Strata & Pengurusan Bangunan
Bagaimana bangunan anda membuat peraturan rumah baharu — dan had pada apa yang boleh dinyatakannya
Undang-undang kecil tambahan dibuat atau dipinda hanya melalui resolusi khas — s.32(3) bagi JMB, s.70(2) bagi MC, s.71(2) bagi MC subsidiari bagi harta bersama terhad. Resolusi khas di bawah s.2 memerlukan sekurang-kurangnya 21 hari notis bertulis dan tidak kurang tiga perempat undi sah yang dibuang.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Penduduk dalam pertikaian jiran, dan pembeli yang menimbang kehidupan bangunan tinggi berbanding bertanah atas alasan kualiti hidup. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah-Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Hidup berdekatan
Catatan ini menghuraikan undang-undang kecil tambahan memerlukan majoriti tertentu pada mesyuarat agung, dan tidak boleh bercanggah dengan Akta. Banyak peraturan bangunan gagal kedua-dua ujian. Setiap skim strata bermula dengan set undang-undang kecil yang ditetapkan, dan kebanyakan pertikaian sudah dijawab di dalamnya.
Badan mana, seksyen mana
Badan pengurusan bersama membuat atau meminda undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas di bawah s.32(3). Perbadanan pengurusan berbuat sama di bawah s.70(2). Perbadanan pengurusan subsidiari membuat atau meminda undang-undang kecil tambahan berkaitan harta bersama terhad melalui resolusi khas perbadanan pengurusan subsidiari di bawah s.71(2). Sepanjang tempoh pengurusan pemaju, laluannya berbeza: s.32(2) membenarkan undang-undang kecil tambahan dibuat atau dipinda dengan kelulusan Pesuruhjaya Bangunan dan bukan melalui resolusi pemilik yang belum mempunyai badan.
Apa yang resolusi khas sebenarnya kehendaki
Seksyen 2 Akta 757 mentakrifkannya, dan kedua-dua cabang penting. Resolusi mesti dicadangkan pada mesyuarat agung yang notis bertulis sekurang-kurangnya dua puluh satu hari telah diberi. Dan ia mesti diluluskan oleh majoriti tidak kurang tiga perempat undi sah yang dibuang pada mesyuarat itu, sama ada secara mengangkat tangan atau melalui undian jika undian dituntut. Dua puluh satu hari lebih lama daripada empat belas hari yang dikehendaki bagi notis mesyuarat agung biasa, yang dengan sendirinya isyarat bagaimana Akta melayan perubahan undang-undang kecil.
Cara menyemak peraturan dibuat dengan betul
Minta tiga dokumen dan persoalan itu menyelesaikan dirinya. Notis mesyuarat, supaya anda boleh mengira dua puluh satu hari. Minit, supaya anda boleh melihat resolusi seperti dicadangkan. Dan rekod undian, supaya anda boleh melihat sama ada tiga perempat undi sah yang dibuang menyokongnya. Jika mana-mana daripada tiga itu hilang, peraturan itu mungkin masih munasabah, tetapi ia bukan undang-undang kecil tambahan dalam erti kata yang Akta gunakan — dan ia tidak boleh dikuatkuasakan sebagai satu.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Dapatkan salinan undang-undang kecil tambahan skim anda dan resolusi yang meluluskannya. Peraturan yang tidak boleh dijejaki kepada resolusi yang diluluskan dengan betul ialah permintaan, bukan kewajipan.
Checklist pembeli
Dua nombor mentakrifkan undang-undang kecil tambahan yang sah: 21 hari notis bertulis mesyuarat agung, dan majoriti tidak kurang tiga perempat undi sah yang dibuang, sama ada secara mengangkat tangan atau undian. Itulah takrif s.2 bagi resolusi khas. Sepanjang tempoh pengurusan pemaju, s.32(2) membenarkan undang-undang kecil tambahan dibuat atau dipinda sebaliknya dengan kelulusan Pesuruhjaya Bangunan.
1
2
3
4
5
| 1 | Minta notis mesyuarat dan kira sekurang-kurangnya 21 hari diberi. |
|---|---|
| 2 | Minta minit yang menunjukkan resolusi seperti dicadangkan. |
| 3 | Minta rekod undian dan semak tiga perempat undi sah yang dibuang menyokongnya. |
| 4 | Semak seksyen mana terpakai: s.32(3) bagi JMB, s.70(2) bagi MC, s.71(2) bagi MC subsidiari. |
| 5 | Jika bangunan masih diurus pemaju, minta sebaliknya kelulusan Pesuruhjaya di bawah s.32(2). |
Soalan lazim
Majoriti apa diperlukan untuk meluluskan undang-undang kecil tambahan?
Resolusi khas: tidak kurang tiga perempat undi sah yang dibuang pada mesyuarat agung, secara mengangkat tangan atau melalui undian — takrif s.2 dalam Akta 757.
Berapa lama notis mesti diberi?
Sekurang-kurangnya dua puluh satu hari notis bertulis mesyuarat agung di mana resolusi khas dicadangkan.
Bolehkah jawatankuasa meluluskan undang-undang kecil sendiri?
Tidak. Undang-undang kecil tambahan dibuat atau dipinda melalui resolusi khas pada mesyuarat agung — s.32(3) bagi JMB, s.70(2) bagi MC, s.71(2) bagi MC subsidiari bagi harta bersama terhad.
Bagaimana pula sepanjang tempoh pengurusan pemaju?
Seksyen 32(2) membenarkan undang-undang kecil tambahan dibuat atau dipinda dengan kelulusan Pesuruhjaya Bangunan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Minta notis mesyuarat dan kira sekurang-kurangnya 21 hari diberi.
Send
Minta minit yang menunjukkan resolusi seperti dicadangkan.
Send
Minta rekod undian dan semak tiga perempat undi sah yang dibuang menyokongnya.
Send
Semak seksyen mana terpakai: s.32(3) bagi JMB, s.70(2) bagi MC, s.71(2) bagi MC subsidiari.