Strata & Pengurusan Bangunan
Mengapa rumah teres anda mempunyai hakmilik strata — dan apa yang berubah kerananya
Seksyen 6(1) Akta Hakmilik Strata 1985 membenarkan subdivisi bangunan dua atau lebih storey di atas tanah yang diberi milik kepada petak, dan tanah pada lot itu dibahagikan kepada petak. Seksyen 6(1A) membenarkan tanah yang diberi milik dengan dua atau lebih bangunan dibahagikan kepada petak tanah. Petak tanah, seperti ditakrifkan dalam Akta, ialah unit tidak melebihi empat storey (tidak termasuk basement bersama) yang terdiri daripada petak aksesori dan harta bersama.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli unit tanpa hakmilik strata individu, dan pemilik yang hakmiliknya tertunggak bertahun-tahun. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Pemilikan dalam erti kata undang-undang
Yang berikut membedah strata bertanah bermakna harta bersama, badan pengurusan dan caj penyelenggaraan pada sebuah rumah. Pembeli kerap terlepas pandang. Unit syer menentukan caj anda, undi anda dan bahagian tanah anda. Ia berbaloi disemak.
Pindaan yang membolehkan petak tanah
Sebelum Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013, hakmilik strata terhad pada bangunan. Seksyen 6(1) asal membenarkan subdivisi bangunan di atas tanah yang diberi milik kepada petak, tetapi bukan tanah itu sendiri. Pindaan 2013 memperkenalkan s.6(1A), yang membenarkan tanah yang diberi milik memegang dua atau lebih bangunan untuk dibahagikan kepada petak tanah. Pindaan itu berkuat kuasa pada 1 Jun 2015, jadi skim yang dibuat sebelum tarikh itu tidak akan menggunakan struktur ini, dan nasihat lama yang mengatakan 'tanah tidak boleh dipegang di bawah hakmilik strata' adalah sebelum perubahan itu.
Apa itu petak tanah
Petak tanah ditakrifkan dalam Akta sebagai unit yang ditentukan dalam lot, terdiri daripada bangunan tidak melebihi empat storey (tidak termasuk sebarang basement bersama), yang mungkin mempunyai basement bersama, dan terdiri daripada petak aksesori dan harta bersama. Had empat storey bukan sewenang-wenang — ia mencerminkan implikasi struktur dan kejuruteraan kebakaran bangunan lebih tinggi dalam skim yang dipecah bahagi. Takrifan itu juga menerangkan bahawa petak tanah bukan tanah bebas pada model klasik: ia terdiri daripada bangunan dan harta bersama keseluruhan lot.
Kewajipan yang diikuti
Pembeli petak tanah masih memiliki petak, bukan lot berdiri sendiri. Seksyen 52(1) Akta 757 mengenakan caj pada pemilik, dan s.52(8) tidak membuat perbezaan antara pemilik petak bangunan dan pemilik petak tanah. Jadi caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas adalah terhutang. Akta Pengurusan Strata terpakai, termasuk undang-undang kecil yang ditetapkan, kuasa badan pengurusan, dan bidang kuasa Tribunal Pengurusan Strata. Harta bersama dikongsi, dan perbadanan pengurusan atau badan pengurusan bersama mempunyai kewajipan yang sama untuk menyelenggarakannya seperti dalam skim bangunan.
Mengapa struktur itu penting untuk risiko
Unit tanah dalam skim strata tidak sama dengan memegang lot freehold berdiri sendiri, walaupun rupa luarnya. Jika integritas struktur skim dikompromikan, kewajipan dan kuasa badan pengurusan ke atas harta bersama bermula. Jika skim digulung, pemilik individu bertanggungjawab untuk bahagian berkadaran liabiliti. Dan jika ada pertikaian tentang penggunaan, akses, atau kewajipan, undang-undang kecil perbadanan pengurusan dan bidang kuasa Tribunal Pengurusan Strata terpakai. Pembeli patut membaca undang-undang kecil tambahan skim dan memahami cara harta bersama — termasuk mana-mana basement bersama atau tanah bersama — ditakrifkan dan diuruskan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pemaju atau pihak pengurusan secara bertulis untuk status semasa permohonan hakmilik strata dan tarikh ia difailkan. Simpan jawapan itu; ia dokumen yang anda perlukan jika terpaksa meningkatkan tindakan.
