Hakmilik Tanah & Pemilikan
'Pindah milik terus daripada pemaju'
'Pindah milik terus daripada pemaju' merujuk kepada pendaftaran satu pindah milik Borang 14A daripada pemilik hakmilik induk kepada pembeli akhir di bawah s.215(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Mengapa ini terletak pada hakmilik, bukan pada brosur jualan
Catatan ini menghuraikan frasa bilik jualan yang menggambarkan kedudukan hakmilik sebenar, dan kes di mana ia tidak terpakai Tanah di Semenanjung Malaysia berjalan atas daftar: apa yang diendorskan pada hakmilik itulah yang diiktiraf undang-undang, dan apa yang tidak diendorskan tidak mengikat sesiapa yang membuat carian. Prinsip tunggal itu menjelaskan kebanyakan yang berikut.
Struktur pindah milik terus: satu Borang 14A di bawah s.215(1)
Di bawah s.215(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), setiap pindah milik tanah berimilik memerlukan pelaksanaan dan pendaftaran Borang 14A berkanun. Dalam senario pindah milik terus, apabila hakmilik individu atau strata dikeluarkan, pemilik hakmilik induk menyempurnakan Borang 14A terus kepada pembeli akhir. Pejabat tanah mendaftarkan satu peringatan pindah milik sahaja, memindahkan hak pemilikan berdaftar terus daripada pemilik induk kepada pembeli akhir.
Pindah milik terus lwn pindah milik berganda: pertambahan kerumitan
Alternatif kepada pindah milik terus ialah 'pindah milik berganda'. Jika hakmilik individu telah dikeluarkan tetapi pembeli asal tidak pernah menyempurnakan pindah milik, urus niaga mungkin memerlukan dua pendaftaran berturut-turut: Pindah Milik 1 daripada pemilik induk kepada pembeli asal, diikuti Pindah Milik 2 daripada pembeli asal kepada pembeli baharu. Pindah milik berganda memerlukan dua set Borang 14A, bayaran fi pendaftaran dua kali, dan pemprosesan berurutan yang memanjangkan tempoh penyelesaian.
Bila pindah milik terus boleh dilaksanakan di sisi undang-undang
Pindah milik terus biasanya boleh dilakukan apabila hakmilik berasingan telah dikeluarkan oleh pejabat tanah tetapi belum didaftarkan atas nama pembeli pertama. Sekiranya pemaju dan pemilik induk bersetuju mengiktiraf pembeli kedua sebagai penerima pindah milik terus, dan jika syarat pentadbiran pemaju dipenuhi, pihak-pihak boleh memintas pindah milik pertama. Struktur ini tertakluk kepada sekatan kepentingan di bawah s.214(2)(b) dan s.301(c).
Halangan: bila pindah milik berganda tidak dapat dielakkan
Terdapat situasi di mana pindah milik terus tidak boleh dilakukan dari segi undang-undang. Pertama, jika pembeli pertama telah menyempurnakan hakmilik — bermakna Borang 14A telah didaftarkan di pejabat pendaftaran — penjual adalah tuan punya berdaftar dan mesti memindahkan hakmilik melalui pindah milik sekunder biasa. Kedua, jika pemaju telah digulung dan di bawah pelikuidasi yang enggan menyempurnakan instrumen secara terus, pembeli terpaksa melalui pindah milik berganda.
