值得投资吗？
Verte Medini Residence 是位于 Medini, Iskandar Puteri, Johor 的租赁地契公寓，由 CJ Invesco Sdn Bhd 开发，户型面积约 614 - 935 sqft，预计于 Est. Q4 2028 / Q1 2029 竣工，预估毛租金回报率为 3.8%–4.4%。Lewis Chong 给予其 7.0/10 的评分 — 目前暂不建议。 除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
项目分析
Verte Medini Residence
Medini, Iskandar Puteri, Johor • 公寓
Verte Medini Residence 是由 CJ Invesco Sdn Bhd 打造的4.32英亩四栋式住宅项目，坐落于柔佛依斯干达公主城美迪尼（Medini）核心地段。A、B、C、D 四栋大楼共提供1,106个单位，全为国际单位（International…
起价:Contact for Pricing建筑面积:614 - 935 sqft地契:租赁地契竣工:Est. Q4 2028 / Q1 2029
快速项目判断
先给你最直接的答案，再往下细看照片、价格和风险。
适合谁
自住买家. 自住.
图片、楼书平面图与布局
先看户型图，再用项目照片判断外观、设施和周边环境，然后才决定要不要安排看房。
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项目实景 / 效果图
Verte Medini Residence 第8层户外健身房，夕阳下坐落于塔楼间的园景花园
Project visual reference.
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平面 / 户型图
Verte Medini Residence A/A1 型户型图 — 935 平方尺，3房2卫，附阳台
Floor / layout plan reference.
项目重点
先看价格、面积、发展商、交通和基本资料，再决定要不要深入比较。
项目资料表
预约看房前，先把这些细节和发展商楼书核对一遍。
项目名称
Verte Medini Residence
地点
Medini, Iskandar Puteri, Johor
开发商
CJ Invesco Sdn Bhd
产权
租赁地契
竣工年份
Est. Q4 2028 / Q1 2029
价格起
Contact for Pricing
建筑面积范围
614 - 935 sqft
卧室数量
2 - 3
总单位数
1,106 (4 towers: A, B, C & D)
最近的商场
Mall of Medini
| 项目名称 | Verte Medini Residence |
|---|---|
| 地点 | Medini, Iskandar Puteri, Johor |
| 开发商 | CJ Invesco Sdn Bhd |
| 产权 | 租赁地契 |
| 竣工年份 | Est. Q4 2028 / Q1 2029 |
| 价格起 | Contact for Pricing |
| 建筑面积范围 | 614 - 935 sqft |
| 卧室数量 | 2 - 3 |
| 总单位数 | 1,106 (4 towers: A, B, C & D) |
| 最近的商场 | Mall of Medini |
项目卖点
先快速了解项目强项，然后再看配套、户型和风险。
距马新第二通道（Tuas）仅8分钟车程，位于依斯干达公主城美迪尼
100% 国际单位——无外国人购买限制，无土著保留配额
提供专属住户穿梭巴士，接驳美迪尼商场、教育城、Eco Botanic 及第二通道关卡
分层住宅地契让水电费维持住宅收费，而非商业收费
整个第8层设施平台，逾13项度假村级设施，包括户外健身房、儿童游乐场与多用途礼堂
紧邻教育城与马来西亚马尔堡学院
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选对比。
价格尚未公布 — WhatsApp 联系 Lewis 获取最新价格表
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 215
储备金参考
RM 22
门牌税与地税参考
RM 84
每月持有参考
RM 3,187
现金缓冲参考
RM 101,500
预估月供基于 90% 贷款比例、年利率 4.2%、35 年期计算 — 参考自当前国家银行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）环境；实际利率请向你的贷款银行核实。
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的商场
Mall of Medini
最近的大学/学校
EduCity Iskandar Puteri and Marlborough College Malaysia
Lewis 投资分析
Lewis 的真实看法：综合评分、务实的租金回报预估、主要风险，以及做决定前值得对比的替代项目。
除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
适合
自住买家长期持有者
不适合
短期转售客需要立即入住的买家只考虑永久地契的买家
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
如果买家只考虑永久地契，这个项目未必适合。
风险
中高风险
持有期
5-10 年
信心指数
7.0/10
Lewis 筛选模型
7.0/10
全站所有项目均采用同一模型评分 — 涵盖价格、产权、地点与租赁需求。属于筛选辅助工具，非个人估值。
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
6.5/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.0/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
6.5/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.9/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
7.2/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
6.7/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
6.5/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
7.7/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
7.0/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
6.5/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
7.9/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
7.2/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
6.7/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 6.5/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.7/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.0/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 6.5/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.9/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 7.2/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 6.7/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,200 - RM 2,550
预估回报率
3.8% - 4.4%
租客画像
自住买家
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: September 2026 · brochure completion reference: Est. Q4 2028 / Q1 2029.
