Strata & Pengurusan Bangunan
Tujuh isyarat boleh disemak yang memberitahu anda sama ada bangunan diurus dengan baik — sebelum anda membeli
Tujuh isyarat yang boleh anda sahkan daripada dokumen dan bukan tanggapan: akaun beraudit difailkan dan dibentangkan pada setiap AGM, mesyuarat diadakan tepat masa, nisbah tunggakan, baki kumpulan wang penjelas berbanding usia bangunan, pendaftaran atau bon pengurus, polisi insurans, dan sama ada sijil s.31 atau s.73 dikemukakan atas permintaan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang menilai sama ada bangunan mereka diuruskan dengan cekap, dan pembeli yang menggunakan kualiti pengurusan sebagai penapis. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Kuasa dan hadnya
Yang berikut membedah akaun beraudit difailkan tepat masa, AGM diadakan tepat masa, nisbah tunggakan, baki kumpulan wang penjelas, insurans, kontrak, minit. Semuanya boleh disahkan. Mengetahui di mana kuasa pengurus berakhir membolehkan anda membezakan keputusan tegas daripada tindakan melampaui kuasa.
Jejak kertas yang Akta sudah kehendaki
Anda tidak meminta bantuan. Akaun beraudit adalah wajib setiap tahun — s.21(1)(g) dan 26(1)(b) bagi badan pengurusan bersama, s.59(1)(g) dan 62(1)(b) bagi perbadanan pengurusan, dengan perenggan 7(10) Jadual Kedua menghendaki juruaudit syarikat yang diluluskan. Perenggan 7(7) menghendaki ia dibentangkan pada setiap mesyuarat agung tahunan, dan perenggan 12(1) dan 12(3)(b) menghendaki salinan serta laporan juruaudit dihantar bersama notis sekurang-kurangnya empat belas hari lebih awal. Bangunan yang tidak dapat mengemukakan dua tahun berturut-turut akaun beraudit telah memberitahu anda sesuatu yang muktamad.
Tiga nombor dalam akaun itu
Kadar kutipan — jumlah caj dibilkan berbanding jumlah dikutip — memberitahu anda sama ada bajet operasi itu nyata. Angka tunggakan dan penuaannya memberitahu anda berapa banyak kunci kira-kira yang tidak boleh dikutip; tunggakan melebihi dua belas bulan jarang masuk. Baki kumpulan wang penjelas, dibaca berbanding usia lif, kalis air bumbung dan cat luar, memberitahu anda sama ada levi khas soal jika atau bila. Ketiga-tiganya, diambil bersama, menggambarkan lima tahun akan datang bangunan itu lebih tepat daripada mana-mana risalah.
Tadbir urus dan pengurus
Semak mesyuarat benar-benar berlaku dalam tarikh akhir statutori — mesyuarat JMB pertama dalam dua belas bulan dari milikan kosong di bawah s.17(1)(b) dengan s.18(1), AGM pertama MC dalam sebulan dari tamat tempoh awal di bawah s.57(1), dan mesyuarat agung tahunan sejak itu. Kemudian semak pengurus: pendaftaran sebagai pengurus hartanah berdaftar di bawah Akta 242, atau bon Borang 12 sebanyak dua belas bulan fi atau RM50,000 yang mana lebih tinggi di bawah peraturan 21 atau 32. Salah satu daripada dua itu mesti wujud.
Dua dokumen yang menguji responsif
Minta polisi insurans, dan minta sijil keadaan kumpulan wang di bawah s.31 bagi badan pengurusan bersama atau s.73 bagi perbadanan pengurusan. Sijil itu ujian tunggal terbaik dalam senarai ini, kerana menolak mengeluarkannya ialah kesalahan di bawah peraturan 19(2) yang membawa sehingga RM50,000 atau tiga tahun, dan kerana mengemukakannya menghendaki badan itu mengikat baki kepada dokumen bertandatangan. Berapa lama itu mengambil masa, dan sama ada ia tiba langsung, ialah isyarat kecekapan paling boleh dipercayai yang anda akan dapat sebelum anda memiliki unit itu.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Sahkan pendaftaran ejen pengurusan dan minta terma pelantikan serta akaun beraudit dua tahun terakhir. Tiga dokumen itu menjawab kebanyakan soalan tentang kecekapan.
Checklist pembeli
Setiap satu daripada ini ialah dokumen, bukan pendapat. Akaun beraudit di bawah s.21(1)(g), 26(1)(b), 59(1)(g) dan 62(1)(b), dibentangkan pada setiap AGM di bawah perenggan 7(7) Jadual Kedua dan diedarkan bersama notis empat belas hari lebih awal. Mesyuarat dipanggil dalam tarikh akhir statutori. Angka tunggakan dan penuaannya. Baki kumpulan wang penjelas berbanding usia lif, bumbung dan cat. Pendaftaran pengurus di bawah Akta 242 atau bon Borang 12. Polisi insurans. Dan sijil s.31 atau s.73, dikemukakan atas permintaan.
1
2
3
4
5
6
7
| 1 | Dua tahun berturut-turut akaun beraudit, dengan laporan juruaudit. |
|---|---|
| 2 | Bukti AGM diadakan dan notis dihantar empat belas hari lebih awal dengan akaun dilampirkan. |
| 3 | Kadar kutipan, dan angka tunggakan dengan penuaannya. |
| 4 | Baki kumpulan wang penjelas, dibaca berbanding usia lif, bumbung dan cat luar. |
| 5 | Pendaftaran pengurus di bawah Akta 242, atau bon Borang 12 di bawah peraturan 21 atau 32. |
| 6 | Polisi insurans semasa. |
| 7 | Sijil keadaan kumpulan wang di bawah s.31 atau s.73 — dan ambil perhatian berapa lama ia tiba. |
Soalan lazim
Apakah dokumen tunggal terbaik untuk diminta?
Sijil keadaan kumpulan wang — s.31 bagi badan pengurusan bersama, s.73 bagi perbadanan pengurusan. Menolak mengeluarkannya ialah kesalahan di bawah peraturan 19(2) Peraturan 2015.
Bagaimana saya tahu akaun diaudit dengan betul?
Ia mesti diaudit setiap tahun oleh juruaudit syarikat yang diluluskan — s.21(1)(g) dan 26(1)(b) bagi JMB, s.59(1)(g) dan 62(1)(b) serta Jadual Kedua perenggan 7(10) bagi MC.
Apa maksud kumpulan wang penjelas yang nipis bagi saya?
Baca baki itu berbanding usia lif, kalis air bumbung dan cat luar. Jika kitaran itu sudah tiba dan bakinya kecil, levi khas berkemungkinan besar.
Bagaimana saya menyemak pengurus itu sah?
Minta pendaftaran di bawah Akta 242, atau bon Borang 12 sebanyak dua belas bulan fi atau RM50,000 yang mana lebih tinggi di bawah peraturan 21 bagi JMB atau peraturan 32 bagi MC.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dua tahun berturut-turut akaun beraudit, dengan laporan juruaudit.
Send
Bukti AGM diadakan dan notis dihantar empat belas hari lebih awal dengan akaun dilampirkan.
Send
Kadar kutipan, dan angka tunggakan dengan penuaannya.
Send
Baki kumpulan wang penjelas, dibaca berbanding usia lif, bumbung dan cat luar.