Strata & Pengurusan Bangunan
Hakmilik strata menyatakan saiz berbeza daripada SPA anda — apa yang boleh dituntut dan dalam tempoh berapa lama
Baik Akta Hakmilik Strata 1985 mahupun Akta 757 tidak mengandungi peruntukan nyata tentang perbezaan keluasan antara pelan strata yang diperakui dan SPA. Seksyen 73 Akta 318 mengekalkan hak dan remedi lain, jadi tuntutan itu bersifat kontraktual — dan tribunal boleh memerintahkan pampasan atau pembetulan kontrak, tetapi bukan pembetulan daftar.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli unit tanpa hakmilik strata individu, dan pemilik yang hakmiliknya tertunggak bertahun-tahun. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Hakmilik, dan jurang sebelumnya
Yang berikut membedah kedua-dua Akta strata tidak menulis formula untuk ini — remedinya bersifat kontraktual, dikekalkan oleh s.73, dengan tribunal boleh memerintahkan pampasan tetapi bukan membetulkan daftar. Memiliki ruang udara di atas tanah memerlukan ukur, pelan dan daftar — sebab itu jurang masa itu bersifat struktur.
Akta senyap tentang ini
Ia berbaloi dinyatakan dengan terus terang, kerana banyak nasihat memberi gambaran hak statutori. Baik Akta Hakmilik Strata 1985 mahupun Akta Pengurusan Strata 2013 tidak mengandungi peruntukan nyata yang menangani perbezaan antara keluasan petak pada pelan strata yang diperakui dan keluasan yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli. Tiada formula yang ditetapkan, tiada kadar pampasan statutori, dan tiada hak pemulangan yang berkuat kuasa sendiri. Apa yang Akta lakukan sebaliknya ialah menyerahkan bidang ini kepada undang-undang lain.
Seksyen 73 meletakkan anda kembali pada kontrak
Seksyen 73 Akta 318 mengekalkan semua hak dan remedi lain. Itulah peruntukan yang penting, kerana ia bermakna tuntutan itu bersifat kontraktual: pelanggaran perjanjian jual beli, ganti rugi, atau pampasan mengikut terma perjanjian itu sendiri. Jadi dokumen pertama untuk dibaca bukan Akta tetapi SPA anda — khususnya penerangannya tentang petak, asas ukurannya, dan mana-mana klausa yang menangani variasi keluasan antara perjanjian dan ukur akhir.
Membetulkan daftar ialah persoalan Kanun Tanah Negara
Jika isunya ialah daftar strata itu sendiri merekodkan sesuatu yang salah, itu juga tidak ditangani dalam Akta strata. Seksyen 5 Akta 318 menghendaki Akta itu dibaca dan ditafsirkan bersama Kanun Tanah Negara, jadi pembetulan kesilapan pendaftaran jatuh di bawah peruntukan am Kanun, termasuk kuasa Pendaftar membetulkan kesilapan. Itu permohonan berbeza, kepada pejabat berbeza, daripada tuntutan pampasan.
Apa yang tribunal boleh dan tidak boleh lakukan
Di bawah s.117 dan Bahagian 2 Jadual Keempat Akta 757, Tribunal Pengurusan Strata boleh memerintahkan pampasan, pemulangan balasan, atau pembetulan atau variasi kontrak. Itu kuasa berguna bagi tuntutan kekurangan keluasan dalam had wangnya. Apa yang ia tidak boleh lakukan ialah membetulkan daftar strata. Jadi jika anda mahu wang, tribunal ialah forum realistik; jika anda mahu daftar diubah, itu laluan berasingan di bawah Kanun Tanah Negara.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pemaju atau pihak pengurusan secara bertulis untuk status semasa permohonan hakmilik strata dan tarikh ia difailkan. Simpan jawapan itu; ia dokumen yang anda perlukan jika terpaksa meningkatkan tindakan.
Checklist pembeli
Tiada formula dalam mana-mana Akta. Seksyen 73 Akta 318 mengekalkan semua hak dan remedi lain, yang meletakkan tuntutan itu pada perjanjian jual beli — pelanggaran kontrak, ganti rugi, pampasan kontraktual. Pembetulan kesilapan pendaftaran dalam daftar strata melalui Kanun Tanah Negara, kerana s.5 Akta 318 menghendaki Akta itu dibaca dan ditafsirkan bersama Kanun. Tribunal Pengurusan Strata boleh memerintahkan pampasan, pemulangan balasan, atau pembetulan atau variasi kontrak di bawah s.117 dan Bahagian 2 Jadual Keempat — tetapi ia tidak boleh membetulkan daftar itu sendiri.
1
2
3
4
5
| 1 | Baca penerangan petak SPA, asas ukuran dan mana-mana klausa variasi keluasan sebelum apa-apa lagi. |
|---|---|
| 2 | Jangan cari formula kekurangan statutori — kedua-dua Akta strata tidak mengandunginya. |
| 3 | Ambil perhatian s.73 Akta 318 mengekalkan hak dan remedi lain, itulah yang meletakkan tuntutan pada kontrak. |
| 4 | Jika daftar itu sendiri salah, itu pembetulan Kanun Tanah Negara, melalui s.5 Akta 318. |
| 5 | Jika anda mahu pampasan, tribunal boleh memerintahkannya di bawah s.117 dan Bahagian 2 Jadual Keempat — tetapi tidak membetulkan daftar. |
Soalan lazim
Adakah formula pampasan statutori bagi kekurangan keluasan?
Tidak. Baik Akta Hakmilik Strata 1985 mahupun Akta Pengurusan Strata 2013 tidak mengandungi peruntukan nyata tentang perbezaan antara keluasan pelan strata diperakui dan keluasan SPA.
Jadi tuntutan saya berdasarkan apa?
Kontrak. Seksyen 73 Akta 318 mengekalkan semua hak dan remedi lain, jadi kekurangan dituntut sebagai pelanggaran perjanjian jual beli atau di bawah terma pampasannya.
Bolehkah daftar dibetulkan?
Pembetulan kesilapan pendaftaran melalui Kanun Tanah Negara, kerana s.5 Akta 318 menghendaki Akta dibaca dan ditafsirkan bersama Kanun.
Bolehkah Tribunal Pengurusan Strata membantu?
Ia boleh memerintahkan pampasan, pemulangan balasan, atau pembetulan atau variasi kontrak di bawah s.117 dan Bahagian 2 Jadual Keempat — tetapi ia tidak boleh membetulkan daftar strata.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Baca penerangan petak SPA, asas ukuran dan mana-mana klausa variasi keluasan sebelum apa-apa lagi.
Send
Jangan cari formula kekurangan statutori — kedua-dua Akta strata tidak mengandunginya.
Send
Ambil perhatian s.73 Akta 318 mengekalkan hak dan remedi lain, itulah yang meletakkan tuntutan pada kontrak.
Send
Jika daftar itu sendiri salah, itu pembetulan Kanun Tanah Negara, melalui s.5 Akta 318.