Pertikaian Jiran & Sempadan
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Sebelum perbualan bertambah buruk
Catatan ini menghuraikan sempadan pada hakmilik dan dinding yang boleh anda sentuh bukan selalunya garis yang sama Pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan peraturan bangunan dan kesihatan awam. Ia tidak menghakimi siapa yang tidak munasabah, sebab itu cara aduan dirangka menentukan sama ada apa-apa berlaku.
Sempadan kadaster lawan dinding bata fizikal: menentukan garis sempadan sebenar
Semasa membeli rumah teres, pemilik kerap menganggap bahawa dinding bata yang memisahkan ruang tamu atau dapur daripada unit jiran adalah sempadan mutlak hartanah mereka. Hakikatnya, sempadan undang-undang ialah garisan kadaster yang diukur oleh juruukur tanah berlesen dan didaftarkan di bawah sistem Torrens. Dalam banyak skim perumahan teres, dinding sekat dibina tepat di atas garisan sempadan bersama, dengan separuh ketebalan dinding berada di atas lot masing-masing; namun dalam reka bentuk tertentu, keseluruhan dinding terletak di atas lot salah satu pihak. Carian tanah rasmi dan pelan akui daripada Pejabat Tanah mesti dirujuk bagi mengenal pasti kedudukan batu sempadan yang sah di sisi undang-undang.
Doktrin undang-undang lazim dinding sekat dan hak sokongan timbal balik
Sekiranya dinding pemisah terletak di atas sempadan bersama atau berfungsi sebagai pembahagi dua unit, undang-undang lazim menetapkan doktrin hak sokongan struktur timbal balik yang ketat. Tiada mana-mana pemilik mempunyai hak mutlak untuk bertindak sesuka hati terhadap dinding tersebut. Setiap pemilik mempunyai hak untuk memastikan rumah mereka terus menerima sokongan struktur daripada dinding kongsi tersebut. Oleh itu, jika seorang jiran melakukan kerja menebuk secara melampau, menipiskan lapisan bata, atau memotong alur tebal untuk paip atau wayar elektrik sehingga menjejaskan kekuatan dinding, tindakan itu merupakan pencerobohan hak sivil. Pemilik tidak boleh menggunakan hartanahnya sehingga merosakkan kestabilan rumah jiran.
Risiko struktur dan keselamatan kebakaran: penembusan, beban lampau dan perpaipan
Dalam pengubahsuaian rumah teres, dinding sekat sering mengalami kerosakan struktur yang teruk. Ramai pemilik yang inginkan ruang terbuka cuba meletakkan rasuk keluli berat (I-beam) terus di atas dinding bata sembilan inci tanpa membina tiang sokongan konkrit bebas atau pad beban. Mengikut Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam yang diterima pakai oleh negeri, dinding sekat memikul fungsi pemisah kebakaran yang kritikal dengan ketahanan api dua atau empat jam bagi menghalang api merebak antara rumah teres. Menebuk bukaan, menembusi rasuk kayu melangkaui sempadan, atau menanam paip ekzos dapur memasak merosakkan fungsi keselamatan kebakaran dan membahayakan nyawa kedua-dua keluarga.
Dua kerangka kawal selia: kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan dan hak sivil
Pertikaian dinding sekat tertakluk kepada dua kerangka undang-undang: kawalan bangunan di bawah Akta 133 dan undang-undang sivil persendirian. Di bawah seksyen 70(1) dan 70(2) Akta 133, sebarang pengubahan struktur dinding sekat memerlukan pelan yang dikemukakan oleh arkitek atau jurutera berdaftar. Membuat pengubahan tanpa kebenaran merupakan kesalahan di bawah s.70(11) dengan denda tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda) berserta perintah mandatori mahkamah untuk mengubah atau merobohkan struktur tersebut. Dari segi hak peribadi, kerosakan retak atau pencerobohan dinding diselesaikan melalui tuntutan ganti rugi dan injunksi di mahkamah sivil. Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa dalam pertikaian ini.
Penyelesaian pertikaian dinding sekat: pemeriksaan profesional dan remedi mahkamah
Apabila jiran bercadang atau mula menjalankan kerja yang melibatkan dinding sekat kongsi, tindakan pantas amat diperlukan. Pertama, minta untuk melihat kelulusan pelan bangunan daripada majlis tempatan serta pelan struktur yang disahkan oleh jurutera yang mengemukakan. Kedua, ambil gambar dan video menyeluruh keadaan dinding di rumah anda sebelum kerja bermula sebagai bukti asas. Ketiga, jika kerja menebuk haram dimulakan sehingga meretakkan dinding anda, serahkan bantahan bertulis dan buat aduan kepada jabatan kawalan bangunan majlis. Sekiranya jiran berdegil, lantik peguam litigasi untuk memfailkan permohonan injunksi interim kecemasan di mahkamah sivil bagi menghalang kerja diteruskan sementara menunggu penilaian jurutera bebas.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Dalam perumahan rumah teres di Malaysia, dinding yang memisahkan dua unit berdampingan kerap dibina sebagai dinding sekat (party wall) yang dikongsi. Namun, dinding fizikal yang anda lihat dan sempadan berdaftar pada hakmilik tanah anda bukan selalu garis yang sama. Sempadan undang-undang yang muktamad ditentukan secara eksklusif oleh batu sempadan kadaster yang direkodkan dalam pelan akui di Pejabat Tanah atau Daftar Tanah. Di bawah undang-undang lazim, pemilik bersebelahan mempunyai hak sokongan struktur timbal balik ke atas dinding sekat tersebut. Tiada pemilik berhak secara unilateral menebuk atau mengetuk dinding sekat untuk memasang rasuk keluli, meninggikan dinding tanpa pengiraan struktur, atau menjejaskan ketahanan api. Mengubah atau menambah beban pada dinding sekat mencetuskan kedua-dua kawalan bangunan di bawah s.70 Akta 133 dan hak hartanah sivil persendirian. Jika jiran mengetuk atau merosakkan dinding kongsi tanpa permit, mereka berdepan pendakwaan di bawah s.70(11) dengan denda sehingga RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan majlis anda) dan perintah mandatori mahkamah, serta injunksi dan ganti rugi di mahkamah sivil.
