Pertikaian Jiran & Sempadan
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Tanah siapa itu, sebenarnya
Catatan ini menghuraikan mengadu kepada badan yang betul, dan apa yang realistik anda boleh harapkan ia lakukan Kedudukan terkuat dalam pertikaian sempadan dimiliki oleh sesiapa yang membangkitkannya dahulu, secara bertulis, dengan tarikh. Yang terlemah dimiliki oleh sesiapa yang membiarkannya bertahun-tahun kemudian membantah.
Saluran undang-undang yang betul: bidang kuasa pihak berkuasa tempatan
Apabila jiran mula merobohkan dinding luar, menuang tapak konkrit, atau membina sambungan tanpa permit majlis, pemilik rumah kerap panik dan mengadu kepada agensi yang salah. Pihak polis menganggap renovasi rumah sebagai pertikaian sivil melainkan terdapat ancaman keganasan fizikal, pencerobohan jenayah, atau gangguan ketenteraman awam. Satu-satunya badan berkanun yang diberi kuasa undang-undang untuk mengawal selia pembinaan fizikal dan menyiasat bangunan tanpa kelulusan di Semenanjung Malaysia ialah pihak berkuasa tempatan (Dewan Bandaraya, Majlis Bandaraya, atau Majlis Perbandaran) yang mentadbir kawasan tersebut di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133).
Mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran
Salah faham yang sering berlaku dalam kalangan pemilik hartanah ialah menganggap Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah sebagai mahkamah kecil bagi semua pertikaian kejiranan. Tanggapan ini sama sekali tidak benar. Tribunal Pembeli Rumah ditubuhkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 khusus untuk mengadili pertikaian antara pembeli rumah dan pemaju perumahan berlesen di bawah Perjanjian Jual Beli standard (Jadual G dan Jadual H). Tribunal ini tidak mempunyai bidang kuasa undang-undang untuk mendengar pertikaian sempadan sesama jiran, sambungan haram, kemungkiran kontraktor, atau kacau ganggu sivil. Memfailkan aduan jiran di sana akan ditolak serta-merta.
Kuasa penguatkuasaan majlis tempatan: notis statutori di bawah s.72(1)
Di bawah seksyen 72(1) Akta 133, pihak berkuasa tempatan memiliki kuasa yang kuat untuk menghentikan kerja pembinaan haram. Sekiranya sesuatu bangunan sedang atau telah didirikan melanggar seksyen 70—iaitu tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu atau menyimpang daripada pelan yang diluluskan—pihak berkuasa tempatan boleh menyampaikan notis kepada pemilik. Notis tersebut boleh menuntut pemilik untuk: (a) berhenti daripada memulakan atau meneruskan pembinaan; (b) merobohkan bangunan tanpa kelulusan dalam tempoh yang ditetapkan; dan (c) mengambil langkah pembetulan sebagaimana yang diarahkan majlis tempatan.
Kuasa perobohan terus majlis di bawah s.72(5) dan perintah mandatori mahkamah
Jika jiran engkar dan mengabaikan notis seksyen 72(1) dengan meneruskan kerja binaan, majlis tempatan tidak berdiam diri. Di bawah seksyen 72(5) Akta 133, jika pemilik gagal mematuhi kehendak notis, pihak berkuasa tempatan boleh melaksanakan perobohan itu sendiri dan menuntut kembali segala perbelanjaan daripada pemilik tersebut. Tambahan pula, majlis boleh mendakwa pemilik di Mahkamah Majistret. Di bawah s.70(11), pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan mahkamah hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Di bawah s.70(13) dan s.70(15), mendirikan bangunan tanpa kebenaran boleh didenda sehingga RM50,000 (sila sahkan dengan majlis anda) berserta perintah mandatori perobohan.
Cara menyusun surat aduan rasmi yang diambil tindakan oleh pemeriksa bangunan
Jabatan kawalan bangunan majlis tempatan menerima ratusan aduan setiap bulan dan terpaksa mengutamakan tindakan berdasarkan bukti. Panggilan telefon yang samar atau aduan emosi bahawa 'jiran membuat bising dan mengubah suai secara melampau' lazimnya diabaikan tanpa siasatan lanjut. Untuk mendesak pegawai majlis membuka kertas siasatan rasmi, anda perlu membina kes berasaskan fakta objektif. Hantar surat aduan bertulis rasmi melalui surat berdaftar atau portal aduan dalam talian majlis (seperti e-Aduan). Lampirkan gambar beresolusi tinggi bertarikh yang memaparkan kerja pembinaan sedang berjalan, batu sempadan atau dinding kongsi, ketiadaan papan tanda permit majlis, serta pelanggaran anjakan bangunan atau saliran.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Jika jiran rumah bertanah anda sedang membina sambungan tanpa kelulusan—seperti membina rapat pada dinding sekat, menceroboh anjakan belakang, atau menambah tingkat atas tanpa permit—saluran undang-undang yang betul ialah jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan anda. Jangan sesekali memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah; tribunal tersebut mempunyai bidang kuasa statutori secara eksklusif ke atas tuntutan pembeli rumah terhadap pemaju perumahan berlesen dan tidak boleh mendengar pertikaian sesama jiran. Di bawah seksyen 72(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), jika sesuatu bangunan didirikan atau akan didirikan melanggar seksyen 70, pihak berkuasa tempatan boleh menyampaikan notis menuntut pemilik memberhentikan kerja serta-merta, merobohkan bangunan dalam tempoh yang ditetapkan, dan mengambil langkah pembetulan. Jika pemilik gagal mematuhinya, majlis mempunyai kuasa di bawah s.72(5) untuk memasuki tanah, merobohkan struktur tersebut sendiri, dan menuntut segala kos perobohan daripada pemilik. Untuk memastikan tindakan penguatkuasaan diambil, elakkan aduan lisan yang samar; hantar surat aduan bertulis rasmi bertarikh berserta bukti gambar pembinaan, penanda sempadan, dan pelanggaran kawalan bangunan yang nyata.
