Hakmilik Tanah & Pemilikan
Anda membeli unit Bumi yang telah dilepaskan
Membeli unit Bumiputera yang telah dilepaskan tidak secara automatik menjamin jualan semula pasaran terbuka. Di bawah s.104 dan s.301(c) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), sekatan kepentingan berterusan memerlukan kebenaran baharu.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik dan pembeli yang perlu memahami apa yang tertulis pada dokumen hakmilik |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Bahagian yang pembeli sedar terlalu lewat
Mulakan di sini jika anda perlukan sama ada pelepasan itu mengikut unit atau berhenti pada anda, dan di mana jawapannya tertulis Kanun Tanah Negara menetapkan tempoh pegangan, syarat dan sekatan yang melekat pada sebidang tanah. Tiada satu pun berubah kerana penjual, ejen atau pemaju menggambarkannya secara berbeza.
Mitos yang berterusan: 'sekali dilepaskan, sentiasa terbuka'
Pemilik hartanah kerap memasarkan hartanah mereka sebagai 'unit Bumi yang dilepaskan' atas andaian bahawa pelepasan negeri terdahulu menukar statusnya kepada pasaran terbuka secara kekal. Dalam undang-undang tanah, tiada kategori berkanun bernama 'lot dilepaskan'. Yang wujud hanyalah syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120, yang berjalan bersama tanah dan mengikat tuan punya semasa di bawah s.104. Realiti undang-undang bergantung pada bagaimana pelepasan tersebut didokumenkan.
Kebenaran sekali sahaja lwn pengubahan hakmilik rasmi s.124
Terdapat perbezaan undang-undang yang ketara antara memperoleh kebenaran pindah milik pentadbiran dan mencapai pengubahan hakmilik rasmi. Di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), pemilik boleh memohon pengubahan atau pemadaman sekatan kepentingan. Jika Pihak Berkuasa Negeri memadamkan sekatan tersebut, tanah menjadi pasaran terbuka sepenuhnya. Namun, dalam kebanyakan pelepasan pemaju, Pihak Berkuasa Negeri hanya memberikan kebenaran khusus sekali sahaja untuk memindahkan petak kepada pembeli bukan Bumiputera, meninggalkan sekatan kepentingan asal kekal pada daftar.
Sekatan yang berterusan: s.104, s.214(2)(b), dan s.301(c)
Sekiranya sekatan kepentingan kekal diendorskan pada daftar, s.104 mengesahkan ia mengikat setiap pemilik berikutnya secara berterusan sehingga pelupusan tamat di bawah s.105. Apabila pemilik bukan Bumiputera ingin menjual semula hartanah itu kemudian, s.214(2)(b) memperuntukkan kuasa pindah milik tertakluk kepada sekatan kepentingan. Selain itu, s.301(c) memerlukan Pendaftar berpuas hati bahawa urusan tersebut tidak bertentangan dengan sekatan sebelum mendaftarkan Borang 14A. Pemilik mesti mengemukakan permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri yang baharu.
Pengecualian lelongan yang menarik: proviso s.301(c)
Kanun Tanah Negara mengandungi satu pengecualian berkanun yang sangat penting terhadap keperluan kebenaran negeri pada hakmilik terhad. Di bawah proviso kepada s.301(c), apabila tanah dijual di bawah sijil jualan berikutan perintah lelongan di bawah s.259(3) (oleh Mahkamah Tinggi) atau s.265(4) (oleh Pentadbir Tanah), keperluan mendapatkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri mengenai sekatan kepentingan tidak terpakai. Parlimen mewujudkan pengecualian ini bagi melindungi pinjaman komersial, memastikan pemegang gadaian boleh memindahkan hakmilik kepada pembeli lelongan tanpa terhalang oleh proses kebenaran negeri.
Apa yang mesti disemak dalam carian hakmilik sebelum menjual
Sebelum mengikat urus niaga jualan unit yang dilepaskan sebelum ini, lakukan carian tanah yang menyeluruh. Periksa bahagian 'Sekatan Kepentingan'. Sekiranya teks terus menyekat urusan kepada Bumiputera atau memerlukan kebenaran bertulis kerajaan negeri, masukkan proses kebenaran ke dalam garis masa urus niaga. Perjanjian Jual Beli mesti digubal bersyarat kepada perolehan kebenaran negeri bagi mengelakkan pertikaian mengenai kelewatan pejabat tanah.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Buat carian tanah ke atas hakmilik anda sendiri sebelum anda bergantung pada apa-apa di sini. Carian di pejabat tanah (atau melalui peguam anda) memulangkan tuan punya berdaftar, tempoh pegangan dan tarikh luput, kategori penggunaan tanah, apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta setiap gadaian, lien atau kaveat yang sedang diendorskan. Cetakan itu ialah fakta; selebihnya hanyalah ingatan seseorang.
Checklist pembeli
Pembeli lazimnya menganggap bahawa sebaik sahaja lot Bumi dilepaskan kepada pembeli bukan Bumiputera, unit tersebut menjadi hartanah pasaran terbuka selama-lamanya. Ini kerap kali salah. Sekiranya Pihak Berkuasa Negeri hanya memberi kebenaran pindah milik sekali sahaja dan bukannya membatalkan sekatan kepentingan secara rasmi di bawah s.124, sekatan di bawah s.120 kekal berjalan bersama tanah di bawah s.104. Sebarang jualan semula masa hadapan tertakluk kepada s.214(2)(b) dan memerlukan kebenaran baharu di bawah s.301(c). Walau bagaimanapun, di bawah peruntukan proviso s.301(c), kebenaran Pihak Berkuasa Negeri tidak terpakai apabila tanah dijual di bawah sijil jualan berikutan lelongan awam di bawah s.259(3) atau s.265(4).
