Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru, Johor • 服务式公寓
Amora Park @ Aliff Harmoni 是由 Astaka Padu 发展的永久地契综合发展项目，位于新山Tampoi的Persiaran Aliff Harmoni Utama，涵盖4个整合地段——住宅、商业大道、健康商场与教育枢纽。住宅部分Amora Serviced…
先给你最直接的答案，再往下细看照片、价格和风险。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 是位于 Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru, Johor 的永久地契服务式公寓，由 Astaka Padu 开发，户型面积约 990 - 2,235 sqft，预计于 Q4 2030 (Residences); 2029 (Boulevard) 竣工，预估毛租金回报率为 3.4%–4.0%。Lewis Chong 给予其 7.1/10 的评分 — 属于有条件考虑的项目。 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
自住买家. 长期持有 / 自住.
先看户型图，再用项目照片判断外观、设施和周边环境，然后才决定要不要安排看房。
项目实景 / 效果图
Project visual reference.
平面 / 户型图
990平方尺 — 3房，1浴室，无阳台
先看价格、面积、发展商、交通和基本资料，再决定要不要深入比较。
预约看房前，先把这些细节和发展商楼书核对一遍。
项目名称
地点
开发商
产权
竣工年份
价格起
建筑面积范围
卧室数量
总单位数
最近的商场
| 项目名称 | Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi |
|---|---|
| 地点 | Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru, Johor |
| 开发商 | Astaka Padu |
| 产权 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Q4 2030 (Residences); 2029 (Boulevard) |
| 价格起 | Contact for Pricing |
| 建筑面积范围 | 990 - 2,235 sqft |
| 卧室数量 | 3 - 4 |
| 总单位数 | 617 (Residences) + 44 (Boulevard Shoplots) |
| 最近的商场 | Capital 21 Mall — directly adjacent |
先快速了解项目强项，然后再看配套、户型和风险。
永久地契综合发展项目，位于新山Tampoi的Persiaran Aliff Harmoni Utama——4个整合地段：住宅、商业大道、健康商场与教育枢纽
Amora Serviced Residence：双塔设计，A座48层、B座45层，共617户
5种户型，面积990至2,235平方尺——A1/A2型（3房）、B1/B2型（3房双钥匙）及C型（4房顶层豪宅）
10楼裙楼设施：50米无边际泳池、悬浮健身房、儿童沙滩池、室内匹克球场、瑜伽室及双塔空中花园
Amora Boulevard：44间永久地契店铺（3至4层，独立地契），250个停车位
地理位置优越，位于Jalan Tampoi与Pasir Gudang大道交界处，紧邻Capital 21商场
以下资料适合作为初步筛选对比。
价格尚未公布 — WhatsApp 联系 Lewis 获取最新价格表
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 347
储备金参考
RM 35
门牌税与地税参考
RM 84
每月持有参考
RM 3,332
现金缓冲参考
RM 101,500
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的商场
Capital 21 Mall — directly adjacent
最近的商业枢纽
Tampoi Industrial Park — nearby commercial catchment
Lewis 的真实看法：综合评分、务实的租金回报预估、主要风险，以及做决定前值得对比的替代项目。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
不适合
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
风险
中低风险
持有期
5-8 年
信心指数
7.0/10
Lewis 筛选模型
7.1/10
全站所有项目均采用同一模型评分 — 涵盖价格、产权、地点与租赁需求。属于筛选辅助工具，非个人估值。
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
6.7/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.0/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
6.5/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.0/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
7.5/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
7.0/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
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评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
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评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 6.7/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.7/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.0/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 6.5/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.0/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 7.5/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 7.0/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,000 - RM 2,350
预估回报率
3.4% - 4.0%
租客画像
自住买家
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: August 2026 · brochure completion reference: Q4 2030 (Residences); 2029 (Boulevard).
