Strata & Pengurusan Bangunan
Strata berpagar dan berpengawal lwn kawasan kediaman bertanah berpengawal
Skim strata dengan jalan dalaman dan kejiranan terkurnia di atas jalan awam beroperasi di bawah rangka kerja perundangan yang sama sekali berbeza. Dalam skim strata, jalan adalah harta bersama di bawah s.4 Akta Hakmilik Strata dan caj penyelenggaraan adalah obligasi berkanun di bawah s.52(1) Akta Pengurusan Strata. Kejiranan terkuriah di atas jalan awam sepenuhnya berada di luar Akta strata, tanpa caj berkanun dan sumbangan bergantung pada apa yang dipersetujui penduduk.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang membandingkan skim strata dengan kawasan kediaman bertanah berpengawal, dan penduduk dalam pertikaian yuran keselamatan. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Apa yang anda benar-benar beli
Catatan ini menghuraikan dalam satu, jalan adalah harta bersama dan yuran adalah wajib. Dalam satu lagi, jalan adalah awam dan yuran tidak wajib. Sama ada jalan itu harta bersama atau jalan awam mengubah setiap soalan undang-undang yang menyusul.
Apabila jalan adalah harta bersama
Dalam skim strata, jalan yang dirancang dalam sempadan adalah harta bersama di bawah s.4 Akta Hakmilik Strata. Pengelasan ini membawa tiga akibat. Pertama, setiap pemilik mesti membayar penyelenggaraannya melalui caj penyelenggaraan, tanpa syarat, di bawah s.52(1) Akta Pengurusan Strata. Kedua, s.32(3)(a) dan s.70(2)(a) membenarkan badan pengurusan membuat undang-undang kecil tambahan bagi keselamatan dan sekuriti, memberi badan kuasa ke atas siapa yang boleh memasuki dan menggunakan jalan tersebut. Ketiga, undang-undang kecil 17(1) dan 17(2) Jadual Ketiga membenarkan perbadanan pengurusan menuntut pengenalan dan mengarahkan bukan pemilik supaya keluar.
Apabila jalan adalah jalan awam
Kejiranan terkuriah di mana jalan telah diisytiharkan atau diterima sebagai jalan awam beroperasi di luar Akta Pengurusan Strata. Tiada caj berkanun yang melekat pada pemilikan, jadi sumbangan terhadap penyelenggaraan jalan dan keselamatan sepenuhnya bergantung pada apa yang dipersetujui penduduk antara satu sama lain, atau antara mereka dan persatuan penduduk. Pihak berkuasa tempatan, bukan badan pengurusan penduduk, mempunyai kuasa ke atas jalan awam. Kos dan peraturan adalah oleh itu perkara bagi pihak berkuasa tempatan dan sebarang perjanjian yang dipersetujui penduduk secara persendirian.
Cara memastikan yang mana satu
Mulakan dengan pelan strata — jika jalan muncul di atasnya sebagai bahagian harta bersama, ia adalah harta bersama. Pelan pembahagian harta terkuriah akan menunjukkan pemilikan yang berbeza. Tanya pembangun atau badan pengurusan sama ada jalan telah diwartakan atau diterima sebagai jalan awam. Jika anda membeli ke dalam skim sedia ada, periksa undang-undang kecil untuk melihat sama ada ia mengawal akses ke jalan; jika ya, jalan berkemungkinan harta bersama. Apabila ragu, sahkan secara bertulis dengan pihak berkuasa tempatan dan badan pengurusan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Tanya berapa kos item keselamatan setiap unit sebulan dan bagaimana ia berubah dalam tiga tahun. Jika skim berada di jalan awam, tanya apa yang berlaku apabila sesebuah isi rumah berhenti membayar — jawapannya memberitahu anda betapa stabilnya susunan itu.
Checklist pembeli
Perbezaan utama bergantung pada pemilikan jalan. Jika jalan adalah harta bersama dalam skim, Akta 757 terpakai: setiap pemilik membayar caj penyelenggaraan tanpa syarat di bawah s.52(1), s.12(1) dan s.25(1), dan badan pengurusan boleh membuat dan menguatkuasakan undang-undang kecil tambahan bagi keselamatan dan sekuriti di bawah s.32(3)(a) dan s.70(2)(a). Jika jalan adalah jalan awam, skim sepenuhnya di luar Akta 757 — tiada caj berkanun, tiada kuasa undang-undang kecil, dan jalan dikawal oleh pihak berkuasa tempatan.
1
2
3
4
5
| 1 | Periksa pelan strata untuk mengesahkan sama ada jalan muncul sebagai harta bersama. |
|---|---|
| 2 | Tanya badan pengurusan sama ada jalan dikawal oleh undang-undang kecil tambahan. |
| 3 | Sahkan dengan pihak berkuasa tempatan sama ada jalan telah diwartakan atau diterima sebagai jalan awam. |
| 4 | Jika jalan adalah harta bersama, sahkan bahawa caj penyelenggaraan diperincikan dalam akaun teraudit. |
| 5 | Jika jalan adalah jalan awam, sahkan sebarang perjanjian penduduk secara bertulis sebelum menganggap liabiliti untuk penyelenggaraan. |
Soalan lazim
Adakah caj penyelenggaraan skim saya wajib?
Hanya jika jalan adalah harta bersama. Di bawah s.52(1) Akta Pengurusan Strata, setiap pemilik mesti membayar caj dan sumbangan dana terkapar tanpa syarat. Jika jalan adalah jalan awam di luar skim strata, tiada caj berkanun.
Bolehkah badan pengurusan membuat undang-undang kecil mengawal jalan?
Hanya jika ia adalah harta bersama. Di bawah s.32(3)(a) dan s.70(2)(a), undang-undang kecil tambahan bagi keselamatan dan sekuriti boleh dibuat. Jika jalan adalah jalan awam, pihak berkuasa tempatan, bukan badan pengurusan, mengawalnya.
Bagaimanakah saya tahu sama ada jalan adalah harta bersama?
Periksa pelan strata — jalan harta bersama muncul di atasnya. Tanya badan pengurusan dan pihak berkuasa tempatan. Jika undang-undang kecil tambahan mengawal akses ke jalan, ia berkemungkinan harta bersama.
Siapa mengawal akses ke jalan awam dalam kejiranan terkuriah?
Pihak berkuasa tempatan dan undang-undang lalu lintas jalan. Sumbangan penduduk adalah sukarela melainkan mereka telah bersetuju sebaliknya secara bertulis antara satu sama lain.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Periksa pelan strata untuk mengesahkan sama ada jalan muncul sebagai harta bersama.
Send
Tanya badan pengurusan sama ada jalan dikawal oleh undang-undang kecil tambahan.
Send
Sahkan dengan pihak berkuasa tempatan sama ada jalan telah diwartakan atau diterima sebagai jalan awam.
Send
Jika jalan adalah harta bersama, sahkan bahawa caj penyelenggaraan diperincikan dalam akaun teraudit.