Jalan Kia Peng, KLCC, Kuala Lumpur • 服务式公寓
Eaton Residences @ KLCC 位于 KLCC, Kuala Lumpur，价格参考 From RM1,557,600，面积约 840 - 1550 sqft。适合想比较入场预算、地点潜力、出租需求和自住便利性的买家。购买前建议让 Lewis 帮你确认最新 nett 价格、配套、可选单位、贷款预算和周边替代项目。
外国买家习惯用家乡的单位判断值不值。这里可以换算总价，以及每单位面积的单价。
起价
S$487,529
每单位面积单价
S$767.76 / sq ft
仅供参考，汇率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
先给你最直接的答案，再往下细看照片、价格和风险。
Eaton Residences @ KLCC 是位于 Jalan Kia Peng, KLCC, Kuala Lumpur 的商业地契（HDA）服务式公寓，由 GSH Corporation Ltd (City View Ventures Sdn Bhd) 开发，起价为 RM 1,557,600（635 - 2,982 sqft），于 Completed Q1 2022 竣工，预估毛租金回报率为 4.1%–4.8%。Lewis Chong 给予其 7.2/10 的评分 — 目前暂不建议。 除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
投资客. 现房可看房 / 出租客群.
先看户型图，再用项目照片判断外观、设施和周边环境，然后才决定要不要安排看房。
项目实景 / 效果图
Project visual reference.
平面 / 户型图
Eaton Residences A5户型（840平方尺）—— 1房1卫入门户型，位于23A-33楼及35-47楼。
先看价格、面积、发展商、交通和基本资料，再决定要不要深入比较。
预约看房前，先把这些细节和发展商楼书核对一遍。
项目名称
地点
开发商
产权
竣工年份
价格起
建筑面积范围
卧室数量
总单位数
最近的商场
| 项目名称 | Eaton Residences @ KLCC |
|---|---|
| 地点 | Jalan Kia Peng, KLCC, Kuala Lumpur |
| 开发商 | GSH Corporation Ltd (City View Ventures Sdn Bhd) |
| 产权 | 租赁商业地契（HDA） |
| 竣工年份 | Completed Q1 2022 |
| 价格起 | From RM1,557,600 |
| 建筑面积范围 | 635 - 2,982 sqft |
| 卧室数量 | 1 - 4 |
| 总单位数 | 632 |
| 最近的商场 | KLCC |
先快速了解项目强项，然后再看配套、户型和风险。
位于 Jalan Kia Peng, KLCC，52层高楼
99年租赁商业服务式公寓地契
建筑面积参考：635 - 2,982 平方尺（A户型至顶层复式）
51楼无边际泳池、Sky Gym健身房、Sky Lounge及Adventure Meadow设施
以下资料适合作为初步筛选对比。
结合空置缓冲、租金参考和每月持有成本进行的压力测试。
情景
每月租金
现金差额
毛租金回报
空置缓冲
每月持有成本
代表什么意思
情景
每月租金
现金差额
毛租金回报
空置缓冲
每月持有成本
代表什么意思
情景
每月租金
现金差额
毛租金回报
空置缓冲
每月持有成本
代表什么意思
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 5,300 | 4.1% | 每年 2 个月 | RM 6,807 | -RM 2,390 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 5,800 | 4.5% | 每年 1 个月 | RM 6,807 | -RM 1,490 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 6,250 | 4.8% | 每年 0.5 个月 | RM 6,807 | -RM 817 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
租金数据为基准估算，实际需对照周边最新出租挂牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真实成交证据核实 — 本网站不会捏造成交价格。
付款前请确认 nett 价格、回扣和订购条款。
RM 155,760 首付 + RM 109,032 前期缓冲金
下方计算器中显示的现金缓冲金额已包含上述前期缓冲金。
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 6,376
管理费参考
RM 222
储备金参考
RM 22
门牌税与地税参考
RM 187
每月持有参考
RM 6,807
现金缓冲参考
RM 225,852
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
参考同区及周边新盘的开盘起价，帮助你建立更清晰的预算与市场认知。
| 项目名称 | 物业类型 | 产权 | 起价 |
|---|---|---|---|
| Eaton Residences @ KLCC当前项目 | 服务式公寓 | 租赁商业地契（HDA） | RM 1,557,600 |
| SO/ Kuala Lumpur Hotel and Residences | 服务式公寓 | 永久地契 | RM 1,545,000 |
| Jewel by Oxley KLCC | 服务式公寓 | 永久地契 | RM 1,572,000 |
| Orion Residence | 服务式公寓 | 永久地契 | RM 1,600,000 |
| Ashwood | 公寓 | 永久地契 | RM 1,600,000 |
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的商场
KLCC
Lewis 的真实看法：综合评分、务实的租金回报预估、主要风险，以及做决定前值得对比的替代项目。
除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
适合
不适合
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
如果买家想要更低的入场价格或更小的现金压力，这个项目未必适合。
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
风险
中高风险
持有期
3-7 年
信心指数
7.4/10
Lewis 筛选模型
7.2/10
全站所有项目均采用同一模型评分 — 涵盖价格、产权、地点与租赁需求。属于筛选辅助工具，非个人估值。
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
6.5/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
8.5/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.6/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
6.9/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
6.6/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
7.0/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
7.3/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
因素
评分
为什么重要
下一步要验证
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 6.5/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 8.5/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.6/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 6.9/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 6.6/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 7.0/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 7.3/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 5,300 - RM 6,250
预估回报率
4.1% - 4.8%
租客画像
投资客
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: September 2026 · brochure completion reference: Completed Q1 2022.