1
2
3
4
5
| 1 | Kemukakan aduan bertulis rasmi terus kepada jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133. |
|---|---|
| 2 | Ambil gambar beresolusi tinggi bertanda masa yang mendokumentasikan kerja pembinaan tanpa permit dan batu sempadan. |
| 3 | Pastikan aduan anda menyatakan pelanggaran undang-undang kecil bangunan negeri dan ketiadaan papan permit majlis. |
| 4 | Jangan buang masa memfailkan pertikaian jiran di Tribunal Pembeli Rumah yang tiada bidang kuasa undang-undang. |
| 5 | Tuntut pihak berkuasa tempatan menggunakan kuasa notis statutori dan henti kerja di bawah s.72(1) Akta 133. |
Soalan lazim
Jabatan kerajaan manakah yang mengendalikan aduan mengenai jiran membina sambungan haram di Malaysia?
Aduan mesti dikemukakan kepada jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan (DBKL, Majlis Bandaraya atau Majlis Perbandaran). Pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan kelulusan bangunan di bawah Akta 133.
Bolehkah saya memfailkan tuntutan terhadap jiran di Tribunal Pembeli Rumah kerana sambungan rumah haram?
Tidak boleh. Tribunal Pembeli Rumah hanya mendengar pertikaian antara pembeli dan pemaju perumahan berlesen. Ia tidak mempunyai bidang kuasa statutori ke atas pertikaian jiran yang tertakluk kepada majlis atau mahkamah sivil.
Apakah notis statutori yang boleh diserahkan oleh majlis tempatan kepada jiran yang membina tanpa pelan?
Di bawah s.72(1) Akta 133, pihak berkuasa tempatan boleh menyampaikan notis yang menuntut pemilik menghentikan kerja serta-merta, merobohkan struktur dalam tempoh yang ditetapkan, dan melaksanakan kerja pemulihan.
Bolehkah majlis tempatan merobohkan sendiri struktur haram jika jiran enggan merobohkannya?
Boleh. Di bawah seksyen 72(5) Akta 133, jika pemilik gagal mematuhi notis seksyen 72(1), pihak berkuasa tempatan boleh menjalankan kerja perobohan itu sendiri dan menuntut balik keseluruhan kos daripada pemilik berkenaan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali menganggap kelulusan bangunan pihak berkuasa tempatan sebagai formaliti pilihan yang boleh dilangkau semata-mata untuk menjimatkan masa. Mohon permit bangunan yang sah di bawah s.70(1) dan s.70(2) menggunakan orang utama yang mengemukakan (arkitek atau jurutera berdaftar) sebelum membuat sebarang sambungan. Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Mengemukakan pelan dari awal jauh lebih murah berbanding penalti lima hingga dua puluh kali ganda di bawah s.70(14) dan melindungi kecairan pasaran hartanah anda.
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membenarkan jiran atau kontraktor mereka menebuk dinding pemisah kongsi tanpa melihat pelan struktur yang diluluskan dan ditandatangani oleh jurutera profesional berdaftar. Lakukan carian tanah untuk mengesahkan sempadan kadaster sebenar berbanding kedudukan dinding fizikal. Jika jiran memulakan perobohan atau penambahan beban struktur tanpa kebenaran pada dinding sekat, buat aduan segera kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan di bawah s.70 Akta 133, dan lantik peguam litigasi untuk menghantar surat tuntutan henti kerja serta-merta.
Pengembangan belakang rumah teres
Penyambungan belakang rumah teres tertakluk kepada anjakan minimum undang-undang kecil bangunan negeri dan peraturan saliran Akta 133. Membina hingga ke longkang belakang tanpa kelulusan mengundang risiko perobohan majlis di bawah s.72 dan liabiliti sivil.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membina sambungan belakang sehingga ke sempadan tanpa pelan yang diluluskan mengikut undang-undang kecil bangunan negeri anda. Sahkan anjakan belakang yang diwajibkan oleh majlis sebelum menandatangani kontrak renovasi, dan pastikan air larian hujan bumbung disalurkan terus ke longkang awam melalui paip turun yang betul. Jika anda membina secara haram, anda berdepan notis perobohan majlis di bawah s.72 Akta 133, denda sehingga RM25,000 di bawah s.70(11) (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan saman sivil daripada jiran belakang jika air membanjiri rumah mereka.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kemukakan aduan bertulis rasmi terus kepada jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133.
Send
Ambil gambar beresolusi tinggi bertanda masa yang mendokumentasikan kerja pembinaan tanpa permit dan batu sempadan.
Send
Pastikan aduan anda menyatakan pelanggaran undang-undang kecil bangunan negeri dan ketiadaan papan permit majlis.
Send
Jangan buang masa memfailkan pertikaian jiran di Tribunal Pembeli Rumah yang tiada bidang kuasa undang-undang.