Hakmilik Tanah & Pemilikan
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Mengapa ini terletak pada hakmilik, bukan pada brosur jualan
Catatan ini menghuraikan perbandingan yang kebanyakan pembeli fahami secara emosi dan bukan fakta, dan empat titik di mana perbezaannya nyata Tanah di Semenanjung Malaysia berjalan atas daftar: apa yang diendorskan pada hakmilik itulah yang diiktiraf undang-undang, dan apa yang tidak diendorskan tidak mengikat sesiapa yang membuat carian. Prinsip tunggal itu menjelaskan kebanyakan yang berikut.
Asas berkanun pelupusan di bawah s.42(1)(a) dan s.76
Semua tanah berimilik di Semenanjung Malaysia berpunca daripada kuasa Pihak Berkuasa Negeri di bawah s.42(1)(a) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020). Seksyen 76 memperuntukkan bahawa pelupusan oleh Pihak Berkuasa Negeri adalah sama ada untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun, atau selama-lamanya dalam keadaan berkanun yang ditetapkan — khusus bagi maksud Kerajaan Persekutuan, maksud awam, atau keadaan khas. Pegangan bebas bukanlah hak pemilikan mutlak di luar undang-undang tanah negara; ia adalah pelupusan selama-lamanya di bawah s.76, manakala pajakan adalah pelupusan berkanun untuk tempoh sehingga 99 tahun. Kedua-duanya berpunca daripada kuasa negeri yang sama.
Syarat dan sekatan berjalan bersama tanah: s.104, s.105, dan s.120
Salah faham terbesar pembeli ialah menganggap tanah pegangan bebas bebas sepenuhnya daripada kawalan kerajaan. Di bawah s.120 Kanun Tanah Negara, Pihak Berkuasa Negeri boleh melupuskan tanah — sama ada pegangan bebas atau pajakan — tertakluk kepada syarat nyata dan sekatan kepentingan. Di bawah s.104, setiap syarat dan sekatan kepentingan berjalan bersama tanah dan mengikat tuan punya bagi masa itu. Seterusnya, s.105 menetapkan bahawa syarat berterusan dan sekatan kepentingan berkuat kuasa dari tarikh pelupusan sehingga tanah kembali kepada Negeri. Hakmilik pegangan bebas boleh mempunyai sekatan kepentingan nyata yang melarang pindah milik tanpa kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri.
Kategori kegunaan tanah dan pengubahan di bawah ss.121-122 dan s.124
Tempoh pegangan tidak menentukan cara tanah boleh digunakan. Di bawah ss.121-122 Kanun Tanah Negara, Pihak Berkuasa Negeri mengenakan syarat nyata berdasarkan kategori berkanun kegunaan tanah: Pertanian, Bangunan, atau Perindustrian. Tanah kediaman pegangan bebas tidak boleh ditukar menjadi premis komersial atau industri tanpa permohonan rasmi di bawah s.124 untuk pengubahan syarat, sekatan, dan kategori. Pembeli yang hanya melihat status pegangan bebas kerap terlepas pandang bahawa kategori bangunan dan syarat nyata mengawal hak pembangunan dan penggunaan sama ketatnya seperti tanah pajakan.
Di mana perbezaan sebenar dirasai: baki tempoh dan penilaian bank
Perbezaan praktikal antara pegangan bebas dan pajakan terletak pada aspek kewangan dan operasi, bukan falsafah undang-undang. Bagi hartanah pajakan, tempoh yang dilupuskan di bawah s.76 terus menyusut mengikut masa. Apabila baki tempoh berkurangan, bank komersial akan mengetatkan kriteria kredit, mengehadkan tempoh pinjaman atau mengurangkan margin pembiayaan. Walaupun pegangan bebas tidak mempunyai tarikh luput, hartanah pajakan akhirnya memerlukan permohonan di bawah s.124 untuk lanjutan dan bayaran premium negeri, yang ditentukan oleh Pihak Berkuasa Negeri berkenaan.
