Hakmilik Tanah & Pemilikan
Hakmilik hilang dan firma guaman telah tutup
Apabila hakmilik tanah hilang, musnah, atau dipegang oleh firma guaman yang telah ditutup, penggantian mengikut langkah berkanun di bawah s.166(1)(d), s.175(1), dan s.166(3) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Apa yang dokumen itu sebenarnya tentukan
Yang berikut membedah laluan berkanun untuk dokumen hakmilik gantian, dan mengapa ia mengambil masa selama itu Kebanyakan masalah hakmilik bukanlah pertikaian tentang keadilan. Ia ketidakpadanan antara apa yang seseorang percaya mereka miliki dan apa yang daftar nyatakan mereka miliki.
Apabila simpanan terputus: firma ditutup dan dokumen hilang
Satu dilema yang kerap dihadapi oleh pemilik hartanah di Malaysia berlaku bertahun-tahun selepas membeli atau menyelesaikan pinjaman: hakmilik asal tidak dapat ditemui, bank menyatakan ia telah diserahkan kepada peguam, dan firma guaman tersebut telah ditutup atau dibubarkan. Dalam kes lain, kebakaran, banjir, atau kecuaian semasa berpindah rumah memusnahkan dokumen tersebut. Pemilik kehilangan Dokumen Hakmilik Keluaran (DHK) fizikal yang diperlukan untuk urusan jual beli atau pinjaman.
Asas berkanun: s.166(1)(d) dan s.175(1)
Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) menyediakan remedi berkanun khusus bagi hakmilik yang hilang. Seksyen 166(1)(d) menetapkan asas bagi pengeluaran hakmilik sambungan apabila dokumen hakmilik keluaran telah hilang, musnah sebahagian atau keseluruhannya, atau ditahan secara tidak wajar. Sekiranya Dokumen Hakmilik Daftar (DHD) kekal elok di pejabat tanah, s.175(1) memberi kuasa kepada Pendaftar atau Pentadbir Tanah untuk mengeluarkan dokumen hakmilik keluaran pendua sahaja.
Prosedur permohonan rasmi di bawah s.166(3)
Di bawah s.166(3), permohonan untuk hakmilik gantian mesti dibuat secara bertulis oleh tuan punya berdaftar atau orang yang menuntut melaluinya. Seksyen 175(2) mengguna pakai keperluan permohonan bertulis ini kepada dokumen pendua. Permohonan memerlukan bukti sokongan lengkap: laporan polis rasmi tentang kehilangan atau penutupan firma guaman, surat akuan berkanun oleh pemilik, bukti bayaran cukai tanah dan cukai taksiran, serta carian tanah rasmi terkini.
Perlindungan terhadap penipuan: notis rasmi dan warta
Hakmilik tanah mempunyai nilai kewangan yang besar, jadi pejabat tanah tidak mengeluarkan gantian sewenang-wenangnya. Untuk mengelakkan pihak tidak bertanggungjawab mendakwa hakmilik hilang sedangkan ia telah dicagarkan, Pentadbir Tanah menyiarkan notis rasmi dan warta kerajaan. Notis tersebut menjemput mana-mana pihak yang mempunyai kepentingan atau memegang hakmilik asal untuk mengemukakan bantahan. Hanya selepas tempoh notifikasi tamat tanpa bantahan, dokumen gantian akan dikeluarkan.
Endorsan dan dokumen hakmilik pendua baharu
Apabila Pendaftar atau Pentadbir Tanah mengeluarkan dokumen hakmilik keluaran pendua di bawah s.175(1) atau hakmilik sambungan di bawah s.166(1)(d), hakmilik baharu akan membawa endorsan rasmi yang menyatakan bahawa ia adalah gantian kepada yang asal. Semua syarat nyata, kategori di bawah ss.121-122, dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104 dikekalkan sepenuhnya pada dokumen gantian tersebut.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Kehilangan hakmilik fizikal atau tersimpan di firma guaman yang telah tutup tidak membatalkan pemilikan berdaftar anda. Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) memperuntukkan mekanisme berkanun bagi penggantian: permohonan bertulis di bawah s.166(3) untuk hakmilik sambungan di bawah s.166(1)(d), atau dokumen hakmilik pendua di bawah s.175(1) jika dokumen daftar kekal elok. Proses ini memerlukan laporan polis, surat akuan berkanun, carian tanah, dan warta pejabat tanah bagi mengelakkan penipuan.