Checklist pembeli
Harta milik tanah — rumah bandar, semi-detached, atau rumah tunggal — boleh berada di bawah hakmilik strata. Ini diperkenalkan oleh Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 dan berkuat kuasa pada 1 Jun 2015. Petak tanah ditakrifkan sebagai terdiri daripada bangunan tidak melebihi empat storey (tidak termasuk basement bersama), petak aksesori, dan harta bersama. Akibat praktikalnya ialah pembeli tanah masih mempunyai badan pengurusan, masih membayar caj di bawah s.52(1) Akta 757, masih mempunyai harta bersama, dan masih tertakluk kepada undang-undang kecil yang ditetapkan. Ini bukan lubang kelemahan terbaru; ini struktur statutori yang disengajakan diperkenalkan untuk membenarkan hakmilik strata di atas tanah dalam skim dengan beberapa unit tanah.
1
2
3
4
5
| 1 | Semak bila skim ditubuhkan — jika sebelum 1 Jun 2015, ia tidak menggunakan struktur petak tanah yang diperkenalkan tarikh itu. |
|---|---|
| 2 | Tanya sama ada skim berstruktur di bawah s.6(1) (petak bangunan) atau s.6(1A) (petak tanah). |
| 3 | Baca takrifan harta bersama untuk skim — ia mungkin termasuk basement bersama, tanah bersama, atau kedua-duanya. |
| 4 | Fahami bahawa caj di bawah s.52(1) terpakai sama untuk pemilik petak tanah seperti pemilik petak bangunan. |
| 5 | Baca undang-undang kecil tambahan skim untuk melihat cara harta bersama dan akses dikawal selia. |
Soalan lazim
Bolehkah rumah bandar atau rumah tunggal dipegang di bawah hakmilik strata?
Boleh, sebagai petak tanah di bawah s.6(1A) Akta Hakmilik Strata 1985, diperkenalkan oleh Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 dan berkuat kuasa dari 1 Jun 2015.
Apa itu petak tanah?
Unit dalam lot yang terdiri daripada bangunan tidak melebihi empat storey (tidak termasuk basement bersama), petak aksesori, dan harta bersama.
Adakah saya masih mempunyai caj dan badan pengurusan jika saya memiliki petak tanah?
Ya. Seksyen 52(1) Akta 757 mengenakan caj ke atas semua pemilik, sama ada petak bangunan atau petak tanah. Perbadanan pengurusan atau badan pengurusan bersama menguruskan harta bersama dan menguatkuasakan undang-undang kecil sama untuk kedua-duanya.
Adakah had ketinggian untuk bangunan dalam petak tanah?
Ya. Petak tanah terdiri daripada bangunan tidak melebihi empat storey, tidak termasuk sebarang basement bersama. Ini mencerminkan pertimbangan struktur dan keselamatan kebakaran untuk skim yang dipecah bahagi.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak bila skim ditubuhkan — jika sebelum 1 Jun 2015, ia tidak menggunakan struktur petak tanah yang diperkenalkan tarikh itu.
Send
Tanya sama ada skim berstruktur di bawah s.6(1) (petak bangunan) atau s.6(1A) (petak tanah).
Send
Baca takrifan harta bersama untuk skim — ia mungkin termasuk basement bersama, tanah bersama, atau kedua-duanya.
Send
Fahami bahawa caj di bawah s.52(1) terpakai sama untuk pemilik petak tanah seperti pemilik petak bangunan.