分层产权与物业管理
法律上谁才有资格管理你那栋楼，以及怎么查你们的管理公司有没有注册
「注册产业经理」是指依《1981 年估价师、估值师、地产代理与产业经理法令》注册者。未注册者仍然可以被聘用，但必须缴存 Form 12 保证金，金额为十二个月费用或 RM50,000 中的较高者——未依规定即行事属犯罪，最高可处 RM50,000 罚款或三年监禁。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在评估自家楼宇管理水平的业主，以及把管理质量当成筛选条件的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
是谁在花你的钱
本文要处理的是：在马来西亚，物业管理是需要注册的专业。没注册的管理人是在拿着你的钱犯法。 在马来西亚，物业管理是需要注册的专业，而且这个注册要求是可以强制执行的。
注册这条路
757 法令第 2 条把「注册产业经理」定义为：依《1981 年估价师、估值师与地产代理法令》——即现在的《1981 年估价师、估值师、地产代理与产业经理法令》（242 法令）——注册的产业经理。这项注册，是「谁可以管理分层项目」这个问题最干净的答案，因为它同时带来一个专业公会、一套行为守则，以及一条独立于你们楼里管委会之外的纪律追责途径。
未注册这条路，以及让它合法的那份保证金
法令并不要求每一位经理都必须注册。依 2015 年条例第 21(1) 和 (2) 条（共管机构）、第 32(1) 和 (2) 条（管理机构或子管理机构），未取得注册产业经理资格的人士或代理，仍可依管理协议受聘，前提是缴存一份担保保证金。第 21(2) 至 (3) 条和第 32(2) 至 (3) 条订明了条件：一份 Form 12 保证金，由银行、财务公司或保险公司出具，金额相当于十二个月的酬金或费用，或 RM50,000，以较高者为准。这份保证金，就是横在「收上来的钱」和「一个不受专业公会问责的经理」之间的那道保护。
专员委任的管理代理是第三类
当建筑物专员依第 86(1) 条委任管理代理时，适用的是另一套规则。第 87(1) 条要求该人士对该项目不得有专业或金钱上的利害关系。第 88 条配合条例第 44(1) 和 (2) 条，要求在其履职之前，缴存一份由银行、财务公司或保险公司出具、金额由专员厘定的 Form 24 保证金。未缴存者，依条例第 44(3) 条即属犯罪，可处不超过 RM50,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。
省掉保证金的罚则
条例第 21(5) 和 32(5) 条规定：未注册的经理或代理在未遵守保证金要求的情况下履职，即属犯罪。一经定罪：不超过五万令吉罚款，或不超过三年监禁，或两者兼施。这就是为什么这个索取动作值得用书面做。一个既拿不出 242 法令注册、也拿不出 Form 12 保证金的管理代理，不只是「资历不够」——他个人是暴露在风险里的，聘用他的那个管委会也是。
拿你自己那栋楼核对一遍
查证管理公司的注册资格，索取委任条款和最近两年的审计账目。这三份文件，能回答关于「管得好不好」的大部分问题。
买家检查清单
三种合法身份。第一，依 242 法令注册的产业经理，其定义见 757 法令第 2 条。第二，依管理协议受聘、并缴存 Form 12 保证金的未注册人士或代理——共管机构依条例第 21 条，管理机构或子管理机构依第 32 条——金额为十二个月酬金或 RM50,000 中的较高者。第三，由专员依第 86(1) 条委任的管理代理，依第 87(1) 条不得对该项目有专业或金钱上的利害关系，并依第 88 条缴存 Form 24 保证金。
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| 1 | 问清楚你们的经理是不是依 242 法令注册的产业经理，并索取注册资料。 |
|---|---|
| 2 | 如果没有注册，索取 Form 12 保证金，并核对金额是不是十二个月费用与 RM50,000 中的较高者。 |
| 3 | 如果是专员委任的管理代理，索取依第 88 条和条例第 44 条缴存的 Form 24 保证金。 |
| 4 | 确认专员委任的代理对该项目没有专业或金钱上的利害关系，这是第 87(1) 条的要求。 |
| 5 | 如果注册和保证金都拿不出来，书面告知管委会，并指出条例第 21(5) 和 32(5) 条。 |
常见问题
我们楼的经理一定要注册吗？
不一定。依 242 法令注册的产业经理是一种合法身份，但未注册的人士或代理，只要依 2015 年条例第 21 或 32 条缴存 Form 12 保证金，也可以依管理协议受聘。
保证金要多少？
相当于十二个月的酬金或费用，或 RM50,000，以较高者为准——条例第 21(2) 至 (3) 条和第 32(2) 至 (3) 条。
经理没缴保证金就履职会怎样？
依条例第 21(5) 和 32(5) 条即属犯罪，可处不超过 RM50,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施。
专员委任的管理代理缴的是同一份保证金吗？
不是。依第 86(1) 条委任的管理代理，依第 88 条和条例第 44 条缴存 Form 24 保证金，金额由专员厘定，并依第 87(1) 条不得对该项目有专业或金钱上的利害关系。
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停缴管理费触发的是一套法定程序，不是谈判：JMB 发出 Form 11 通知（第 34(1) 条）或管理机构发出 Form 20（第 78(1) 条），给你不少于 14 天；利息上限为年利率 10%；接下来是债务索偿、对你动产的扣押令，或者刑事检控。
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问清楚你们的经理是不是依 242 法令注册的产业经理，并索取注册资料。
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如果是专员委任的管理代理，索取依第 88 条和条例第 44 条缴存的 Form 24 保证金。
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