Pertikaian Jiran & Sempadan
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Bermula daripada pelan dan hakmilik
Catatan ini menghuraikan pengembangan tanpa kelulusan mengikut rumah itu kepada pembeli seterusnya, penilaian seterusnya dan pinjaman seterusnya Dua dokumen menentukan kebanyakan pertikaian jiran hartanah berkepilan: carian tanah, yang menunjukkan sempadan berdaftar, dan pelan bangunan diluluskan yang disimpan pihak berkuasa tempatan. Kedua-duanya tidak mahal untuk diperoleh.
Larangan statutori mendirikan bangunan tanpa kelulusan di bawah s.70(1)
Seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) menetapkan larangan undang-undang yang jelas: 'Tiada seorang pun boleh mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan.' Di bawah akta ini, takrifan mendirikan bangunan merangkumi penambahan struktur, menyambung dapur ke halaman belakang, membina bumbung anjung kereta, atau menutup ruang terbuka menjadi ruang kediaman. Pemilik rumah kerap beranggapan bahawa pemilikan hakmilik kekal atau pajakan memberi kebebasan mutlak untuk membina sehingga ke sempadan lot. Tanggapan ini salah di sisi undang-undang. Hakmilik tanah hanya memberi pemilikan persendirian ke atas lot, tetapi semua aktiviti pembinaan fizikal tertakluk kepada kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133.
Undang-undang kecil bangunan negeri dan variasi garis panduan PBT
Prinsip asas undang-undang perancangan Malaysia ialah Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam merupakan perundangan subsidiari yang diterima pakai oleh negeri. Parlimen meluluskan Akta 133 sebagai akta induk, namun setiap kerajaan negeri (seperti Selangor, Johor, Perak, atau Pulau Pinang) menerima pakai dan mewartakan undang-undang kecil bangunannya sendiri. Oleh itu, jarak anjakan bangunan minimum, nisbah liputan tapak, piawaian pengudaraan semula jadi, dan unjuran bumbung berbeza mengikut negeri dan antara majlis seperti DBKL, MBPJ, atau MBJB. Tiada angka anjakan nasional yang membenarkan pembinaan dalam jarak tetap dari pagar belakang. Pemilik rumah mesti merujuk garis panduan majlis tempatan masing-masing dan bukan khabar angin.
Laluan permohonan rasmi di bawah s.70(2) lawan janji mulut kontraktor
Di bawah seksyen 70(2) Akta 133, sesiapa yang berhasrat mendirikan atau menyambung bangunan mesti melantik orang utama yang mengemukakan (arkitek berdaftar) atau orang yang mengemukakan (jurutera profesional berdaftar) untuk menyediakan dan mengemukakan pelan kepada pihak berkuasa tempatan. Kontraktor kerap mendakwa bahawa 'semua orang menyambung rumah tanpa permit' atau berjanji kononnya boleh menyelesaikan urusan majlis. Di sisi undang-undang, kontraktor yang tidak bertauliah tidak boleh mengemukakan pelan bangunan, dan janji lisan tidak memberi sebarang perlindungan. Apabila pegawai penguat kuasa majlis menjalankan pemeriksaan tapak, notis undang-undang di bawah Akta 133 diserahkan terus kepada pemilik berdaftar hartanah, bukannya kontraktor.
Bagaimana sambungan tanpa kelulusan menjejaskan jualan, penilaian dan pinjaman bank
Bahaya sebenar sambungan tanpa kelulusan ialah ia tidak boleh disembunyikan apabila anda ingin menjual rumah tersebut. Apabila pembeli memohon pinjaman perumahan bank, pihak bank melantik penilai profesional untuk memeriksa tapak rumah. Penilai akan menyemak struktur fizikal berpandukan pelan bangunan yang diluluskan majlis. Sekiranya sambungan dapur atau tingkat atas yang tidak diluluskan ditemui, bank akan menolak keluasan tersebut daripada penilaian cagaran. Jika sambungan melanggar anjakan majlis, bank sering menolak permohonan pinjaman secara terus. Peguam pembeli pula akan menuntut pelan yang diluluskan dan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), menyebabkan urus niaga jualan terbantut sepenuhnya.
Penalti di bawah s.70(11), s.70(13) dan perangkap denda 5 hingga 20 kali ganda s.70(14)
Akibat undang-undang membina tanpa kelulusan di bawah Akta 133 amat berat. Di bawah s.70(11), pengubahan tanpa kebenaran terhadap bangunan sedia ada boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori untuk mengubah atau merobohkan bangunan itu. Di bawah s.70(13), mendirikan bangunan tanpa kebenaran boleh didenda tidak melebihi RM50,000 atau penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, serta denda harian RM1,000 bagi setiap hari kesalahan diteruskan selepas sabitan (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), di samping perintah mandatori perobohan di bawah s.70(15). Jika pemilik ingin memohon kelulusan retrospektif sebelum prosiding dimulakan, s.70(14) mewajibkan bayaran penalti tidak kurang lima kali ganda tetapi tidak melebihi dua puluh kali ganda fi permohonan; jika struktur melanggar anjakan negeri, permohonan ditolak dan perobohan wajib dijalankan.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Di bawah seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), tiada seorang pun boleh mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan. Menyambung bahagian dapur, membina bilik tertutup di tepi, atau memanjangkan anjung kereta di sisi undang-undang dikira mendirikan bangunan. Tiada senarai pengecualian nasional; syarat teknikal termaktub dalam Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam yang diterima pakai oleh negeri dan berbeza mengikut majlis tempatan. Paling penting, sambungan tanpa kelulusan akan mengikut hartanah itu selama-lamanya. Apabila anda menjual atau membiayai semula rumah, penilai bank pembeli akan menyemak susun atur fizikal berpandukan pelan bangunan asal yang diluluskan majlis. Sekiranya sambungan tidak diluluskan dikesan, pihak bank akan menolak keluasan sambungan daripada penilaian, mengurangkan jumlah pinjaman, atau membatalkan pinjaman sepenuhnya. Pemutihan struktur di bawah s.70(14) memerlukan bayaran penalti antara lima hingga dua puluh kali ganda fi permohonan yang ditetapkan, dengan syarat ia mematuhi anjakan negeri; jika anjakan dilanggar, majlis boleh memerintahkan perobohan mandatori.
