Strata & Pengurusan Bangunan
Menukar ejen pengurusan anda
Hanya Pesuruhjaya Bangunan boleh menamatkan ejen pengurusan yang dilantik COB — klausa 3 Borang 23 di bawah peraturan 43(4) secara nyata menyatakan pemaju, JMB atau MC tidak berhak. Setelah penamatan, ejen mempunyai sebulan untuk memberi akaun tidak beraudit dan tiga bulan untuk yang beraudit di bawah s.91(1), dengan penalti RM250,000 di bawah s.91(2) kerana gagal.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang menilai sama ada bangunan mereka diuruskan dengan cekap, dan pembeli yang menggunakan kualiti pengurusan sebagai penapis. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Kecekapan boleh disemak
Catatan ini menghuraikan kebanyakan penyerahan yang buruk berlaku kerana tiada siapa menyenaraikan apa yang perlu dikembalikan. Akaun, rekod, dana, kunci, kontrak, insurans. Hampir setiap isyarat pengurusan baik atau buruk ialah dokumen yang boleh anda minta dan baca.
Siapa melantik pengurus menentukan siapa boleh menyingkirkan mereka
Terdapat dua situasi berbeza dan ia berkelakuan sangat berbeza. Pengurus hartanah atau ejen yang diambil oleh badan pengurusan bersama atau perbadanan pengurusan di bawah perjanjian pengurusan ialah pelantikan kontraktual oleh badan itu, dan badan itu menanganinya mengikut terma perjanjian itu sendiri. Ejen pengurusan yang dilantik Pesuruhjaya Bangunan di bawah s.86(1) tidak begitu. Klausa 3 Borang 23, ditetapkan di bawah peraturan 43(4) Peraturan 2015, memperuntukkan bahawa hanya Pesuruhjaya mempunyai kuasa menamatkan pelantikan itu, dan bahawa pemaju, JMB atau MC sebagai Pihak Pertama tidak berhak menamatkan perjanjian pengurusan.
Apa yang ejen yang keluar mesti serahkan
Seksyen 91(1)(a) menghendaki ejen pengurusan, dalam sebulan dari penamatan, menyediakan dan menghantar kepada Pesuruhjaya akaun tidak beraudit akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas, dan menyerahkan senarai lengkap aset dan liabiliti bersama semua rekod berkaitan penyelenggaraan dan pengurusan bangunan. Seksyen 91(1)(b) kemudian menghendaki akaun beraudit kedua-dua kumpulan wang dihantar kepada Pesuruhjaya dalam tiga bulan dari penamatan. Dua tarikh akhir itulah yang perlu dicatat pada hari pelantikan tamat.
Penalti yang menjadikan penyerahan berlaku
Seksyen 91(2) menjadikan kegagalan mematuhi kewajipan penyerahan itu satu kesalahan, boleh dikenakan denda tidak melebihi dua ratus lima puluh ribu ringgit, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya. Itu pendedahan besar bagi ejen yang keluar, dan ia berbaloi disebut dalam surat pertama dan bukan yang ketiga. Bangunan yang membiarkan tarikh akhir sebulan dan tiga bulan berlalu tanpa menulis telah melemahkan satu-satunya tuas yang Akta berikan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Sahkan pendaftaran ejen pengurusan dan minta terma pelantikan serta akaun beraudit dua tahun terakhir. Tiga dokumen itu menjawab kebanyakan soalan tentang kecekapan.
Checklist pembeli
Perbezaan kritikalnya ialah siapa melantik pengurus itu. Ejen pengurusan yang dilantik Pesuruhjaya di bawah s.86(1) hanya boleh ditamatkan oleh Pesuruhjaya — klausa 3 Borang 23, ditetapkan di bawah peraturan 43(4), menyatakan pemaju, JMB atau MC sebagai Pihak Pertama tidak berhak menamatkan perjanjian pengurusan. Kewajipan penyerahan setelah penamatan berada dalam s.91: akaun tidak beraudit, senarai aset dan liabiliti dan semua rekod kepada Pesuruhjaya dalam sebulan, dan akaun beraudit dalam tiga bulan.
1
2
3
4
5
| 1 | Tentukan siapa melantik pengurus — badan itu di bawah perjanjian pengurusan, atau Pesuruhjaya di bawah s.86(1). |
|---|---|
| 2 | Jika Pesuruhjaya melantik mereka, halakan permintaan kepada Pesuruhjaya; klausa 3 Borang 23 menghalang badan itu daripada menamatkan. |
| 3 | Setelah penamatan, catat sebulan untuk akaun tidak beraudit dan senarai aset dan liabiliti di bawah s.91(1)(a). |
| 4 | Catat tiga bulan untuk akaun beraudit di bawah s.91(1)(b). |
| 5 | Jika mana-mana tarikh akhir berlalu, tulis menyebut s.91(2) dan penalti RM250,000-nya, disalinkan kepada Pesuruhjaya. |
Soalan lazim
Bolehkah jawatankuasa kami memecat ejen pengurusan?
Jika ejen dilantik oleh Pesuruhjaya di bawah s.86(1), tidak. Klausa 3 Borang 23 di bawah peraturan 43(4) memperuntukkan hanya Pesuruhjaya boleh menamatkan, dan pemaju, JMB atau MC tidak berhak menamatkan perjanjian pengurusan.
Apa yang ejen yang keluar mesti berikan kepada kami?
Di bawah s.91(1)(a), dalam sebulan dari penamatan: akaun tidak beraudit akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, senarai lengkap aset dan liabiliti, dan semua rekod berkaitan penyelenggaraan dan pengurusan, dihantar kepada Pesuruhjaya.
Bila akaun beraudit tiba?
Dalam tiga bulan dari penamatan, dihantar kepada Pesuruhjaya di bawah s.91(1)(b).
Bagaimana jika ejen tidak mematuhi?
Seksyen 91(2) menjadikannya kesalahan yang boleh dikenakan denda tidak melebihi RM250,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tentukan siapa melantik pengurus — badan itu di bawah perjanjian pengurusan, atau Pesuruhjaya di bawah s.86(1).
Send
Jika Pesuruhjaya melantik mereka, halakan permintaan kepada Pesuruhjaya; klausa 3 Borang 23 menghalang badan itu daripada menamatkan.
Send
Setelah penamatan, catat sebulan untuk akaun tidak beraudit dan senarai aset dan liabiliti di bawah s.91(1)(a).
Send
Catat tiga bulan untuk akaun beraudit di bawah s.91(1)(b).