Hakmilik Tanah & Pemilikan
Mengapa hakmilik anda masih tertulis HS(D)
Hartanah kerap kekal di bawah hakmilik sementara (HS(D) atau HS(M)) selama bertahun-tahun sementara menunggu ukur kadaster muktamad. Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) memberi keupayaan undang-undang penuh untuk urus niaga.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Bermula daripada daftar
Yang berikut membedah apa yang hakmilik sementara boleh dan tidak boleh lakukan semasa ukur masih tertunggak Tanah di Semenanjung Malaysia berjalan atas daftar: apa yang diendorskan pada hakmilik itulah yang diiktiraf undang-undang, dan apa yang tidak diendorskan tidak mengikat sesiapa yang membuat carian. Prinsip tunggal itu menjelaskan kebanyakan yang berikut.
Maksud HS(D) dan HS(M) di bawah Kanun Tanah Negara
Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), pelupusan tanah bermula dengan pelaksanaan kuasa Pihak Berkuasa Negeri di bawah s.42(1)(a). Bagi mengelakkan pembangunan utama dan pembiayaan terhenti sementara menunggu ukur tanah yang terperinci, Kanun memperuntukkan pengeluaran Hakmilik Sementara. HS(D) mewakili hakmilik sementara yang didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik, manakala HS(M) mewakili hakmilik sementara oleh Pentadbir Tanah. Kedua-duanya memberikan hak pemilikan berkanun yang sah.
Jurang ukur kadaster: mengapa hakmilik sementara wujud
Hakmilik muktamad (Geran, Geran Mukim, Pajakan Negeri, atau Pajakan Mukim) memerlukan ukur sempadan yang muktamad oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM), yang menghasilkan Pelan Akui yang diluluskan. Dalam pecahan lot besar dan pemajuan perumahan, kerja menanam tanda sempadan dan mengesahkan koordinat mengambil masa pentadbiran yang lama. Hakmilik sementara merapatkan jurang ini dengan mengiktiraf petak secara sah berdasarkan pelan pra-hitungan sebelum ukur fizikal muktamad selesai.
Kebolehan urus niaga: pindah milik di bawah s.215(1) dan gadaian
Satu salah faham dalam kalangan pembeli ialah menganggap tanah di bawah hakmilik sementara tidak boleh diurusniagakan atau berisiko untuk dibeli. Kanun Tanah Negara menetapkan bahawa hakmilik sementara boleh diurusniagakan sepenuhnya. Pindah milik tanah berimilik di bawah s.215(1) dilaksanakan melalui Borang 14A dan didaftarkan terus pada hakmilik HS(D) atau HS(M). Bank boleh mendaftar gadaian, pemilik boleh memberi pajakan di bawah s.221(1), dan kaveat persendirian di bawah s.322 boleh dimasukkan tanpa halangan.
Sempadan sementara lwn hakmilik muktamad
Satu-satunya perbezaan substantif antara hakmilik sementara dan hakmilik muktamad terletak pada data ukuran sempadan. Pada hakmilik sementara, garisan sempadan dan keluasan tanah adalah bersifat sementara dari segi undang-undang. Apabila JUPEM melaksanakan ukur muktamad, perbezaan kecil antara pelan pra-hitungan dan ukuran tanah sebenar mungkin mengubah jumlah keluasan sedikit. Namun, pelarasan ini tidak membatalkan kepentingan berdaftar: tuan punya berdaftar, pemegang gadaian, dan semua peringatan berdaftar kekal utuh.
Peralihan kepada hakmilik muktamad: apa yang perlu dilakukan pemilik
Peralihan daripada hakmilik sementara kepada hakmilik muktamad merupakan proses pentadbiran antara Pentadbir Tanah, Pendaftar Hakmilik, dan JUPEM. Sebaik sahaja Pelan Akui diluluskan, pejabat pendaftaran tanah menyediakan dokumen hakmilik muktamad. Semua syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120, yang berjalan bersama tanah di bawah s.104, dipindahkan secara automatik ke dokumen hakmilik muktamad gantian. Pemilik tidak perlu memohon semula pelupusan tanah.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Hakmilik sementara dikeluarkan di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) sebelum selesainya ukur sempadan muktamad oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM). Ia membolehkan pembeli mengambil milik undang-undang, mendaftarkan pindah milik dalam Borang 14A di bawah s.215(1), dan mendaftar gadaian tanpa menunggu Pelan Akui muktamad. Hakmilik ini boleh diurusniagakan sepenuhnya; satu-satunya elemen sementara ialah sempadan dan keluasan tanah sebenar.
