Hakmilik Tanah & Pemilikan
Jangan sekali-kali melaminat hakmilik anda
Melaminat dokumen hakmilik memusnahkan kebolehgunaan undang-undangnya. Pejabat pendaftaran tanah menolak hakmilik yang dilaminat, memaksa pemilik melalui prosedur gantian di bawah s.166(1)(d) atau s.175(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Mengapa ini terletak pada hakmilik, bukan pada brosur jualan
Yang berikut membedah tabiat yang terasa melindungi tetapi diam-diam menjadikan dokumen itu tidak diterima di pejabat tanah Kanun Tanah Negara menetapkan tempoh pegangan, syarat dan sekatan yang melekat pada sebidang tanah. Tiada satu pun berubah kerana penjual, ejen atau pemaju menggambarkannya secara berbeza.
Realiti fizikal Dokumen Hakmilik Keluaran
Dalam sistem pendaftaran tanah Malaysia, terdapat dua dokumen selari: Dokumen Hakmilik Daftar (DHD) yang dijilid di pejabat tanah, dan Dokumen Hakmilik Keluaran (DHK) yang diserahkan kepada pemilik. DHK fizikal ialah instrumen undang-undang rasmi yang dicetak pada kertas keselamatan khas dengan tera air dan meterai timbul. Apabila hartanah dijual atau digadai, DHK mesti diserahkan kepada Pendaftar atau Pentadbir Tanah supaya peringatan rasmi dapat dicatatkan secara fizikal pada halamannya.
Perangkap melaminat: mengapa plastik haba merosakkan dokumen
Ramai pemilik hartanah melaminat hakmilik mereka kerana menyangka mereka melindungi dokumen berharga daripada kelembapan. Proses melaminat menggunakan haba untuk mencairkan plastik ke dalam gentian kertas secara kekal. Proses ini memusnahkan integriti fizikal dokumen: tera air keselamatan tidak dapat disahkan, meterai timbul pendaftaran menjadi rata, dan pegawai pendaftaran tidak dapat mengecop atau menulis peringatan berkanun di atas lapisan plastik.
Penolakan di kaunter: implikasi s.166(1)(d) dan s.175(1)
Apabila pemilik mengemukakan hakmilik yang dilaminat untuk mendaftar pindah milik dalam Borang 14A di bawah s.215(1) atau gadaian bank, kaunter pejabat tanah akan menolak penyerahan tersebut. Undang-undang menganggap hakmilik yang dilaminat sebagai dokumen yang telah musnah sebahagian atau keseluruhannya. Pemilik tidak boleh mengoyak plastik tersebut kerana ia akan merosakkan teks bercetak. Satu-satunya remedi undang-undang ialah memohon hakmilik gantian di bawah s.166(1)(d) atau hakmilik pendua di bawah s.175(1).
Laluan gantian berkanun di bawah s.166(3)
Di bawah s.166(1)(d) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), hakmilik sambungan boleh dikeluarkan jika dokumen hakmilik keluaran telah hilang, musnah sebahagian atau keseluruhannya, atau ditahan secara tidak wajar. Sekiranya dokumen hakmilik daftar di pejabat pendaftaran kekal elok, s.175(1) memberi kuasa kepada Pendaftar atau Pentadbir Tanah untuk mengeluarkan dokumen hakmilik keluaran pendua sahaja. Seksyen 166(3) menetapkan bahawa permohonan mesti dibuat secara bertulis oleh tuan punya atau orang yang menuntut melaluinya.
