加细则，均不得具有禁止或限制单位之转让、出租、抵押或任何其他处分的效力。任何面对「全面禁止短租」规定的人，都该先读这一条。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在跟邻居起纠纷的住户，以及从生活品质角度权衡高楼与有地住宅的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中低 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
在你去敲门之前
下面要讲清楚的问题是：买投资单位之前就该问清楚 —— 你买了之后才通过的一条附加细则，可以直接终结你的出租模式。 升级的顺序很重要：同一个投诉，先送到哪里，决定它成立还是石沉大海。
法令里根本没有「短租」这个词
757 法令和《2015 年分层管理（维修与管理）条例》，都没有用过这个词。这个「缺席」本身就有信息量：它意味着任何项目层面的限制，都必须从一般性的附加细则权限里搭建出来，而不是靠一条专门为此而写的条文。所以，分析的重点不是「法令对 Airbnb 怎么说」，而是「某条具体的附加细则是否落在法令允许的范围之内」，以及「它有没有撞上某项明文禁止」。
第 70(5)(a) 条就是那条明文限制
该条文写道：任何附加细则，均不得具有禁止或限制已细分建筑物或土地之任何单位的转让、出租、抵押或任何其他处分的效力。「出租」就是对单位的一种处分。所以，一条效果上阻止业主出租其单位的附加细则，正是在第 70(5)(a) 条划为禁区的那片领域里运作。这是一个很强的论点，也是当大会通过全面禁令时，你该书面提出的第一个论点。
项目仍然可以正当地做什么
不要把第 70(5)(a) 条误读成一张通行证。第 32(3) 和 70(2) 条赋予项目在安全与保安、受限共用产业、行为规范、垃圾管理、停车和出入方面的广泛权力——而这些权力的行使方式，完全可以在「不禁止出租」的前提下，让高周转率的出租变得实际上很难做。门禁卡发放规则、访客登记、限制非住户使用设施、对行为违规处以罚款，全都在范围之内。一个认真的投资者，应该去读该项目的附加细则里的这些部分，而不只是去搜「租」这个字。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿一份你们项目的附加细则，以及通过它的那份决议。一条追溯不到合规决议的「规定」，只是要求，不是义务。
买家检查清单
757 法令和 2015 年条例里，根本没有出现「短租」这个词。它们真正写着的是第 70(5)(a) 条：任何附加细则，均不得具有禁止或限制已细分建筑物或土地之任何单位的转让、出租、抵押或任何其他处分的效力。一条彻底禁止出租的附加细则，会直接撞上这条限制——尽管项目在行为规范、保安和出入管理方面仍保有很大的权力。
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| 1 | 在接受任何「全面禁止出租」的规定之前，先读第 70(5)(a) 条。 |
|---|---|
| 2 | 索取那条附加细则的原文，以及通过它的那份特别决议。 |
| 3 | 把保安、出入、访客和行为规范方面的附加细则也读一遍——实际的限制都住在那里。 |
| 4 | 地方政府的规定和任何牌照要求，要跟项目的附加细则分开单独查。 |
| 5 | 如果你的投资逻辑靠短租，在下订之前就把规则查清楚，不要事后才查。 |
常见问题
757 法令有提到「短租」吗？
没有。757 法令和 2015 年条例都没有用过这个词，所以任何项目层面的限制，都得从一般性的附加细则权限里搭出来。
我们楼可以禁止我把单位租出去吗？
第 70(5)(a) 条规定：任何附加细则，均不得具有禁止或限制单位之转让、出租、抵押或任何其他处分的效力。
那项目对高周转率的出租就完全没办法了？
不是。第 32(3) 和 70(2) 条允许就安全与保安、受限共用产业、行为规范、垃圾、停车和出入订立附加细则，这些可以在不禁止出租的前提下，约束单位的使用方式。
买来做短租之前该查什么？
完整的附加细则——包括保安、出入、访客和行为条款——再加上地方政府和牌照方面的立场，全部在下订之前书面核实。
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在接受任何「全面禁止出租」的规定之前，先读第 70(5)(a) 条。
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索取那条附加细则的原文，以及通过它的那份特别决议。
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把保安、出入、访客和行为规范方面的附加细则也读一遍——实际的限制都住在那里。
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地方政府的规定和任何牌照要求，要跟项目的附加细则分开单独查。