Hakmilik Tanah & Pemilikan
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Bahagian yang pembeli sedar terlalu lewat
Catatan ini menghuraikan apa maksud setiap label pada hakmilik Malaysia, dan pejabat mana yang mengeluarkannya Kebanyakan masalah hakmilik bukanlah pertikaian tentang keadilan. Ia ketidakpadanan antara apa yang seseorang percaya mereka miliki dan apa yang daftar nyatakan mereka miliki.
Pembahagian pentadbiran: Pejabat Pendaftar lwn Pejabat Tanah
Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) mewujudkan dua peringkat pentadbiran berasingan untuk pendaftaran tanah. Hakmilik Pejabat Pendaftar diselenggara di Pejabat Pengarah Tanah dan Galian negeri di bawah Pendaftar Hakmilik, lazimnya meliputi tanah bandar, pekan, tanah desa melebihi keluasan tertentu, atau petak strata. Hakmilik Pejabat Tanah diselenggara di Pejabat Daerah dan Tanah di bawah Pentadbir Tanah, meliputi tanah mukim. Mengetahui pejabat mana yang memegang dokumen daftar menentukan di mana penyerahan dokumen, carian, dan pendaftaran urusan mesti dilakukan.
Geran, Geran Mukim, PN, dan PM: hakmilik muktamad dihuraikan
Apabila tanah telah selesai diukur secara kadaster, hakmilik muktamad dikeluarkan. Bagi tanah yang dilupuskan selama-lamanya di bawah s.76 (pegangan bebas), dokumen dinamakan Geran jika di bawah Pejabat Pendaftar, atau Geran Mukim jika di bawah Pejabat Tanah. Bagi tanah yang dilupuskan untuk tempoh tahun tidak melebihi 99 tahun di bawah s.76 (pajakan), ia dinamakan Pajakan Negeri (PN) jika dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar, atau Pajakan Mukim (PM) jika dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Keempat-empatnya mewakili pelupusan muktamad di bawah s.42(1)(a).
HS(D) dan HS(M): hakmilik sementara dan status ukur
Sekiranya tanah telah dilupuskan tetapi ukur sempadan muktamad oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM) masih belum selesai, undang-undang memperuntukkan Hakmilik Sementara. HS(D) bermaksud Hakmilik Sementara (Daftar), iaitu hakmilik sementara yang didaftarkan di Pejabat Pendaftar. HS(M) bermaksud Hakmilik Sementara (Mukim), menandakan hakmilik sementara di Pejabat Daerah dan Tanah. Kedua-dua dokumen menyatakan keluasan dan sempadan sementara, tetapi kedua-duanya memberi keupayaan undang-undang penuh untuk urusan berdaftar.
Membaca endorsan berkanun: kategori ss.121-122 dan syarat s.120
Di bawah penetapan hakmilik terletak intipati pelupusan tersebut. Di bawah ss.121-122, setiap hakmilik menetapkan kategori kegunaan tanah yang nyata: Pertanian, Bangunan, atau Perindustrian. Sesuatu Geran bagi kategori pertanian tidak boleh digunakan untuk perumahan tanpa permohonan pengubahan di bawah s.124. Tambahan pula, di bawah s.120, Pihak Berkuasa Negeri mengendorskan syarat nyata yang mengawal parameter tertentu, yang mengikat pemilik secara berterusan di bawah s.105.