1
2
3
4
5
| 1 | Semak sama ada hakmilik anda tertera sebagai HS(D) (Pejabat Pendaftar) atau HS(M) (Pejabat Tanah). |
|---|---|
| 2 | Sahkan bahawa hakmilik membenarkan pendaftaran pindah milik Borang 14A di bawah s.215(1) dan gadaian berkanun. |
| 3 | Ambil perhatian bahawa keluasan dan sempadan pada hakmilik sementara adalah sementara menunggu ukur kadaster JUPEM. |
| 4 | Periksa semua syarat nyata dan sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120 dan berjalan di bawah s.104. |
| 5 | Fahami bahawa peralihan kepada hakmilik muktamad (Geran atau PN) berlaku secara pentadbiran tanpa menjejaskan kepentingan berdaftar. |
Soalan lazim
Bolehkah bank menolak memberi pinjaman perumahan kerana hakmilik adalah HS(D)?
Tidak. Bank komersial Malaysia secara rutin membiayai hartanah di bawah hakmilik sementara HS(D) dan HS(M) kerana gadaian berdaftar ke atas hakmilik sementara adalah sah dan boleh dikuatkuasakan sepenuhnya di bawah Kanun Tanah Negara.
Adakah keluasan tanah berubah apabila bertukar daripada HS(D) kepada Geran muktamad?
Ia boleh berubah sedikit. Hakmilik sementara bergantung pada sempadan pra-hitungan sementara, manakala hakmilik muktamad mencerminkan ukuran sempadan fizikal sebenar yang disahkan oleh JUPEM.
Bolehkah saya memasukkan kaveat persendirian ke atas hakmilik sementara?
Boleh. Di bawah s.322 dan s.323(1) Kanun Tanah Negara, orang yang layak boleh memasukkan kaveat persendirian ke atas tanah di bawah hakmilik sementara sama seperti hakmilik muktamad.
Adakah saya perlu membayar untuk menukar hakmilik sementara kepada hakmilik muktamad?
Bayaran ukur lazimnya dikutip semasa pelupusan awal tanah atau kelulusan pemajuan. Semak dengan Pentadbir Tanah atau pejabat tanah negeri berkenaan mengenai apa-apa fi pentadbiran pengeluaran hakmilik.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Kesimpulan Lewis
Jangan beli hartanah semata-mata kerana risalah pemasaran menyatakan pegangan bebas atau pajakan. Minta carian hakmilik dan semak syarat nyata serta sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. Hakmilik pegangan bebas dengan sekatan kepentingan ketat yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri boleh mengambil masa pindah milik lebih lama berbanding hakmilik pajakan tanpa sekatan.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Kesimpulan Lewis
Belajar membaca dokumen hakmilik sendiri dan jangan bergantung pada penerangan ringkas ejen semata-mata. Semak kepala hakmilik untuk mengetahui sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau sehingga 99 tahun di bawah s.76, dan teliti endorsan di bawah s.120. Sekatan kepentingan jauh lebih penting daripada singkatan hakmilik itu sendiri.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak sama ada hakmilik anda tertera sebagai HS(D) (Pejabat Pendaftar) atau HS(M) (Pejabat Tanah).
Send
Sahkan bahawa hakmilik membenarkan pendaftaran pindah milik Borang 14A di bawah s.215(1) dan gadaian berkanun.
Send
Ambil perhatian bahawa keluasan dan sempadan pada hakmilik sementara adalah sementara menunggu ukur kadaster JUPEM.
Send
Periksa semua syarat nyata dan sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120 dan berjalan di bawah s.104.