Geran、HS(D)、HS(M)、PN：看懂你手上那份地契文件

Quick summary

快速总结

适合谁

需要看懂地契文件到底写了什么的业主与买家

风险等级

中

买家行动

把房产资料、地契上名字的持有方式，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

适合谁	需要看懂地契文件到底写了什么的业主与买家
风险等级	中
买家行动	把房产资料、地契上名字的持有方式，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

买家往往太迟才发现的那一段

本文要处理的是：马来西亚地契上每一个代号代表什么，以及它是哪个单位签发的大多数地契问题，争的不是公不公平，而是「某人以为自己拥有什么」和「登记簿写他拥有什么」之间的落差。

行政管辖划分：土地注册处与县土地局

《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）设立了两个不同的土地登记行政层级。注册处地契（Hakmilik Pejabat Pendaftar）由设在州土地与矿物局的土地注册官主管，通常管辖市镇、乡镇土地、超过特定法定面积的乡郊土地或分层地契。土地局地契（Hakmilik Pejabat Tanah）则由各县土地局的土地行政官管辖，主要涉及巫金（Mukim）辖区内的乡郊土地。弄清楚是哪一个机构保存登记册，决定了所有呈交、查册与过户登记必须在何处办理。

Geran、Geran Mukim、PN 与 PM：最终地契代号解读

当土地完成了完整的地籍测量后，便会签发最终正式地契。对于依第76条永久批给的土地（永久地契），若由注册处主管，地契抬头为 Geran；若由县土地局主管，则称为 Geran Mukim。对于依第76条批给期限不超过99年的土地（租赁地契），注册处签发的称为州租赁地契 Pajakan Negeri（PN），土地局签发的则称为巫金租赁地契 Pajakan Mukim（PM）。这四种代号均代表依据第42(1)(a)条完成测量并正式确立的最终地契。

HS(D) 与 HS(M)：临时地契与测量状态

当土地已经批给但测量与图测局（JUPEM）尚未完成最终边界测量时，法律规定签发临时地契（Hakmilik Sementara）。HS(D) 代表 Hakmilik Sementara (Daftar)，即土地注册处登记的临时地契；HS(M) 代表 Hakmilik Sementara (Mukim)，即县土地局登记的临时地契。虽然这两种地契上注明的土地面积与边界属于临时性质，但它们均具备完整的法律效力，完全可以办理各项法定产权交易登记。

查阅法定批注：第121-122条土地类别与第120条明文条件

在地契代号下方，是该土地批给的核心实质内容。依据第121至122条，每份地契都会明确注明土地用途类别：农业、建筑或工业。一份标明为农业用途的 Geran 地契，若未经第124条正式变更，绝不可用于兴建住宅。此外，依据第120条，州当局会批注具体明文条件，例如建筑完工期限或具体商业限制，这些条件依据第105条将对土地业主产生持续约束力。

第104条下的利益限制：任何地契上最致命的一行字

无论手上的地契是 Geran、PN、HS(D) 还是 HS(M)，地契上的「利益限制」一栏决定了该物业的流通性。依据第104条，所有利益限制均随土地转移并约束当前业主。最常见的限制批注是「本土地未经州当局书面许可，不得转让、出租或押记」。很多自诩持有最终 Geran 永久地契的买家，往往在签约后才惊觉该地契附带严格利益限制，必须先耗费数月申请州当局许可，才能正式登记 14A 号表格过户。

拿你自己的情况核对一遍

在你依据本文做任何决定之前，先针对自己那份地契做一次土地检索（land search）。在土地局做检索（或透过律师做），会显示登记业主、地契年限与到期日、土地用途类别、明文条件与利益限制，以及目前挂在地契上的每一笔押记、留置权与冻结令。那张打印件才是事实，其余都只是别人的记忆。

买家检查清单

马来西亚半岛的每一份地契都源于《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）第42(1)(a)条与第76条下的法定批给。Geran 与 Geran Mukim 代表永久地契的最终正式地契；PN（Pajakan Negeri）与 PM（Pajakan Mukim）代表租赁地契的最终正式地契。HS(D) 与 HS(M) 则分别是土地注册处与县土地局在完成最终测量前签发的临时地契。更关键的是，所有地契均受第120条与第104条注明的明文条件与利益限制约束。

1

查看地契抬头，确认是注册处地契（Geran、PN、HS(D)）还是土地局地契（Geran Mukim、PM、HS(M)）。

2

确认土地所有权属于永久批给，还是依据第76条不超过99年的定期批给。

3

核查地契属于尚待最终测量的临时地契（HS），还是已完成测量的最终地契（Geran/PN）。

4

检视依据第121至122条登记的法定土地用途类别（农业、建筑或工业）。

5

仔细研读依据第120条批注并根据第104条随土地转移的所有明文条件与利益限制。

1	查看地契抬头，确认是注册处地契（Geran、PN、HS(D)）还是土地局地契（Geran Mukim、PM、HS(M)）。
2	确认土地所有权属于永久批给，还是依据第76条不超过99年的定期批给。
3	核查地契属于尚待最终测量的临时地契（HS），还是已完成测量的最终地契（Geran/PN）。
4	检视依据第121至122条登记的法定土地用途类别（农业、建筑或工业）。
5	仔细研读依据第120条批注并根据第104条随土地转移的所有明文条件与利益限制。