Strata & Pengurusan Bangunan
Palang di jalan awam: bila persatuan penduduk telah melampaui batas
Pintu boom atau penghalang di pintu masuk skim strata mungkin boleh dikuatkuasakan jika jalan adalah harta bersama, kerana Akta 757 dan undang-undang kecil beroperasi hanya pada harta bersama. Jika jalan adalah jalan awam, penghalang adalah perkara bagi pihak berkuasa tempatan dan undang-undang lalu lintas jalan, bukan bagi badan pengurusan strata. Asas undang-undang untuk penghalang sepenuhnya bergantung pada siapa memiliki jalan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang membandingkan skim strata dengan kawasan kediaman bertanah berpengawal, dan penduduk dalam pertikaian yuran keselamatan. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Keselamatan ialah item bajet
Catatan ini menghuraikan menghalang jalan awam memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan, dan menghalang penduduk yang tidak membayar adalah persoalan berbeza pula. Keselamatan biasanya item tunggal terbesar dalam bajet skim, dan ia hampir keseluruhannya gaji.
Asas undang-undang untuk penghalang pada harta bersama
Jika jalan adalah harta bersama mengikut pelan strata, Akta 757 dan undang-undang kecil Jadual Ketiga memberi badan pengurusan kuasa mengawal akses kepadanya. Undang-undang kecil 17(1) dan 17(2) membenarkan perbadanan pengurusan menuntut pengenalan dan mengarahkan bukan pemilik supaya keluar. Pintu boom adalah ungkapan mekanik bagi kuasa itu. Badan boleh membuat undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3)(a) dan s.70(2)(a) untuk mengawal penggunaan pintu, menetapkan waktu akses, menuntut pendaftaran, dan mengenakan denda sehingga RM200 di bawah s.32(3)(i) dan s.70(2)(i).
Penghalang sebagai isu jalan awam
Jika jalan adalah jalan awam, ia bukan harta bersama. Akta 757 tidak terpakai, dan badan pengurusan tiada kuasa berkanun ke atasnya. Sama ada penghalang boleh diletakkan atau diselenggara adalah perkara bagi pihak berkuasa tempatan dan undang-undang lalu lintas jalan, bukan bagi skim strata. Sesetengah pihak berkuasa tempatan membenarkan penghalang di atas tanah persendirian yang bersandar pada jalan awam jika syarat dipenuhi; yang lain tidak. Peranan penduduk adalah menyemak dengan pihak berkuasa tempatan dan mendapatkan sebarang kebenaran yang diperlukan, dan bukan menganggap bahawa perjanjian penduduk atau undang-undang kecil skim mengizinkan penghalang di atas tanah awam.
Langkah praktikal sebelum pintu dibina
Langkah pertama sentiasa untuk menetapkan status jalan: harta bersama atau jalan awam. Tanya badan pengurusan dan pembangun, kemudian sahkan terus dengan pihak berkuasa tempatan secara bertulis. Balasan harus menyatakan status jalan dan, jika ia adalah awam, sama ada penghalang dibenarkan dan dalam keadaan apa. Penghalang yang dipasang tanpa pengesahan ini menghadapi risiko diperintahkan dibuang oleh pihak berkuasa tempatan dan mendedahkan badan pengurusan kepada liabiliti. Simpan pengesahan bertulis dalam rekod skim.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Tanya berapa kos item keselamatan setiap unit sebulan dan bagaimana ia berubah dalam tiga tahun. Jika skim berada di jalan awam, tanya apa yang berlaku apabila sesebuah isi rumah berhenti membayar — jawapannya memberitahu anda betapa stabilnya susunan itu.
Checklist pembeli
Pintu boom dan penghalang adalah peranti kawalan akses. Akta 757 memberi badan pengurusan kuasa ke atas akses ke harta bersama di bawah s.32(3)(a) dan s.70(2)(a), yang membenarkan undang-undang kecil keselamatan dan sekuriti, dan undang-undang kecil 17(1) dan 17(2) membiarkannya mengenal pasti orang dan mengalihkan bukan pemilik. Kuasa itu terhad kepada harta bersama. Jika jalan adalah awam, tiada kuasa strata terpakai — jalan tertakluk kepada pihak berkuasa tempatan dan undang-undang lalu lintas jalan. Langkah praktikal sentiasa sama: tetapkan siapa memiliki jalan dahulu.
1
2
3
4
5
| 1 | Tetapkan status jalan secara bertulis dengan pihak berkuasa tempatan sebelum meneruskan. |
|---|---|
| 2 | Jika jalan adalah harta bersama, sahkan kuasa undang-undang kecil di bawah s.32(3)(a) atau s.70(2)(a). |
| 3 | Jika jalan adalah awam, dapatkan kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa tempatan untuk penghalang. |
| 4 | Dokumenkan peraturan akses penghalang dalam undang-undang kecil tambahan jika jalan adalah harta bersama. |
| 5 | Simpan semua pengesahan bertulis daripada pihak berkuasa tempatan dalam rekod badan pengurusan. |
Soalan lazim
Bolehkah badan pengurusan memasang pintu boom?
Hanya jika jalan adalah harta bersama. Di bawah s.32(3)(a) dan s.70(2)(a), badan boleh membuat undang-undang kecil bagi keselamatan dan sekuriti. Jika jalan adalah awam, pihak berkuasa tempatan memutuskan sama ada pintu dibenarkan.
Apa yang berlaku jika penghalang diletakkan di jalan awam tanpa kebenaran?
Pihak berkuasa tempatan boleh memerintahkan penyingkirannya, dan badan pengurusan boleh menghadapi liabiliti untuk struktur tanpa kebenaran di tanah awam. Sentiasa dapatkan pengesahan bertulis status jalan dan kebenaran terlebih dahulu.
Bolehkah skim menetapkan waktu akses bagi pintu?
Ya, di bawah undang-undang kecil tambahan yang dibuat di bawah s.32(3)(a) dan s.70(2)(a) — tetapi hanya jika jalan adalah harta bersama. Denda kerana melanggar undang-undang kecil adalah RM200 maksimum di bawah s.32(3)(i) dan s.70(2)(i).
Siapa seharusnya saya tanya sama ada pintu dibenarkan?
Mulakan dengan badan pengurusan dan pembangun untuk status jalan. Kemudian sahkan terus dengan pihak berkuasa tempatan secara bertulis, bertanya sama ada penghalang dibenarkan dan dalam keadaan apa.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tetapkan status jalan secara bertulis dengan pihak berkuasa tempatan sebelum meneruskan.
Send
Jika jalan adalah harta bersama, sahkan kuasa undang-undang kecil di bawah s.32(3)(a) atau s.70(2)(a).
Send
Jika jalan adalah awam, dapatkan kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa tempatan untuk penghalang.
Send
Dokumenkan peraturan akses penghalang dalam undang-undang kecil tambahan jika jalan adalah harta bersama.