Strata & Pengurusan Bangunan
Undang-undang kecil yang anda persetujui tanpa membaca
Undang-undang kecil yang ditetapkan berada dalam Jadual Ketiga Peraturan 2015, dibawa masuk oleh peraturan 5 dan 28, dan merangkumi lapan bahagian — daripada kuasa badan pengurusan dan kewajipan pemilik kepada kenderaan, sampah, pengubahsuaian, dan kecacatan yang menjejaskan sokongan atau perlindungan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Penduduk dalam pertikaian jiran, dan pembeli yang menimbang kehidupan bangunan tinggi berbanding bertanah atas alasan kualiti hidup. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah-Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Peraturan yang anda sudah persetujui
Catatan ini menghuraikan setiap skim strata bermula dengan satu set undang-undang kecil yang ditetapkan. Kebanyakan pertikaian sudah dijawab di dalamnya. Kehidupan bangunan tinggi meletakkan isi rumah beberapa meter berjauhan dengan struktur berkongsi yang mengalirkan bunyi dan getaran. Undang-undang kecil, bukan niat baik, yang berfungsi.
Dari mana ia datang dan siapa ia mengikat
Peraturan 5 dan 28 Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015 menguatkuasakan undang-undang kecil ditetapkan dalam Jadual Ketiga. Ia terpakai kepada semua kawasan pembangunan, bangunan yang dipecah bahagi dan harta bersama — bermakna ia sudah mengikat skim anda sama ada sesiapa pernah mengedarkan salinannya atau tidak. Tiada apa perlu diundi untuk ia beroperasi; ia garis dasar, dan mana-mana undang-undang kecil tambahan yang skim anda buat duduk di atasnya dan bukan menggantikannya.
Apa yang Bahagian 2 dan 3 sebenarnya lakukan
Bahagian 2 menetapkan fungsi dan kuasa badan pengurusan: menyelenggara harta bersama, menyediakan kemudahan, menangani pemungkir, dan mengenakan denda. Bahagian 3 ialah yang pemilik patut baca dahulu, kerana ia tentang mereka — membayar caj, membenarkan akses untuk pembaikan, mengelak gangguan, kawalan perosak, menjemur pakaian, dan mematuhi undang-undang kecil secara am. Sebahagian besar aduan yang sampai kepada jawatankuasa dijawab terus oleh satu perenggan dalam Bahagian 3, dan memetik perenggan itu cenderung menamatkan perbualan lebih cepat daripada berhujah tentang kemunasabahan.
Bahagian 4 hingga 8: yang praktikal
Bahagian 4 meliputi harta bersama, termasuk pengenalan keselamatan, peraturan peralatan memadam kebakaran dan perlindungan taman dan laman. Bahagian 5 meliputi kenderaan — parkir, mengunci roda, menunda kenderaan yang diletak tidak wajar dan penggera kenderaan. Bahagian 6 meliputi kawalan sampah, termasuk pelupusan sampah yang betul dan larangan membuang sampah di harta bersama. Bahagian 7 meliputi pengubahsuaian: kelulusan bertulis awal, deposit bangunan, sekatan memecah dan menggerudi, dan menyalurkan air atau elektrik. Bahagian 8 menangani kecacatan pada petak yang menjejaskan sokongan atau perlindungan dan prosiding yang badan pengurusan boleh ambil untuk membetulkannya.
Apa yang undang-undang kecil tambahan boleh tambah
Di atas set yang ditetapkan, s.32(3) bagi badan pengurusan bersama dan 70(2) bagi perbadanan pengurusan mentakrifkan skop undang-undang kecil tambahan yang skim boleh buat: keselamatan dan sekuriti, harta bersama terhad, haiwan peliharaan, parkir, penutup lantai, kawalan sampah, kelakuan, garis panduan seni bina dan landskap, dan pengenaan denda. Senarai itu ialah sempadan luarnya. Peraturan yang tidak jatuh dalam salah satu kategori itu bukan sesuatu yang undang-undang kecil tambahan boleh lakukan secara sah, walau bagaimana munasabah ia kelihatan pada mesyuarat.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Dapatkan salinan undang-undang kecil tambahan skim anda dan resolusi yang meluluskannya. Peraturan yang tidak boleh dijejaki kepada resolusi yang diluluskan dengan betul ialah permintaan, bukan kewajipan.
Checklist pembeli
Setiap skim strata bermula dengan undang-undang kecil ditetapkan yang sama, dan ia terpakai kepada semua kawasan pembangunan, bangunan yang dipecah bahagi dan harta bersama. Bahagian 2 meliputi fungsi badan pengurusan termasuk menangani pemungkir dan mengenakan denda. Bahagian 3 meliputi pemilik: membayar caj, membenarkan akses untuk pembaikan, mengelak gangguan, kawalan perosak, menjemur pakaian, mematuhi undang-undang kecil. Bahagian 4 hingga 8 meliputi harta bersama, kenderaan, sampah, pengubahsuaian, dan kecacatan yang menjejaskan sokongan atau perlindungan.
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan salinan Jadual Ketiga Peraturan 2015 dan baca Bahagian 3 dahulu — ia tentang kewajipan anda sendiri. |
|---|---|
| 2 | Sebelum mempertikaikan arahan pengurusan, semak sama ada undang-undang kecil ditetapkan sudah menjawabnya. |
| 3 | Semak mana-mana peraturan skim terhadap senarai perkara yang dibenarkan dalam s.32(3) atau s.70(2). |
| 4 | Untuk soalan pengubahsuaian, pergi ke Bahagian 7 sebelum anda bertanya jawatankuasa. |
| 5 | Untuk soalan kenderaan dan parkir, pergi ke Bahagian 5. |
Soalan lazim
Di mana undang-undang kecil yang ditetapkan?
Dalam Jadual Ketiga Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015, dikuatkuasakan oleh peraturan 5 dan 28.
Adakah ia terpakai jika skim kami tidak pernah menerima pakainya?
Ya. Ia terpakai kepada semua kawasan pembangunan, bangunan yang dipecah bahagi dan harta bersama, dan tidak bergantung pada penerimaan pakai oleh skim anda.
Apa yang undang-undang kecil ditetapkan liputi?
Lapan bahagian: permulaan; perbadanan pengurusan; pemilik; harta bersama; kenderaan; kawalan sampah; pengubahsuaian; dan kecacatan pada petak yang menjejaskan sokongan atau perlindungan.
Perkara apa yang undang-undang kecil tambahan boleh tangani?
Di bawah s.32(3) dan 70(2): keselamatan dan sekuriti, harta bersama terhad, haiwan peliharaan, parkir, penutup lantai, kawalan sampah, kelakuan, garis panduan seni bina dan landskap, dan pengenaan denda.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan salinan Jadual Ketiga Peraturan 2015 dan baca Bahagian 3 dahulu — ia tentang kewajipan anda sendiri.
Send
Sebelum mempertikaikan arahan pengurusan, semak sama ada undang-undang kecil ditetapkan sudah menjawabnya.
Send
Semak mana-mana peraturan skim terhadap senarai perkara yang dibenarkan dalam s.32(3) atau s.70(2).
Send
Untuk soalan pengubahsuaian, pergi ke Bahagian 7 sebelum anda bertanya jawatankuasa.