Hakmilik Tanah & Pemilikan
MOT: detik pemilikan benar-benar berpindah kepada anda
Memindahkan tanah berimilik di Malaysia memerlukan Borang 14A berkanun di bawah s.215(1) atau s.217(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020). Menandatangani PJB dan mengambil kunci tidak menjadikan anda tuan punya berdaftar.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Bermula daripada daftar
Mulakan di sini jika anda perlukan mengapa membayar penuh, mengambil kunci dan memegang PJB masih tidak menjadikan anda tuan punya berdaftar Kebanyakan masalah hakmilik bukanlah pertikaian tentang keadilan. Ia ketidakpadanan antara apa yang seseorang percaya mereka miliki dan apa yang daftar nyatakan mereka miliki.
Borang 14A di bawah s.215(1) dan s.217(1): instrumen berkanun
Di Semenanjung Malaysia, kontrak persendirian semata-mata tidak boleh memindahkan hakmilik tanah berimilik. Seksyen 215(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) menetapkan bahawa pindah milik mana-mana tanah berimilik mesti dilaksanakan melalui instrumen dalam Borang 14A. Sekiranya urus niaga melibatkan syer tak dipecahkan dalam tanah berimilik, s.217(1) mengarahkan urusan itu juga mesti dilaksanakan dalam Borang 14A. Borang 14A ialah instrumen berkanun eksklusif yang diiktiraf oleh pejabat tanah.
Detik pendaftaran: mengapa PJB dan kunci tidak menjadikan anda pemilik
Prinsip asas sistem Torrens di Malaysia ialah hakmilik tidak berpindah melalui kontrak; hakmilik berpindah semata-mata melalui pendaftaran. Menandatangani Perjanjian Jual Beli (PJB) mewujudkan kewajipan kontrak dan ekuiti antara pihak-pihak. Membayar harga belian sepenuhnya dan mengambil milikan kosong memberikan pendudukan fizikal. Namun, sehingga Borang 14A didaftarkan secara rasmi oleh Pendaftar pada Dokumen Hakmilik Daftar, hakmilik undang-undang kekal pada penjual.
Semakan prasyarat: sekatan kepentingan di bawah s.214(2)(b) dan s.301(c)
Menyempurnakan Borang 14A tidak menjamin bahawa pindah milik akan didaftarkan. Di bawah s.214(2)(b), kuasa berkanun pindah milik tertakluk kepada apa-apa sekatan kepentingan pada tanah tersebut. Di bawah s.301(c), Pendaftar bertanggungjawab di sisi undang-undang untuk menolak sebarang instrumen pindah milik melainkan berpuas hati bahawa urusan tersebut mematuhi sekatan. Jika hakmilik memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di bawah s.120, kebenaran itu mesti diperoleh sebelum penyerahan.
Adjudikasi, duti setem, dan penyerahan pendaftaran
Sebelum Borang 14A boleh diserahkan ke Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah untuk pendaftaran, ia mesti melalui proses adjudikasi duti setem dengan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Instrumen dinilai berdasarkan nilai pasaran atau balasan urus niaga. Duti setem yang ditetapkan mesti dijelaskan untuk mendapatkan pensijilan setem rasmi. Fi guaman hartanah dikawal di bawah Perintah Saraan Peguam Cara. Selepas disetem, instrumen diserahkan di kaunter pendaftaran tanah untuk didaftarkan.
Hakmilik induk lwn hakmilik individu: bila Borang 14A menggantikan surat ikatan
Semasa membeli hartanah di mana hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan oleh pejabat tanah, pemindahan pemilikan tidak boleh berlaku melalui Borang 14A. Sebaliknya, hak dipindahkan melalui Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment) berserta Surat Kuasa Wakil. Namun, sebaik sahaja hakmilik strata atau individu dikeluarkan, pemaju dan pembeli diwajibkan oleh undang-undang menyempurnakan dan mendaftarkan Borang 14A di bawah s.215(1) untuk menamatkan penyerahan hak.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Memorandum Pindah Milik (MOT) ialah instrumen berkanun yang memindahkan tanah berimilik di bawah s.215(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) menggunakan Borang 14A, atau syer tak dipecahkan di bawah s.217(1). Di bawah sistem Torrens Malaysia, menandatangani Perjanjian Jual Beli, membayar harga belian sepenuhnya, dan mengambil kunci rumah tidak memberikan pemilikan berdaftar. Pemilikan hanya berpindah apabila Pendaftar mendaftarkan Borang 14A pada Dokumen Hakmilik Daftar, tertakluk kepada sekatan kepentingan di bawah s.214(2)(b) dan s.301(c).