1
2
3
4
5
| 1 | Semak had anjakan sempadan dan liputan tapak secara terus dengan jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan anda. |
|---|---|
| 2 | Lantik arkitek atau jurutera profesional berdaftar untuk mengemukakan pelan di bawah s.70(2) sebelum memulakan sambungan. |
| 3 | Pastikan cadangan penyambungan mematuhi sepenuhnya Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam negeri berkenaan. |
| 4 | Jangan terima jaminan lisan kontraktor binaan bahawa permit penyambungan majlis boleh diabaikan begitu sahaja. |
| 5 | Sahkan jumlah penalti semasa di bawah s.70(11) dan s.70(13) dengan majlis tempatan anda bagi mengelakkan tindakan mahkamah. |
Soalan lazim
Adakah menyambung dapur rumah bertanah sehingga ke sempadan memerlukan kelulusan majlis di Malaysia?
Ya. Menambah keluasan tapak bangunan dikira sebagai mendirikan bangunan di bawah s.70(1) Akta 133. Ia memerlukan pelan yang dikemukakan oleh arkitek atau jurutera di bawah s.70(2) mengikut anjakan undang-undang kecil bangunan negeri.
Apakah yang berlaku jika penilai bank menemui sambungan tanpa kelulusan semasa saya ingin menjual rumah?
Penilai akan mengecualikan keluasan sambungan tanpa kelulusan daripada laporan penilaian, mengurangkan nilai pasaran rumah. Bank mungkin menolak permohonan pinjaman pembeli, dan peguam pembeli akan menuntut pelan yang diluluskan.
Bolehkah saya mendapatkan kelulusan retrospektif daripada majlis selepas membina sambungan tanpa kebenaran?
Di bawah s.70(14) Akta 133, pelan retrospektif hanya diterima jika membayar denda tidak kurang 5 kali tetapi tidak melebihi 20 kali ganda fi permohonan. Jika sambungan melanggar anjakan negeri, majlis akan menolak dan mengarahkan perobohan.
Apakah penalti mahkamah di bawah Akta 133 sekiranya membuat pengubahan bangunan tanpa kebenaran?
Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Kesimpulan Lewis
Apabila jiran memulakan pembinaan struktur tanpa kebenaran di sebelah rumah anda, bertindaklah pantas sebelum konkrit mengeras. Kemukakan aduan bertulis rasmi bertarikh berserta gambar bertanda masa terus kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan anda, menyatakan kesalahan membina tanpa kebenaran di bawah s.70 Akta 133. Jangan buang masa pergi ke Tribunal Pembeli Rumah kerana tribunal tersebut tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran. Sekiranya pembinaan haram itu mengancam keselamatan struktur dinding kongsi atau rumah anda, hubungi peguam litigasi sivil serta-merta untuk memohon injunksi kecemasan di mahkamah sivil sementara majlis menjalankan tindakan di bawah s.72.
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membenarkan jiran atau kontraktor mereka menebuk dinding pemisah kongsi tanpa melihat pelan struktur yang diluluskan dan ditandatangani oleh jurutera profesional berdaftar. Lakukan carian tanah untuk mengesahkan sempadan kadaster sebenar berbanding kedudukan dinding fizikal. Jika jiran memulakan perobohan atau penambahan beban struktur tanpa kebenaran pada dinding sekat, buat aduan segera kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan di bawah s.70 Akta 133, dan lantik peguam litigasi untuk menghantar surat tuntutan henti kerja serta-merta.
Pengembangan belakang rumah teres
Penyambungan belakang rumah teres tertakluk kepada anjakan minimum undang-undang kecil bangunan negeri dan peraturan saliran Akta 133. Membina hingga ke longkang belakang tanpa kelulusan mengundang risiko perobohan majlis di bawah s.72 dan liabiliti sivil.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membina sambungan belakang sehingga ke sempadan tanpa pelan yang diluluskan mengikut undang-undang kecil bangunan negeri anda. Sahkan anjakan belakang yang diwajibkan oleh majlis sebelum menandatangani kontrak renovasi, dan pastikan air larian hujan bumbung disalurkan terus ke longkang awam melalui paip turun yang betul. Jika anda membina secara haram, anda berdepan notis perobohan majlis di bawah s.72 Akta 133, denda sehingga RM25,000 di bawah s.70(11) (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan saman sivil daripada jiran belakang jika air membanjiri rumah mereka.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak had anjakan sempadan dan liputan tapak secara terus dengan jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan anda.
Send
Lantik arkitek atau jurutera profesional berdaftar untuk mengemukakan pelan di bawah s.70(2) sebelum memulakan sambungan.
Send
Pastikan cadangan penyambungan mematuhi sepenuhnya Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam negeri berkenaan.
Send
Jangan terima jaminan lisan kontraktor binaan bahawa permit penyambungan majlis boleh diabaikan begitu sahaja.