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan carian tanah rasmi terkini untuk mengesahkan sama ada sekatan kepentingan kekal diendorskan di bawah s.104. |
|---|---|
| 2 | Bezakan sama ada pelepasan terdahulu ialah pemadaman hakmilik rasmi di bawah s.124 atau sekadar kebenaran pindah milik sekali sahaja. |
| 3 | Jika sekatan kekal, bersedia untuk mengemukakan permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri yang baharu di bawah s.301(c). |
| 4 | Rangka Perjanjian Jual Beli secara bersyarat kepada perolehan kebenaran tanpa syarat Pihak Berkuasa Negeri. |
| 5 | Ambil perhatian pengecualian berkanun di bawah proviso kepada s.301(c) bagi jualan lelongan di bawah s.259(3) dan s.265(4). |
Soalan lazim
Bolehkah pemilik bukan Bumi yang membeli unit dilepaskan menjualnya kepada sesiapa secara bebas?
Hanya jika sekatan kepentingan telah dipadamkan secara rasmi daripada hakmilik di bawah s.124. Sekiranya hakmilik masih mempunyai sekatan kepentingan, setiap pindah milik memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di bawah s.214(2)(b) dan s.301(c).
Apakah perbezaan antara kebenaran sekali sahaja dan pengubahan hakmilik di bawah s.124?
Kebenaran sekali sahaja membenarkan satu pindah milik kepada bukan Bumiputera tanpa mengubah hakmilik. Pengubahan di bawah s.124 meminda atau memadamkan sekatan kepentingan pada dokumen daftar secara kekal.
Adakah keperluan kebenaran negeri terpakai kepada jualan lelongan di bawah s.301(c)?
Tidak terpakai. Di bawah proviso nyata s.301(c) Kanun Tanah Negara, apabila tanah dijual di bawah sijil jualan berikutan lelongan di bawah s.259(3) atau s.265(4), keperluan mendapatkan kebenaran negeri tidak terpakai.
Apakah yang berlaku jika pembeli menandatangani PJB tanpa syarat dan kebenaran ditolak?
Di bawah s.301(c), Pendaftar tidak boleh mendaftarkan pindah milik. Jika kontrak tidak digubal secara bersyarat kepada kebenaran, pihak-pihak akan menghadapi pertikaian kemungkiran kontrak dan deposit.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pegangan bebas lwn pajakan di Malaysia
Pembeli hartanah di Malaysia sering menganggap pegangan bebas dan pajakan sebagai dua perkara yang bertentangan sama sekali. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), kedua-duanya adalah pelupusan pihak berkuasa negeri yang ditadbir oleh syarat nyata dan sekatan kepentingan di bawah s.120 dan s.104.
Kesimpulan Lewis
Jangan beli hartanah semata-mata kerana risalah pemasaran menyatakan pegangan bebas atau pajakan. Minta carian hakmilik dan semak syarat nyata serta sekatan kepentingan yang diendorskan di bawah s.120. Hakmilik pegangan bebas dengan sekatan kepentingan ketat yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri boleh mengambil masa pindah milik lebih lama berbanding hakmilik pajakan tanpa sekatan.
Pajakan 99 tahun anda semakin susut
Apabila pajakan 99 tahun semakin susut, pembiayaan menjadi ketat dan nilai jualan semula terjejas. Lanjutan memerlukan permohonan di bawah s.124 Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020) kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan, di mana premium dan dasar berbeza mengikut negeri.
Kesimpulan Lewis
Jangan bergantung pada kalkulator internet atau anggaran premium umum semasa merancang lanjutan pajakan. Seksyen 124 meletakkan kuasa meluluskan pengubahan dan menetapkan premium di tangan Pihak Berkuasa Negeri. Semak terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) untuk mendapatkan kriteria dan jadual premium sebenar yang terpakai di negeri anda.
Geran, HS(D), HS(M), PN: membaca dokumen hakmilik yang sebenar
Hakmilik tanah Malaysia membawa singkatan seperti Geran, HS(D), HS(M), dan PN. Singkatan ini menentukan pejabat pengeluar, status ukur, dan pegangan berkanun di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020).
Kesimpulan Lewis
Belajar membaca dokumen hakmilik sendiri dan jangan bergantung pada penerangan ringkas ejen semata-mata. Semak kepala hakmilik untuk mengetahui sama ada ia hakmilik Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, sahkan sama ada pegangan adalah selama-lamanya atau sehingga 99 tahun di bawah s.76, dan teliti endorsan di bawah s.120. Sekatan kepentingan jauh lebih penting daripada singkatan hakmilik itu sendiri.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan carian tanah rasmi terkini untuk mengesahkan sama ada sekatan kepentingan kekal diendorskan di bawah s.104.
Send
Bezakan sama ada pelepasan terdahulu ialah pemadaman hakmilik rasmi di bawah s.124 atau sekadar kebenaran pindah milik sekali sahaja.
Send
Jika sekatan kekal, bersedia untuk mengemukakan permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri yang baharu di bawah s.301(c).
Send
Rangka Perjanjian Jual Beli secara bersyarat kepada perolehan kebenaran tanpa syarat Pihak Berkuasa Negeri.