8 minutes from the Malaysia-Singapore Second Link (Tuas), Medini, Iskandar Puteri Developed by CJ Invesco Sdn Bhd on a 4.32-acre, four-tower (A, B, C, D) site with 1,106 units 100% International Lot status — no foreign-ownership restriction, no bumiputera quota
距马新第二通道（Tuas）仅8分钟车程，位于依斯干达公主城美迪尼
由 CJ Invesco Sdn Bhd 发展，占地4.32英亩，共4栋大楼（A、B、C、D），合计1,106个单位
100% 国际单位——无外国人购买限制，无土著保留配额
提供专属住户穿梭巴士，接驳美迪尼商场、教育城、Eco Botanic 及第二通道关卡
分层住宅地契让水电费维持住宅收费，而非商业收费
如果买家需要确定步行可达轨道交通站，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
建筑进度和空置准证（VP）日期，应该向发展商再次确认。
订购前应该查核租赁地契剩余年限的详情。
继续研究这个项目
相关买房指南New launch vs subsale
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
Verte Medini Residence 是由 CJ Invesco Sdn Bhd 在柔佛依斯干达公主城美迪尼打造的4.32英亩四栋式住宅项目，共1,106个单位，全为国际单位。
由 CJ Invesco Sdn Bhd 发展。
项目位于柔佛依斯干达公主城美迪尼 Jalan Persiaran Medini Utara 3（Lot 172583 A区），距马新第二通道（Tuas）仅8分钟车程。
可以。所有单位均为100%国际单位，无外国人购买限制，也无土著保留配额。
A/A1型935平方尺（3房2卫）；B型614平方尺（双钥匙，2房2卫）；C/C1型643平方尺（2房1卫）；D型819平方尺（3房2卫）；E型861平方尺复式（2房加书房，2卫）。完整户型图请 WhatsApp 联系 Lewis。
整个第8层设施平台设有逾13项度假村级设施，包括户外健身房、儿童游乐场与多用途礼堂，并提供专属住户穿梭巴士接驳美迪尼商场、教育城、Eco Botanic 及第二通道关卡。
项目持有国际单位地上的分层住宅地契，水电费按住宅收费而非商业收费。确切租赁年限请以销售文件为准，签约前务必确认。
目前尚未公开价格表。预计竣工时间为2028年第四季至2029年第一季。价格、大楼、户型与可选单位经常变动，请 WhatsApp 联系 Lewis 索取最新核实资讯。
更多买家常见问题 (20)
Verte Medini Residence 是位于 Medini, Iskandar Puteri, Johor 的租赁地契公寓，由 CJ Invesco Sdn Bhd 开发，户型面积约 614 - 935 sqft，预计于 Est. Q4 2028 / Q1 2029 竣工，预估毛租金回报率为 3.8%–4.4%。Lewis Chong 给予其 7.0/10 的评分 — 目前暂不建议。 暂不建议。除非价格、配套或个人用途特别有优势，否则暂不建议考虑。
Verte Medini Residence 的 Lewis 投资评分为 7.0/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中高风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
Verte Medini Residence 最适合自住买家、长期持有者。
Verte Medini Residence 可能不适合短期转售客、需要立即入住的买家、只考虑永久地契的买家。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
在比较 Verte Medini Residence 时，买家通常也会参考 Elysia Park Residence @ Medini、The M Macrolink Medini 和 Monterra Johor Bahru。更好的选择取决于预算、偏好区域与购买目的 — 建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型进行综合对比。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 5-10 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
外国买家须按购房成交价缴纳 8% 的一律印花税（自 2025/2026 预算案起于 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分级税率）。马来西亚永久居民（PR）则继续享有公民同等的标准税率。
Verte Medini Residence 适合在 Medini, Iskandar Puteri 比较的自住买家，因为项目提供 Condominium 选择，价格Contact for Pricing，拥有 Leasehold 地契，面积约 614 - 935 sqft。
对于投资，下订前请先将 Verte Medini Residence 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
请 WhatsApp Lewis 确认最近的 MRT/LRT 站和步行距离。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
最近的商场参考是 Mall of Medini，附近地标包括 马新第二通道（Tuas），8分钟车程和依斯干达公主城教育城与马来西亚马尔堡学院。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
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同为租赁地契，适合用来比较长期持有的逻辑。