Jalan Kia Peng, KLCC location, 52-storey tower 99-year leasehold commercial serviced-residence title Serviced Residence project type
位于 Jalan Kia Peng, KLCC，52层高楼
99年租赁商业服务式公寓地契
服务式公寓项目类型
起价 RM1,557,600
建筑面积参考：635 - 2,982 平方尺（A户型至顶层复式）
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
可能的目标客群：上班族、外派人士、学生或市中心租客（视确实地址而定）。
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
项目评测
评测吉隆坡市中心的 Eaton Residence，权衡其价格相对于买家所获价值是否合理。
项目评测
评估 EXSIM 打造的 D'Terra，在安排看房前比较其生活配套、地点与买家契合度。
项目评测
参观 OUG 的 Maple Residence，评估其成熟社区永久地契的定位是否符合你的候选名单。
起价 RM1,557,600（Type A5，840 平方尺，1+1房），最大已确认的托管单位（Type D1，1,550 平方尺，3房）价格可达 RM2,746,400。
不是。这是 99 年租赁地契的商业服务式公寓地契，至 2114 年到期。
由指定营运商管理单位（短租或长租），每季支付业主净购买价 5% 的年化回报，按季支付（可能有延迟）。
是的，已于 2022 年完工并交楼。
保证的 5% 回报将终止；业主可选择以当时的非保证市场费率继续与营运商合作。
GSH Corporation Ltd，于新加坡交易所上市，透过其马来西亚子公司 City View Ventures Sdn Bhd 发展。
Eaton Residences @ KLCC 是位于 Jalan Kia Peng, KLCC, Kuala Lumpur 的商业地契（HDA）服务式公寓，由 GSH Corporation Ltd (City View Ventures Sdn Bhd) 开发，起价为 RM 1,557,600（635 - 2,982 sqft），于 Completed Q1 2022 竣工，预估毛租金回报率为 4.1%–4.8%。Lewis Chong 给予其 7.2/10 的评分 — 目前暂不建议。 暂不建议。除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
Eaton Residences @ KLCC 的 Lewis 投资评分为 7.2/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中高风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
Eaton Residences @ KLCC 最适合投资客。
Eaton Residences @ KLCC 可能不适合短期转售客。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
在比较 Eaton Residences @ KLCC 时，买家通常也会参考 Oxley Towers（起价 RM 1,400,000）、The Conlay（起价 RM 1,460,000） 和 CloutHaus（起价 RM 1,500,000）。更好的选择取决于预算、偏好区域与购买目的 — 建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型进行综合对比。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 3-7 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
可以 — 起价 RM 1,557,600 已达到吉隆坡针对外国买家设立的最低购房门槛 RM 1,000,000。外国买家仍需申请州政府批准（State Authority Consent），并缴纳 8% 的一律印花税。
外国买家须按购房成交价缴纳 8% 的一律印花税（自 2025/2026 预算案起于 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分级税率） — 以入门价格 RM 1,557,600 计算，印花税约为 RM 124,608。马来西亚永久居民（PR）则继续享有公民同等的标准税率。
Eaton Residences @ KLCC 适合在 Jalan Kia Peng, KLCC 比较的自住买家，因为项目提供 Serviced Residence 选择，价格From RM1,557,600，拥有 Leasehold Commercial (HDA) 地契，面积约 635 - 2,982 sqft。
对于投资，下订前请先将 Eaton Residences @ KLCC 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
请 WhatsApp Lewis 确认最近的 MRT/LRT 站和步行距离。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
最近的商场参考是 KLCC，附近地标包括 KLCC和Kuala Lumpur。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
获取价格表、平面图 — 或预约看房
留下资料，Lewis 会通过 WhatsApp 发你最新价格表、户型图和租金回报分析。通常 15 分钟内回复（9am–9pm）。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
预订前一起比较价格、地点、风险和出租逻辑。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。
预算范围相近，适合用来比较入场价格和每月供款压力。