Freehold mixed-use development on Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru — 4 integrated plots: Residences, Boulevard, Wellness Mall and Education Hub Amora Serviced Residence: twin towers, Tower A (48 storeys) & Tower B (45 storeys), 617 units 5 layouts from 990-2,235 sqft — Type A1/A2 (3BR), Type B1/B2 (3BR dual-key) and Type C (4BR penthouse)
永久地契综合发展项目，位于新山Tampoi的Persiaran Aliff Harmoni Utama——4个整合地段：住宅、商业大道、健康商场与教育枢纽
Amora Serviced Residence：双塔设计，A座48层、B座45层，共617户
5种户型，面积990至2,235平方尺——A1/A2型（3房）、B1/B2型（3房双钥匙）及C型（4房顶层豪宅）
10楼裙楼设施：50米无边际泳池、悬浮健身房、儿童沙滩池、室内匹克球场、瑜伽室及双塔空中花园
Amora Boulevard：44间永久地契店铺（3至4层，独立地契），250个停车位
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
建筑进度和空置准证（VP）日期，应该向发展商再次确认。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
Amora Park 由 Astaka Padu 发展，坐落在新山Tampoi的Persiaran Aliff Harmoni Utama永久地契地段上。项目涵盖4个整合地段：Amora Serviced Residence、Amora Boulevard、健康商场及教育枢纽。
是的。住宅塔楼（Amora Serviced Residence）与商业店铺（Amora Boulevard）均为永久地契、独立地契产权。
双塔共提供5种户型：A1型（990平方尺，3房）、A2型（1,050平方尺，3房带阳台）、B1型（1,290平方尺，3房双钥匙）、B2型（1,455平方尺，3房双钥匙带阳台）及C型（2,235平方尺，4房顶层豪宅）。
住宅塔楼（Amora Serviced Residence）预计2030年第四季（48个月）完工，商业店铺Amora Boulevard则预计2029年完工。
适合正在比较新山Tampoi永久地契双塔住宅、看重完善裙楼设施（50米无边际泳池、悬浮健身房、空中花园）与双钥匙户型出租弹性的买家，也适合看中邻近永久地契Amora Boulevard店铺的投资者。Lewis 可以协助你比较最新配套、户型、出租角度与持有成本，帮助你做决定。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 是位于 Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru, Johor 的永久地契服务式公寓，由 Astaka Padu 开发，户型面积约 990 - 2,235 sqft，预计于 Q4 2030 (Residences); 2029 (Boulevard) 竣工，预估毛租金回报率为 3.4%–4.0%。Lewis Chong 给予其 7.1/10 的评分 — 属于有条件考虑的项目。 有条件。值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 的 Lewis 投资评分为 7.1/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中低风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 最适合自住买家。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 可能不适合短期转售客、需要立即入住的买家。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
在比较 Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 时，买家通常也会参考 The Astaka @ One Bukit Senyum、SKS Pavillion Residences 和 Paragon Signature Suites。更好的选择取决于预算、偏好区域与购买目的 — 建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型进行综合对比。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 5-8 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
外国买家可购买符合柔佛最低购房门槛（RM 1,000,000）的单位。请向 Lewis 核实当前可选单位价格及州政府批准详情。
外国买家须按购房成交价缴纳 8% 的一律印花税（自 2025/2026 预算案起于 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分级税率）。马来西亚永久居民（PR）则继续享有公民同等的标准税率。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 适合在 Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru 比较的自住买家，因为项目提供 Serviced Residence 选择，价格Contact for Pricing，拥有 Freehold 地契，面积约 990 - 2,235 sqft。
对于投资，下订前请先将 Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
请 WhatsApp Lewis 确认最近的 MRT/LRT 站和步行距离。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
最近的商场参考是 Capital 21 Mall — directly adjacent，附近地标包括 Capital 21商场 — 紧邻和Angsana Mall 及 Paradigm Mall — 邻近。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
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同为永久地契，适合用来比较长期持有的逻辑。
