值得投资吗？
The Astaka @ One Bukit Senyum 是位于 Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor 的永久地契服务式公寓，由 Astaka Holdings 开发，户型面积约 2,207 - 2,659 sqft，于 Completed 竣工，预估毛租金回报率为 3.8%–4.4%。Lewis Chong 给予其 8.1/10 的评分 — 属于有条件考虑的项目。 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
项目分析
The Astaka @ One Bukit Senyum
Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor • 服务式公寓
御庭阁 The Astaka @ One Bukit Senyum 是位于新山市中心武吉欣芩（Bukit Senyum）的永久地契双塔豪华住宅，由 Astaka Holdings…
起价:Contact for Pricing建筑面积:2,207 - 2,659 sqft地契:永久地契竣工:Completed最近地铁/轻快铁:Bukit Chagar RTS Station — 3 mins
快速项目判断
先给你最直接的答案，再往下细看照片、价格和风险。
适合谁
投资客. 现房可看房 / 长期持有 / 交通便利.
图片、楼书平面图与布局
先看户型图，再用项目照片判断外观、设施和周边环境，然后才决定要不要安排看房。
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项目实景 / 效果图
御庭阁塔顶远眺柔佛海峡及新加坡
Project visual reference.
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平面 / 户型图
A1型户型图
2,207平方尺 — 3房+女佣房，4浴室+化妆间，私人电梯大堂
项目重点
先看价格、面积、发展商、交通和基本资料，再决定要不要深入比较。
项目资料表
预约看房前，先把这些细节和发展商楼书核对一遍。
项目名称
The Astaka @ One Bukit Senyum
地点
Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor
开发商
Astaka Holdings
产权
永久地契
竣工年份
Completed
价格起
Contact for Pricing
建筑面积范围
2,207 - 2,659 sqft
卧室数量
3 - 4
总单位数
435
最近的 MRT / LRT
Bukit Chagar RTS Station — 3 mins
最近的商场
City Square & JBCC malls — 5 mins
| 项目名称 | The Astaka @ One Bukit Senyum |
|---|---|
| 地点 | Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor |
| 开发商 | Astaka Holdings |
| 产权 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Completed |
| 价格起 | Contact for Pricing |
| 建筑面积范围 | 2,207 - 2,659 sqft |
| 卧室数量 | 3 - 4 |
| 总单位数 | 435 |
| 最近的 MRT / LRT | Bukit Chagar RTS Station — 3 mins |
| 最近的商场 | City Square & JBCC malls — 5 mins |
项目卖点
先快速了解项目强项，然后再看配套、户型和风险。
位于新山市中心武吉欣芩，2.4英亩永久地契双塔豪华住宅
279米（70层）及256米（65层）——公认为东南亚最高住宅大楼
共435户独家单位，无小户型——A1型（2,207平方尺）、A2型（2,217平方尺）及B型（2,659平方尺），均为3-4房
每户配备独立私人电梯
酒店式设施：礼宾服务、空中餐厅、私人雪茄室及无边际泳池
俯瞰新山天际线及新加坡对岸全景
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选对比。
价格尚未公布 — WhatsApp 联系 Lewis 获取最新价格表
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 772
储备金参考
RM 77
门牌税与地税参考
RM 84
每月持有参考
RM 3,799
现金缓冲参考
RM 101,500
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的地铁/轻快铁
Bukit Chagar RTS Station — 3 mins
最近的商场
City Square & JBCC malls — 5 mins
最近的医院
Hospital Sultanah Aminah & KPJ Johor Specialist Hospital — 5 mins
Lewis 投资分析
Lewis 的真实看法：综合评分、务实的租金回报预估、主要风险，以及做决定前值得对比的替代项目。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
投资客自住买家重视交通的买家
不适合
短期转售客
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
风险
中低风险
持有期
3-7 年
信心指数
8.1/10
Lewis 筛选模型
8.1/10
全站所有项目均采用同一模型评分 — 涵盖价格、产权、地点与租赁需求。属于筛选辅助工具，非个人估值。
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
7.6/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
8.7/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
8.8/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
7.8/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
6.6/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
8.1/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
8.1/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
7.6/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
8.7/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
8.8/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
7.8/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
6.6/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
8.1/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
8.1/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 7.6/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 8.7/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 8.8/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 6.6/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 8.1/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 8.1/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,200 - RM 2,550
预估回报率
3.8% - 4.4%
租客画像
投资客
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: September 2026 · brochure completion reference: Completed.