1
2
3
4
5
| 1 | Lakukan carian hakmilik tanah rasmi untuk menyemak kedudukan batu sempadan kadaster berbanding dinding sekat. |
|---|---|
| 2 | Minta untuk melihat kelulusan pelan bangunan majlis dan pelan struktur jurutera sebelum kerja mengetuk bermula. |
| 3 | Ambil gambar terperinci bertarikh keadaan dinding sekat di rumah anda sebelum kerja renovasi jiran dimulakan. |
| 4 | Pastikan ketahanan api dinding sekat yang ditetapkan oleh undang-undang kecil bangunan negeri tidak terjejas. |
| 5 | Buat aduan serta-merta di bawah s.70 Akta 133 kepada pihak berkuasa tempatan jika penebukan tanpa kebenaran berlaku. |
Soalan lazim
Bolehkah jiran rumah teres mengetuk dinding sekat kongsi kami untuk memasang I-beam tanpa izin saya?
Tidak boleh. Di bawah undang-undang lazim, anda memiliki hak sokongan timbal balik ke atas dinding tersebut. Mengubah atau menambah beban memerlukan pelan jurutera di bawah s.70(2) Akta 133 mengikut undang-undang kecil bangunan negeri.
Bagaimanakah cara saya mengetahui sama ada dinding pemisah terletak tepat di atas garisan sempadan tanah?
Dinding bata fizikal tidak menentukan pemilikan. Anda perlu membuat carian tanah di Pejabat Tanah dan mendapatkan pelan akui yang memaparkan kedudukan batu sempadan yang telah diukur secara sah.
Apakah penalti di bawah Akta 133 jika jiran merosakkan dinding sekat semasa pengubahsuaian tanpa kebenaran?
Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan majlis tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori.
Bolehkah saya menuntut pampasan daripada jiran atas keretakan dinding sekat di Tribunal Pembeli Rumah?
Tidak boleh. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah hanya mendengar tuntutan terhadap pemaju perumahan berlesen. Tuntutan ganti rugi kerosakan harta persendirian antara jiran mesti dibawa ke mahkamah sivil.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali menganggap kelulusan bangunan pihak berkuasa tempatan sebagai formaliti pilihan yang boleh dilangkau semata-mata untuk menjimatkan masa. Mohon permit bangunan yang sah di bawah s.70(1) dan s.70(2) menggunakan orang utama yang mengemukakan (arkitek atau jurutera berdaftar) sebelum membuat sebarang sambungan. Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Mengemukakan pelan dari awal jauh lebih murah berbanding penalti lima hingga dua puluh kali ganda di bawah s.70(14) dan melindungi kecairan pasaran hartanah anda.
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Kesimpulan Lewis
Apabila jiran memulakan pembinaan struktur tanpa kebenaran di sebelah rumah anda, bertindaklah pantas sebelum konkrit mengeras. Kemukakan aduan bertulis rasmi bertarikh berserta gambar bertanda masa terus kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan anda, menyatakan kesalahan membina tanpa kebenaran di bawah s.70 Akta 133. Jangan buang masa pergi ke Tribunal Pembeli Rumah kerana tribunal tersebut tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran. Sekiranya pembinaan haram itu mengancam keselamatan struktur dinding kongsi atau rumah anda, hubungi peguam litigasi sivil serta-merta untuk memohon injunksi kecemasan di mahkamah sivil sementara majlis menjalankan tindakan di bawah s.72.
Pengembangan belakang rumah teres
Penyambungan belakang rumah teres tertakluk kepada anjakan minimum undang-undang kecil bangunan negeri dan peraturan saliran Akta 133. Membina hingga ke longkang belakang tanpa kelulusan mengundang risiko perobohan majlis di bawah s.72 dan liabiliti sivil.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membina sambungan belakang sehingga ke sempadan tanpa pelan yang diluluskan mengikut undang-undang kecil bangunan negeri anda. Sahkan anjakan belakang yang diwajibkan oleh majlis sebelum menandatangani kontrak renovasi, dan pastikan air larian hujan bumbung disalurkan terus ke longkang awam melalui paip turun yang betul. Jika anda membina secara haram, anda berdepan notis perobohan majlis di bawah s.72 Akta 133, denda sehingga RM25,000 di bawah s.70(11) (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan saman sivil daripada jiran belakang jika air membanjiri rumah mereka.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Lakukan carian hakmilik tanah rasmi untuk menyemak kedudukan batu sempadan kadaster berbanding dinding sekat.
Send
Minta untuk melihat kelulusan pelan bangunan majlis dan pelan struktur jurutera sebelum kerja mengetuk bermula.
Send
Ambil gambar terperinci bertarikh keadaan dinding sekat di rumah anda sebelum kerja renovasi jiran dimulakan.
Send
Pastikan ketahanan api dinding sekat yang ditetapkan oleh undang-undang kecil bangunan negeri tidak terjejas.