Amalan terbaik bagi simpanan dan penjagaan fizikal
Penjagaan hakmilik tanah asal memerlukan langkah fizikal yang mudah. Simpan dokumen secara mendatar sepenuhnya tanpa melipat, tanpa menggunakan kokot, klip kertas, atau pita pelekat. Gunakan sarung plastik dokumen bebas asid gred arkib yang terbuka dan tidak menggunakan haba atau gam. Simpan fail di dalam peti keselamatan kalis api dan kalis air. Jangan sesekali membenarkan sesiapa menulis nota atau kira-kira pada dokumen hakmilik tersebut.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Dokumen Hakmilik Keluaran (DHK) mesti kekal dalam keadaan fizikal asal untuk diterima oleh Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah bagi pendaftaran urusan. Melaminat secara haba melekatkan plastik secara kekal pada kertas keselamatan, memadamkan tera air, menghalang pengecapan timbul, dan menghalang catatan endorsan pendaftaran. Pejabat tanah menolak hakmilik yang dilaminat sebagai dokumen rosak, memaksa pemilik mengemukakan permohonan bertulis di bawah s.166(3) untuk gantian di bawah s.166(1)(d) atau hakmilik pendua di bawah s.175(1).
1
2
3
4
5
| 1 | Periksa hakmilik fizikal untuk memastikan ia tidak dilaminat, dilekat pita, dilipat, atau dikokot. |
|---|---|
| 2 | Simpan dokumen secara mendatar di dalam sarung pelindung bebas asid tanpa pelekat. |
| 3 | Jika sudah dilaminat, jangan cuba mengoyak plastik kerana ia akan merosakkan kertas keselamatan. |
| 4 | Kemukakan permohonan bertulis rasmi di bawah s.166(3) untuk gantian di bawah s.166(1)(d) atau s.175(1). |
| 5 | Sahkan bahawa Dokumen Hakmilik Daftar (DHD) kekal elok di pejabat pendaftaran tanah berkenaan. |
Soalan lazim
Bolehkah saya mengoyak plastik tersebut jika hakmilik telah dilaminat?
Tidak boleh. Proses melaminat mencairkan plastik ke dalam gentian kertas. Mengoyaknya akan merosakkan kertas keselamatan khas dan teks bercetak, menyebabkan dokumen musnah sepenuhnya.
Di bawah seksyen manakah pemilik boleh memohon untuk menggantikan hakmilik yang rosak?
Pemilik memohon secara bertulis di bawah s.166(3) Kanun Tanah Negara bagi hakmilik sambungan di bawah s.166(1)(d), atau untuk dokumen hakmilik pendua di bawah s.175(1) jika dokumen daftar masih elok.
Mengapakah pejabat tanah enggan menerima hakmilik yang dilaminat untuk pendaftaran?
Pegawai tidak dapat mengesahkan tera air keselamatan, memeriksa meterai timbul, atau mengecop cop endorsan rasmi dan peringatan pendaftaran berkanun di atas permukaan bersalut plastik.
Adakah memiliki hakmilik yang dilaminat bermakna saya kehilangan pemilikan tanah?
Tidak. Pemilikan didaftarkan secara sah pada Dokumen Hakmilik Daftar (DHD) di pejabat pendaftaran. Namun, anda tidak boleh membuat urus niaga, pindah milik atau gadaian sehingga dokumen gantian dikeluarkan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Kesimpulan Lewis
Jangan beli hartanah semata-mata kerana risalah pemasaran menyatakan pegangan bebas atau pajakan. Minta carian hakmilik dan semak syarat nyata serta sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. Hakmilik pegangan bebas dengan sekatan kepentingan ketat yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri boleh mengambil masa pindah milik lebih lama berbanding hakmilik pajakan tanpa sekatan.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Kesimpulan Lewis
Belajar membaca dokumen hakmilik sendiri dan jangan bergantung pada penerangan ringkas ejen semata-mata. Semak kepala hakmilik untuk mengetahui sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau sehingga 99 tahun di bawah s.76, dan teliti endorsan di bawah s.120. Sekatan kepentingan jauh lebih penting daripada singkatan hakmilik itu sendiri.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Periksa hakmilik fizikal untuk memastikan ia tidak dilaminat, dilekat pita, dilipat, atau dikokot.
Send
Simpan dokumen secara mendatar di dalam sarung pelindung bebas asid tanpa pelekat.
Send
Jika sudah dilaminat, jangan cuba mengoyak plastik kerana ia akan merosakkan kertas keselamatan.
Send
Kemukakan permohonan bertulis rasmi di bawah s.166(3) untuk gantian di bawah s.166(1)(d) atau s.175(1).