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan bahawa instrumen pindah milik disediakan dalam Borang 14A berkanun di bawah s.215(1) atau s.217(1). |
|---|---|
| 2 | Semak sama ada sebarang sekatan kepentingan di bawah s.120 memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri di bawah s.214(2)(b). |
| 3 | Kemukakan Borang 14A untuk adjudikasi duti setem berkanun dengan LHDN berdasarkan penilaian hartanah. |
| 4 | Pastikan semua resit cukai tanah dan cukai taksiran telah dijelaskan sepenuhnya sebelum penyerahan hakmilik. |
| 5 | Dapatkan carian tanah rasmi terkini yang mengesahkan pendaftaran anda sebagai tuan punya pada Dokumen Hakmilik Daftar. |
Soalan lazim
Adakah menandatangani Perjanjian Jual Beli menjadikan saya pemilik sah hartanah?
Tidak. Di bawah sistem Torrens dalam Kanun Tanah Negara, pemilikan hanya berpindah selepas pendaftaran instrumen pindah milik (Borang 14A) oleh Pendaftar pada Dokumen Hakmilik Daftar.
Apakah borang berkanun yang digunakan untuk memindahkan syer tak dipecahkan dalam tanah?
Di bawah s.217(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), pindah milik syer tak dipecahkan dalam tanah berimilik dilaksanakan menggunakan Borang 14A berkanun.
Bolehkah pejabat tanah menolak Borang 14A yang telah ditandatangani?
Boleh. Di bawah s.214(2)(b) dan s.301(c), Pendaftar mesti menolak mana-mana Borang 14A yang bertentangan dengan sekatan kepentingan atau gagal mematuhi keperluan penyeteman dan penyaksian.
Apakah dokumen yang membuktikan pemilikan sebelum hakmilik strata dikeluarkan?
Sementara menunggu pengeluaran hakmilik strata, pemilikan benefisial dipegang dan dipindahkan melalui Surat Ikatan Penyerahan Hak; sebaik sahaja hakmilik dikeluarkan, Borang 14A mesti didaftarkan di bawah s.215(1).
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Kesimpulan Lewis
Jangan beli hartanah semata-mata kerana risalah pemasaran menyatakan pegangan bebas atau pajakan. Minta carian hakmilik dan semak syarat nyata serta sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. Hakmilik pegangan bebas dengan sekatan kepentingan ketat yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri boleh mengambil masa pindah milik lebih lama berbanding hakmilik pajakan tanpa sekatan.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Kesimpulan Lewis
Belajar membaca dokumen hakmilik sendiri dan jangan bergantung pada penerangan ringkas ejen semata-mata. Semak kepala hakmilik untuk mengetahui sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau sehingga 99 tahun di bawah s.76, dan teliti endorsan di bawah s.120. Sekatan kepentingan jauh lebih penting daripada singkatan hakmilik itu sendiri.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan bahawa instrumen pindah milik disediakan dalam Borang 14A berkanun di bawah s.215(1) atau s.217(1).
Send
Semak sama ada sebarang sekatan kepentingan di bawah s.120 memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri di bawah s.214(2)(b).
Send
Kemukakan Borang 14A untuk adjudikasi duti setem berkanun dengan LHDN berdasarkan penilaian hartanah.
Send
Pastikan semua resit cukai tanah dan cukai taksiran telah dijelaskan sepenuhnya sebelum penyerahan hakmilik.