Hakmilik Tanah & Pemilikan
Kaveat persendirian: siapa boleh memasukkannya, apa yang ia sekat, dan bagaimana ia ditanggalkan
Kaveat persendirian di bawah s.322 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) membekukan hakmilik daripada urusan bertentangan, tetapi hanya tiga kelas di bawah s.323(1) boleh memasukinya. Ia luput selepas enam tahun di bawah s.328(1) atau boleh dibatalkan melalui notis dua bulan di bawah s.326.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Bermula daripada daftar
Persoalan di sini ialah alat yang orang gunakan sambil lewa dan kemudian tidak dapat ditanggalkan mengikut jadual sendiri Kanun Tanah Negara menetapkan tempoh pegangan, syarat dan sekatan yang melekat pada sebidang tanah. Tiada satu pun berubah kerana penjual, ejen atau pemaju menggambarkannya secara berbeza.
Sifat undang-undang dan kesan pembekuan di bawah s.322
Di bawah s.322 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kaveat persendirian berfungsi sebagai injunksi berkanun. Tujuan utamanya ialah mengekalkan status quo dokumen hakmilik daftar dengan melarang pendaftaran sebarang pindah milik, gadaian, atau pajakan yang bercanggah dengan tuntutan pengkaveat. Kaveat persendirian tidak mewujudkan pemilikan atau membuktikan kebenaran tuntutan; ia hanyalah perlindungan berkanun sementara yang menghalang pihak ketiga memperoleh keutamaan berdaftar sementara pertikaian substantif diselesaikan.
Siapa yang boleh memasukkan: tiga kelas di bawah s.323(1)
Hak untuk memasukkan kaveat persendirian dihadkan secara ketat. Di bawah s.323(1), permohonan hanya boleh dimasukkan oleh tiga kategori orang: (a) mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik atau kepentingan boleh daftar dalam tanah berimilik atau syer tak dipecahkan, atau hak kepada hakmilik atau kepentingan tersebut; (b) mana-mana orang atau badan yang menuntut berhak secara benefisial di bawah sesuatu amanah; atau (c) penjaga atau wakil litigasi bagi kanak-kanak yang menuntut sedemikian. Pinjaman tanpa cagaran atau invois tertunggak tidak mewujudkan kepentingan atas tanah dan tiada locus standi di bawah s.323(1).
Jangka hayat dan kelupuputan automatik: peraturan enam tahun s.328(1)
Ramai pemilik menyangka kaveat persendirian kekal pada hakmilik selama-lamanya. Seksyen 328(1) Kanun Tanah Negara menetapkan bahawa melainkan jika ditarik balik di bawah s.325, luput di bawah s.326(1b), atau dibatalkan oleh Mahkamah di bawah s.327, sesuatu kaveat persendirian luput secara automatik apabila tamat tempoh enam tahun dari masa ia mula berkuat kuasa. Sebaik sahaja tempoh berkanun enam tahun tamat, kaveat tersebut luput melalui kuat kuasa undang-undang.
Bagaimana kaveat ditanggalkan: s.325, s.326, dan s.327
Terdapat tiga mekanisme berkanun untuk membatalkan kaveat persendirian. Di bawah s.325, pengkaveat boleh menarik balik kaveat secara sukarela pada bila-bila masa melalui Borang 19G yang diakusaksikan di bawah s.211 berserta fi ditetapkan. Di bawah s.326, pemilik tanah yang terkilan memohon kepada Pendaftar dalam Borang 19H; Pendaftar kemudian menyampaikan notis penyingkiran Borang 19C kepada pengkaveat, dan kaveat akan luput dalam tempoh dua bulan melainkan pengkaveat memperoleh perintah Mahkamah. Di bawah s.327, sesiapa yang terkilan boleh memohon terus ke Mahkamah.