Sekatan kepentingan di bawah s.104: baris penentu pada mana-mana hakmilik
Tidak kira sama ada sesuatu hakmilik itu Geran, PN, HS(D), atau HS(M), bahagian sekatan kepentingan menentukan kebolehan tanah diurusniagakan. Di bawah s.104, setiap sekatan kepentingan berjalan bersama tanah dan mengikat tuan punya semasa. Endorsan biasa menyatakan bahawa tanah tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai tanpa kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri. Pembeli yang memegang Geran muktamad kerap mendapati bahawa sekatan kepentingan memerlukan kebenaran negeri berbulan-bulan sebelum Borang 14A dapat didaftarkan.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Setiap hakmilik di Semenanjung Malaysia mencerminkan punca berkanunnya di bawah s.42(1)(a) dan s.76 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020). Geran dan Geran Mukim mewakili hakmilik muktamad bagi tanah pegangan bebas; PN dan PM menetapkan hakmilik muktamad bagi tanah pajakan. HS(D) dan HS(M) mewakili hakmilik sementara yang dikeluarkan sementara menunggu ukur muktamad masing-masing oleh Pejabat Pendaftar dan Pejabat Tanah. Yang paling penting, semua hakmilik terikat oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
1
2
3
4
5
| 1 | Periksa kepala hakmilik untuk mengenal pasti sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar (Geran, PN, HS(D)) atau Pejabat Tanah (Geran Mukim, PM, HS(M)). |
|---|---|
| 2 | Sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun di bawah s.76. |
| 3 | Semak sama ada hakmilik adalah sementara (HS) menunggu ukur muktamad atau muktamad (Geran/PN). |
| 4 | Teliti kategori berkanun kegunaan tanah yang didaftarkan di bawah ss.121-122 (Pertanian, Bangunan, atau Perindustrian). |
| 5 | Baca semua syarat nyata dan sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120 dan berjalan di bawah s.104. |
Soalan lazim
Apakah perbezaan praktikal antara Geran dan Geran Mukim?
Kedua-duanya adalah hakmilik muktamad bagi tanah pegangan bebas yang dilupuskan selama-lamanya di bawah s.76 Kanun Tanah Negara. Geran didaftarkan di Pejabat Pendaftar, manakala Geran Mukim didaftarkan di Pejabat Tanah.
Adakah PN bermaksud hakmilik pajakan yang dikeluarkan oleh negeri?
Ya. PN bermaksud Pajakan Negeri, iaitu hakmilik muktamad bagi tanah pajakan yang dilupuskan di bawah s.76 untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun, yang didaftarkan di Pejabat Pendaftar.
Bolehkah pemilik menjual atau menggadai hartanah di bawah HS(D)?
Boleh. Hakmilik HS(D) ialah hakmilik sementara yang mempunyai pengiktirafan undang-undang penuh di bawah Kanun Tanah Negara, membolehkan pindah milik, gadaian, dan kaveat didaftarkan sebelum ukur kadaster muktamad.
Apakah maksudnya apabila hakmilik menyatakan sekatan di bawah s.104?
Di bawah s.104, semua sekatan kepentingan berjalan bersama tanah dan mengikat tuan punya berdaftar, bermakna sebarang sekatan berkanun (seperti kebenaran Pihak Berkuasa Negeri) terpakai kepada semua pemilik berikutnya.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Kesimpulan Lewis
Jangan beli hartanah semata-mata kerana risalah pemasaran menyatakan pegangan bebas atau pajakan. Minta carian hakmilik dan semak syarat nyata serta sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. Hakmilik pegangan bebas dengan sekatan kepentingan ketat yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri boleh mengambil masa pindah milik lebih lama berbanding hakmilik pajakan tanpa sekatan.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Mengapa hakmilik anda masih tertulis HS(D)
Hartanah kerap kekal di bawah hakmilik sementara (HS(D) atau HS(M)) selama bertahun-tahun sementara menunggu ukur kadaster muktamad. Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) memberi keupayaan undang-undang penuh untuk urus niaga.
Kesimpulan Lewis
Jangan bimbang jika hakmilik hartanah anda tertulis HS(D) atau HS(M) dan bukannya Geran. Hakmilik sementara bukanlah hakmilik cacat atau kelas kedua; anda boleh membeli, menjual, menggadai, atau memasukkan kaveat sama seperti hakmilik muktamad. Penukaran kepada hakmilik muktamad ialah proses ukur pentadbiran yang dikendalikan oleh pejabat tanah dan JUPEM.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Periksa kepala hakmilik untuk mengenal pasti sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar (Geran, PN, HS(D)) atau Pejabat Tanah (Geran Mukim, PM, HS(M)).
Send
Sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun di bawah s.76.
Send
Semak sama ada hakmilik adalah sementara (HS) menunggu ukur muktamad atau muktamad (Geran/PN).
Send
Teliti kategori berkanun kegunaan tanah yang didaftarkan di bawah ss.121-122 (Pertanian, Bangunan, atau Perindustrian).