1
2
3
4
5
| 1 | Buat laporan polis segera yang memperincikan kehilangan hakmilik atau menyatakan bahawa firma guaman telah ditutup. |
|---|---|
| 2 | Lakukan carian hakmilik tanah rasmi di pejabat pendaftaran tanah untuk mengesahkan pemilikan berdaftar dan sebarang bebanan. |
| 3 | Sempurnakan surat akuan berkanun oleh tuan punya berdaftar yang memperincikan sejarah simpanan dan usaha pencarian. |
| 4 | Kemukakan permohonan bertulis di bawah s.166(3) untuk dokumen hakmilik pendua di bawah s.175(1) atau hakmilik sambungan di bawah s.166(1)(d). |
| 5 | Pantau notis warta pejabat tanah dan tempoh bantahan rasmi sebelum mengambil hakmilik gantian baharu. |
Soalan lazim
Bolehkah sesiapa memohon hakmilik gantian jika pemilik telah meninggal dunia?
Di bawah s.166(3) dan s.175(2) Kanun Tanah Negara, permohonan boleh dibuat secara bertulis oleh tuan punya berdaftar atau mana-mana orang yang menuntut melaluinya, seperti wakil diri yang memegang Probet atau Surat Kuasa Mentadbir.
Apakah perbezaan antara hakmilik pendua di bawah s.175(1) dan hakmilik sambungan di bawah s.166(1)(d)?
Dokumen hakmilik keluaran pendua di bawah s.175(1) dikeluarkan apabila Dokumen Hakmilik Daftar (DHD) di pejabat tanah masih elok. Hakmilik sambungan di bawah s.166(1)(d) menggantikan kedua-dua dokumen daftar dan keluaran atau membuka jilid baharu.
Mengapakah prosedur penggantian memerlukan penyiaran warta?
Penyiaran warta bertindak sebagai perlindungan undang-undang awam untuk memastikan hakmilik tidak didepositkan secara rahsia sebagai cagaran, memberi peluang kepada pihak yang berhak untuk membantah sebelum gantian dikeluarkan.
Bolehkah saya menjual rumah saya sementara permohonan hakmilik gantian belum selesai?
Anda boleh menandatangani Perjanjian Jual Beli, tetapi penyelesaian dan pendaftaran rasmi pindah milik dalam Borang 14A tidak boleh diteruskan sehingga dokumen hakmilik gantian dikeluarkan secara rasmi oleh pejabat tanah.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Kesimpulan Lewis
Jangan beli hartanah semata-mata kerana risalah pemasaran menyatakan pegangan bebas atau pajakan. Minta carian hakmilik dan semak syarat nyata serta sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. Hakmilik pegangan bebas dengan sekatan kepentingan ketat yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri boleh mengambil masa pindah milik lebih lama berbanding hakmilik pajakan tanpa sekatan.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Kesimpulan Lewis
Belajar membaca dokumen hakmilik sendiri dan jangan bergantung pada penerangan ringkas ejen semata-mata. Semak kepala hakmilik untuk mengetahui sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau sehingga 99 tahun di bawah s.76, dan teliti endorsan di bawah s.120. Sekatan kepentingan jauh lebih penting daripada singkatan hakmilik itu sendiri.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Buat laporan polis segera yang memperincikan kehilangan hakmilik atau menyatakan bahawa firma guaman telah ditutup.
Send
Lakukan carian hakmilik tanah rasmi di pejabat pendaftaran tanah untuk mengesahkan pemilikan berdaftar dan sebarang bebanan.
Send
Sempurnakan surat akuan berkanun oleh tuan punya berdaftar yang memperincikan sejarah simpanan dan usaha pencarian.
Send
Kemukakan permohonan bertulis di bawah s.166(3) untuk dokumen hakmilik pendua di bawah s.175(1) atau hakmilik sambungan di bawah s.166(1)(d).