Risiko kewangan: tuntutan pampasan bagi kaveat salah
Memasukkan kaveat persendirian tanpa kepentingan boleh kaveat adalah tindakan yang sangat berisiko. Undang-undang menetapkan bahawa mana-mana orang yang memasukkan kaveat secara salah atau tanpa sebab munasabah bertanggugjawab membayar pampasan kepada mana-mana orang yang mengalami kerugian. Jika pemilik tanah kehilangan peluang jualan atau menanggung faedah penalti kerana kaveat yang dimasukkan secara salah tanpa locus standi di bawah s.323(1), pengkaveat boleh disaman untuk ganti rugi penuh di mahkamah.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Kaveat persendirian yang dimasukkan di bawah s.322 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) menghalang pendaftaran urusan berikutnya yang bertentangan dengan tuntutan pengkaveat. Hanya orang yang berada di bawah s.323(1)(a), (b), atau (c) mempunyai locus standi; hutang kewangan biasa tidak layak. Walaupun kaveat luput secara automatik selepas enam tahun di bawah s.328(1), tuan punya tanah boleh memaksa pembatalan dalam tempoh dua bulan di bawah s.326 menggunakan Borang 19H melainkan pengkaveat memperoleh perintah Mahkamah. Memasukkan kaveat tanpa kepentingan boleh kaveat mendedahkan pengkaveat kepada tuntutan pampasan.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan bahawa kepentingan undang-undang anda layak secara ketat di bawah s.323(1)(a), (b), atau (c) sebelum memohon kaveat. |
|---|---|
| 2 | Pastikan penarikan balik sukarela dilaksanakan menggunakan Borang 19G dan diakusaksikan di bawah s.211. |
| 3 | Jika mencabar kaveat sebagai pemilik tanah, kemukakan Borang 19H di bawah s.326 untuk mencetuskan notis Borang 19C Pendaftar. |
| 4 | Ambil perhatian tempoh akhir dua bulan di bawah s.326 untuk pengkaveat mendapatkan perintah lanjutan Mahkamah Tinggi. |
| 5 | Ingat bahawa setiap kaveat persendirian luput secara automatik selepas enam tahun di bawah s.328(1) jika tidak dilanjutkan lebih awal. |
Soalan lazim
Bolehkah seseorang memasukkan kaveat persendirian untuk menuntut pinjaman wang peribadi?
Tidak boleh. Hutang wang tidak mewujudkan kepentingan hakmilik ke atas tanah. Di bawah s.323(1) Kanun Tanah Negara, kaveat hanya boleh dimasukkan oleh mereka yang menuntut hakmilik, kepentingan boleh daftar, atau hak amanah.
Berapa lamakah kaveat persendirian kekal sah jika tiada sesiapa mencabarnya?
Di bawah s.328(1) Kanun Tanah Negara, kaveat persendirian luput secara automatik selepas tamat tempoh enam tahun dari tarikh ia berkuat kuasa, melainkan ditarik balik lebih awal.
Apakah yang berlaku apabila pemilik tanah memfailkan Borang 19H di bawah s.326?
Pendaftar menyampaikan notis dalam Borang 19C kepada pengkaveat. Kaveat akan luput secara automatik dalam tempoh dua bulan melainkan pengkaveat memperoleh dan menyerahkan perintah Mahkamah Tinggi.
Bolehkah pengkaveat menarik balik kaveat persendirian mereka secara sukarela?
Boleh. Di bawah s.325 Kanun Tanah Negara, pengkaveat boleh menarik balik kaveat pada bila-bila masa dengan mengemukakan notis dalam Borang 19G yang diakusaksikan di bawah s.211.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Kesimpulan Lewis
Jangan beli hartanah semata-mata kerana risalah pemasaran menyatakan pegangan bebas atau pajakan. Minta carian hakmilik dan semak syarat nyata serta sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. Hakmilik pegangan bebas dengan sekatan kepentingan ketat yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri boleh mengambil masa pindah milik lebih lama berbanding hakmilik pajakan tanpa sekatan.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Kesimpulan Lewis
Belajar membaca dokumen hakmilik sendiri dan jangan bergantung pada penerangan ringkas ejen semata-mata. Semak kepala hakmilik untuk mengetahui sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau sehingga 99 tahun di bawah s.76, dan teliti endorsan di bawah s.120. Sekatan kepentingan jauh lebih penting daripada singkatan hakmilik itu sendiri.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan bahawa kepentingan undang-undang anda layak secara ketat di bawah s.323(1)(a), (b), atau (c) sebelum memohon kaveat.
Send
Pastikan penarikan balik sukarela dilaksanakan menggunakan Borang 19G dan diakusaksikan di bawah s.211.
Send
Jika mencabar kaveat sebagai pemilik tanah, kemukakan Borang 19H di bawah s.326 untuk mencetuskan notis Borang 19C Pendaftar.
Send
Ambil perhatian tempoh akhir dua bulan di bawah s.326 untuk pengkaveat mendapatkan perintah lanjutan Mahkamah Tinggi.