Pengesahan pentadbiran dan semakan dokumen pemaju
Sebelum merangka urus niaga jualan subjual berasaskan pindah milik terus, peguam hartanah mesti mendapatkan pengesahan rasmi daripada pemaju. Pemaju menyemak rekod induk, mengesahkan bahawa semua ansuran berjadual dan caj penyelenggaraan telah dijelaskan, dan mengeluarkan pengesahan sama ada mereka akan menyempurnakan Borang 14A terus kepada pembeli baharu. Bergantung pada jaminan lisan tanpa pengesahan bertulis pemaju mendedahkan pembeli kepada kelewatan besar.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Dalam urusan jualan semula, 'pindah milik terus' merujuk kepada urusan di mana instrumen pindah milik Borang 14A di bawah s.215(1) dibuat terus daripada pemilik hakmilik induk kepada pembeli akhir, mendaftarkan satu pindah milik sahaja. Ini mengelakkan 'pindah milik berganda' di mana hakmilik mesti didaftarkan atas nama pembeli pertama sebelum dipindahkan kepada pembeli baharu. Walaupun pindah milik terus mengelakkan pendaftaran berganda dan kelewatan pentadbiran, ia memerlukan kebenaran pemaju dan penjajaran hakmilik induk.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan sama ada hakmilik individu atau strata telah dikeluarkan oleh pejabat tanah daripada hakmilik induk. |
|---|---|
| 2 | Semak sama ada hakmilik telah disempurnakan dan didaftarkan atas nama pembeli asal. |
| 3 | Dapatkan pengesahan bertulis pemaju yang bersetuju menyempurnakan Borang 14A terus kepada pembeli kedua di bawah s.215(1). |
| 4 | Semak semua sekatan kepentingan yang diendorskan pada hakmilik di bawah s.120 dan berjalan di bawah s.104. |
| 5 | Pastikan kontrak jualan memperuntukkan dokumentasi pindah milik berganda alternatif jika pindah milik terus tidak dapat dilaksanakan. |
Soalan lazim
Apakah maksud 'pindah milik terus pemaju' dalam jualan hartanah di Malaysia?
Ia bermaksud instrumen pindah milik dalam Borang 14A di bawah s.215(1) Kanun Tanah Negara disempurnakan terus daripada pemilik hakmilik induk kepada pembeli baharu, mendaftarkan satu pindah milik sahaja di pejabat tanah.
Bolehkah pembeli meminta pindah milik terus jika penjual telah menyempurnakan hakmilik?
Tidak boleh. Sekiranya penjual telah mendaftarkan Borang 14A atas nama mereka sendiri, mereka adalah tuan punya berdaftar; hakmilik mesti dipindahkan daripada penjual kepada pembeli melalui pindah milik sekunder biasa.
Mengapakah pemaju atau pelikuidasi menolak pindah milik terus?
Pemaju atau pelikuidasi mungkin menolak jika perjanjian usaha sama hakmilik induk melarangnya, terdapat pertikaian tuntutan pihak ketiga, atau dasar pentadbiran yang memerlukan penyempurnaan mengikut turutan.
Apakah itu 'pindah milik berganda' dalam urusan hartanah?
Pindah milik berganda ialah keadaan di mana dua pindah milik Borang 14A mesti didaftarkan secara berturutan: pertama daripada pemilik induk kepada pembeli asal, kemudian daripada pembeli asal kepada pembeli akhir.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Kesimpulan Lewis
Jangan beli hartanah semata-mata kerana risalah pemasaran menyatakan pegangan bebas atau pajakan. Minta carian hakmilik dan semak syarat nyata serta sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. Hakmilik pegangan bebas dengan sekatan kepentingan ketat yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri boleh mengambil masa pindah milik lebih lama berbanding hakmilik pajakan tanpa sekatan.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Kesimpulan Lewis
Belajar membaca dokumen hakmilik sendiri dan jangan bergantung pada penerangan ringkas ejen semata-mata. Semak kepala hakmilik untuk mengetahui sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau sehingga 99 tahun di bawah s.76, dan teliti endorsan di bawah s.120. Sekatan kepentingan jauh lebih penting daripada singkatan hakmilik itu sendiri.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan sama ada hakmilik individu atau strata telah dikeluarkan oleh pejabat tanah daripada hakmilik induk.
Send
Semak sama ada hakmilik telah disempurnakan dan didaftarkan atas nama pembeli asal.
Send
Dapatkan pengesahan bertulis pemaju yang bersetuju menyempurnakan Borang 14A terus kepada pembeli kedua di bawah s.215(1).
Send
Semak semua sekatan kepentingan yang diendorskan pada hakmilik di bawah s.120 dan berjalan di bawah s.104.