Freehold twin-tower residence on a 2.4-acre site in Bukit Senyum, Johor Bahru city centre 279m (70 storeys) and 256m (65 storeys) — recognised as the tallest residential towers in Southeast Asia 435 exclusive units, no small units — Type A1 (2,207 sqft), A2 (2,217 sqft) and B (2,659 sqft), all 3-4 bedrooms
位于新山市中心武吉欣芩，2.4英亩永久地契双塔豪华住宅
279米（70层）及256米（65层）——公认为东南亚最高住宅大楼
共435户独家单位，无小户型——A1型（2,207平方尺）、A2型（2,217平方尺）及B型（2,659平方尺），均为3-4房
每户配备独立私人电梯
酒店式设施：礼宾服务、空中餐厅、私人雪茄室及无边际泳池
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
继续研究这个项目
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
御庭阁由 Astaka Holdings 发展，坐落在新山武吉欣芩2.4英亩永久地契地段上。双塔分别高279米（70层）及256米（65层）——公认为东南亚最高的住宅大楼。
是的，项目为永久地契产权，这也是它相较于新山其他租赁地契项目更受追捧的原因之一。
共三种户型：A1型（2,207平方尺，3房+女佣房，4浴室+化妆间）、A2型（2,217平方尺，格局相同）及B型（2,659平方尺，4房+女佣房，5浴室+化妆间）。每户均配备独立私人电梯。
是的，项目已竣工并交房，买家可以在决定前实地查看实际单位与设施，而非购买期房。
适合想在新山市中心寻找永久地契、大户型（3-4房）豪华住宅，并且看重每户私人电梯与酒店式设施的买家，尤其是重视步行可达新山关卡（CIQ）及Bukit Chagar RTS捷运站的买家。Lewis 可以协助你确认目前的开价、比较户型座向，并安排看房。
The Astaka @ One Bukit Senyum 是位于 Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor 的永久地契服务式公寓，由 Astaka Holdings 开发，户型面积约 2,207 - 2,659 sqft，于 Completed 竣工，预估毛租金回报率为 3.8%–4.4%。Lewis Chong 给予其 8.1/10 的评分 — 属于有条件考虑的项目。 有条件。值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
The Astaka @ One Bukit Senyum 的 Lewis 投资评分为 8.1/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
更多买家常见问题 (18)
目前框架将此项目风险评为中低风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
The Astaka @ One Bukit Senyum 最适合投资客、自住买家、重视交通的买家。
The Astaka @ One Bukit Senyum 可能不适合短期转售客。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
在比较 The Astaka @ One Bukit Senyum 时，买家通常也会参考 Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi、SKS Pavillion Residences 和 Paragon Signature Suites。更好的选择取决于预算、偏好区域与购买目的 — 建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型进行综合对比。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 3-7 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
外国买家可购买符合柔佛最低购房门槛（RM 1,000,000）的单位。请向 Lewis 核实当前可选单位价格及州政府批准详情。
外国买家须按购房成交价缴纳 8% 的一律印花税（自 2025/2026 预算案起于 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分级税率）。马来西亚永久居民（PR）则继续享有公民同等的标准税率。
The Astaka @ One Bukit Senyum 适合在 Bukit Senyum, Johor Bahru 比较的自住买家，因为项目提供 Serviced Residence 选择，价格Contact for Pricing，拥有 Freehold 地契，面积约 2,207 - 2,659 sqft。
对于投资，下订前请先将 The Astaka @ One Bukit Senyum 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
最近的 MRT/LRT 参考是 Bukit Chagar RTS Station — 3 mins。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
最近的商场参考是 City Square & JBCC malls — 5 mins，附近地标包括 Bukit Chagar RTS捷运站 — 3分钟和新山关卡（CIQ）往新加坡 — 3分钟。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
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留下资料，Lewis 会通过 WhatsApp 发你最新价格表、户型图和租金回报分析。通常 15 分钟内回复（9am–9pm）。
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