Pajakan berkanun lain: s.63(1) tanah rizab dan s.221(1) pajakan persendirian
Pembeli mesti membezakan pelupusan negeri daripada bentuk pajakan berkanun lain dalam Kanun. Di bawah s.63(1), pajakan tanah yang dirizabkan untuk maksud awam boleh diberikan bagi tempoh maksimum 21 tahun sahaja. Sebaliknya, di bawah s.221(1), tuan punya tanah berimilik persendirian boleh memberikan pajakan bagi tempoh maksimum 99 tahun ke atas keseluruhan lot, atau 30 tahun ke atas sebahagian lot sahaja. Peruntukan ini membuktikan bahawa undang-undang tanah Malaysia menetapkan had maksimum yang tegas bagi urus niaga berbeza, dan carian hakmilik mesti disemak dengan teliti.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Di bawah s.76 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), Pihak Berkuasa Negeri melupuskan tanah sama ada untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun, atau selama-lamanya dalam keadaan berkanun yang ditetapkan. Kedua-dua pegangan tertakluk kepada syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120, yang berjalan bersama tanah di bawah s.104. Perbezaan sebenar ialah baki tempoh dan penilaian bank, kebenaran pihak berkuasa negeri semasa pindah milik jika ada sekatan, serta lanjutan pajakan di bawah s.124. Pembeli kerap menilai label pegangan bebas secara berlebihan dan mengabaikan sekatan pada hakmilik sebenar.
1
2
3
4
5
| 1 | Lakukan carian hakmilik rasmi untuk mengesahkan sama ada tanah dilupuskan selama-lamanya atau untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun di bawah s.76. |
|---|---|
| 2 | Semak dokumen hakmilik untuk syarat nyata dan sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. |
| 3 | Sahkan kategori berkanun kegunaan tanah di bawah ss.121-122 (Pertanian, Bangunan, atau Perindustrian). |
| 4 | Pastikan sama ada sebarang sekatan kepentingan memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik. |
| 5 | Ambil perhatian bahawa lanjutan pajakan dan pengubahan syarat hakmilik memerlukan permohonan di bawah s.124 kepada Pihak Berkuasa Negeri. |
Soalan lazim
Bolehkah hartanah pegangan bebas mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran negeri?
Boleh. Di bawah s.120 dan s.104 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), Pihak Berkuasa Negeri boleh mengenakan sekatan kepentingan pada tanah pegangan bebas, seperti memerlukan kebenaran bertulis pihak berkuasa negeri sebelum pindah milik didaftarkan.
Berapakah tempoh maksimum tanah negeri boleh dilupuskan sebagai pajakan?
Di bawah s.76 Kanun Tanah Negara, tanah negeri yang dilupuskan untuk sesuatu tempoh tahun boleh diberikan bagi tempoh tidak melebihi 99 tahun.
Berapakah tempoh pajakan maksimum yang boleh diberikan oleh pemilik persendirian di bawah s.221(1)?
Di bawah s.221(1) Kanun Tanah Negara, tuan punya tanah berimilik persendirian boleh memberikan pajakan sehingga 99 tahun bagi keseluruhan lot, atau sehingga 30 tahun bagi sebahagian lot sahaja.
Bagaimanakah pemilik boleh menukar kategori kegunaan tanah pada hakmilik?
Tuan punya mesti mengemukakan permohonan rasmi di bawah s.124 Kanun Tanah Negara kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk pengubahan syarat, sekatan, dan kategori kegunaan tanah.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Kesimpulan Lewis
Belajar membaca dokumen hakmilik sendiri dan jangan bergantung pada penerangan ringkas ejen semata-mata. Semak kepala hakmilik untuk mengetahui sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau sehingga 99 tahun di bawah s.76, dan teliti endorsan di bawah s.120. Sekatan kepentingan jauh lebih penting daripada singkatan hakmilik itu sendiri.
Mengapa hakmilik anda masih tertulis HS(D)
Hartanah kerap kekal di bawah hakmilik sementara (HS(D) atau HS(M)) selama bertahun-tahun sementara menunggu ukur kadaster muktamad. Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) memberi keupayaan undang-undang penuh untuk urus niaga.
Kesimpulan Lewis
Jangan bimbang jika hakmilik hartanah anda tertulis HS(D) atau HS(M) dan bukannya Geran. Hakmilik sementara bukanlah hakmilik cacat atau kelas kedua; anda boleh membeli, menjual, menggadai, atau memasukkan kaveat sama seperti hakmilik muktamad. Penukaran kepada hakmilik muktamad ialah proses ukur pentadbiran yang dikendalikan oleh pejabat tanah dan JUPEM.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Lakukan carian hakmilik rasmi untuk mengesahkan sama ada tanah dilupuskan selama-lamanya atau untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun di bawah s.76.
Send
Semak dokumen hakmilik untuk syarat nyata dan sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120.
Send
Sahkan kategori berkanun kegunaan tanah di bawah ss.121-122 (Pertanian, Bangunan, atau Perindustrian).
Send
Pastikan sama ada sebarang sekatan kepentingan memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik.