Strata & Pengurusan Bangunan
Apa yang boleh diputuskan pengurus bangunan anda sendiri, dan apa yang memerlukan jawatankuasa atau mesyuarat agung
Pengurus memutuskan operasi harian — mengupah pembersih, membayar bil, menjadualkan pembaikan. Pengurus tidak memutuskan kadar caj (JMB di bawah s.25(3), MC di bawah s.60(3) — itu oleh mesyuarat agung), tidak boleh membuat peraturan kampus (resolusi khas di bawah s.32(3) atau s.70(2)), dan tidak boleh mengubah kumpulan wang penjelas di bawah minimum 10%. Ejen yang dilantik COB bertindak di bawah kawalan dan arahan umum Pesuruhjaya di bawah s.89(2).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang menilai sama ada bangunan mereka diuruskan dengan cekap, dan pembeli yang menggunakan kualiti pengurusan sebagai penapis. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Orang antara anda dan bangunan
Catatan ini menghuraikan had perbelanjaan dan perwakilan ditetapkan oleh undang-undang dan terma pelantikan, bukan oleh keyakinan pengurus itu bercakap. Pengurus membelanjakan wang bukan miliknya, dipilih oleh sukarelawan, diselia oleh pemilik yang tiada masa. Itulah masalahnya.
Apa yang pengurus boleh putuskan sendiri
Peranan biasa pengurus ialah menangani operasi harian dan berbelanja dalam bajet yang diluluskan. Ini termasuk mengambil dan mengarahkan kakitangan, mengatur kontraktor untuk pembaikan dan penyelenggaraan, membayar pembekal dan utiliti, dan menguruskan rekod. Ia termasuk memutuskan bila perlu memanggil tukang paip atau juruelektrik, bahan apa yang hendak dibeli, dan cara menjadualkan kerja dalam kalendar dan bajet yang telah ditetapkan oleh badan. Pengurus melaksanakan keputusan jawatankuasa dan mesyuarat agung; mereka tidak membalikkan keputusan tersebut atau membuatnya secara bebas.
Kadar caj — ditetapkan pada mesyuarat agung
Seksyen 25(3) bagi badan pengurusan bersama dan s.60(3) bagi perbadanan pengurusan adalah sama dalam substans: kadar caj ditentukan oleh badan di mesyuarat agung. Semasa tempoh pengurusan pemaju, ia ditentukan oleh pemaju, tertakluk kepada semakan oleh COB atas permohonan pembeli yang tidak berpuas hati. Setelah penduduk mengambil alih kawalan, kadar ditetapkan oleh resolusi biasa di mesyuarat agung. Pengurus yang membantah tentang tahap dan mencadangkan angka berbeza telah melampaui batas — perbincangan itu berlaku di mesyuarat agung, bukan di pejabat pengurus.
Peraturan kampus — hanya resolusi khas
Seksyen 32(3) bagi JMB dan s.70(2) bagi MC ialah laluan untuk membuat atau meminda peraturan kampus: resolusi khas di mesyuarat agung. Resolusi khas ditakrifkan dalam s.2 sebagai satu yang memerlukan sekurang-kurangnya notis bertulis 21 hari dan tidak kurang daripada tiga perempat daripada undi sah yang dilempar. Pengurus tidak boleh mencadangkan peraturan kampus, meminda mereka, atau menggantungnya. Kuasa itu terletak sepenuhnya dalam undi penduduk, dan hanya apabila tiga perempat bersetuju.
Minimum kumpulan wang penjelas — 10%, tetap
Seksyen 12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) semuanya menetapkan satu tahap: caruman kumpulan wang penjelas ialah minimum 10% daripada caj. Ia boleh dinaikkan lebih tinggi di mesyuarat agung dengan resolusi biasa tetapi tidak pernah di bawah 10%. Pengurus tidak boleh mengurangkannya. Badan boleh menaikkannya, tetapi hanya dengan mengumpul penduduk dan mengapitnya. Minimum ini bukan budi bicara — ia wujud kerana bangunan perlu menyimpan wang untuk pembaikan modal besar yang datang dalam kitaran tujuh hingga sepuluh tahun.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Sahkan pendaftaran ejen pengurusan dan minta terma pelantikan serta akaun beraudit dua tahun terakhir. Tiga dokumen itu menjawab kebanyakan soalan tentang kecekapan.
Checklist pembeli
Pembahagian itu nyata. Pengurus menangani kerja harian — pembaikan, kontraktor, perbelanjaan dalam bajet. Tetapi kadar caj ditetapkan oleh mesyuarat agung di bawah s.25(3) bagi JMB dan s.60(3) bagi perbadanan pengurusan. Peraturan kampus tambahan dibuat oleh resolusi khas di bawah s.32(3) bagi JMB, s.70(2) bagi MC. Minimum kumpulan wang penjelas ditetapkan pada 10% — s.12(4), s.25(4), s.52(3), s.61(3), s.68(3). Resolusi khas memerlukan notis bertulis 21 hari dan tidak kurang daripada tiga perempat daripada undi sah yang dilempar. Ejen pengurusan yang dilantik COB beroperasi di bawah s.89(2), di bawah kawalan dan arahan umum Pesuruhjaya, dan tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim di bawah s.87(1).
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan kadar caj ditetapkan oleh resolusi mesyuarat agung, bukan oleh pengurus secara sepihak. |
|---|---|
| 2 | Semak bahawa sebarang peraturan kampus tambahan disokong oleh resolusi khas dengan sekurang-kurangnya tiga perempat undi sah, per s.32(3) atau s.70(2). |
| 3 | Sahkan kumpulan wang penjelas sekurang-kurangnya 10% daripada caj — ia tidak boleh diturunkan di bawah tahap itu. |
| 4 | Jika ejen pengurusan yang dilantik COB ada, sahkan mereka tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim di bawah s.87(1). |
| 5 | Tinjau perjanjian pengurusan untuk melihat keputusan mana yang disimpan untuk jawatankuasa atau badan di mesyuarat agung. |
Soalan lazim
Bolehkah pengurus mengubah kadar caj?
Tidak. Kadar caj ditentukan oleh badan di mesyuarat agung di bawah s.25(3) bagi JMB dan s.60(3) bagi MC. Semasa tempoh pemaju, pemaju menetapkannya, tertakluk kepada semakan COB, tetapi setelah penduduk mengawal badan, resolusi biasa di mesyuarat agung menetapkan kadar.
Bolehkah pengurus menurunkan kumpulan wang penjelas di bawah 10%?
Tidak. Seksyen 12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) semuanya menetapkan minimum 10%. Badan boleh menaikkannya lebih tinggi dengan resolusi biasa di mesyuarat agung, tetapi tidak boleh di bawah tahap itu.
Bolehkah pengurus membuat peraturan kampus baru sendiri?
Tidak. Peraturan kampus dibuat atau dipinda hanya dengan resolusi khas di bawah s.32(3) bagi JMB atau s.70(2) bagi MC. Resolusi khas memerlukan sekurang-kurangnya notis bertulis 21 hari dan tidak kurang daripada tiga perempat daripada undi sah yang dilempar.
Apa yang mengawal ejen pengurusan yang dilantik COB?
Ejen pengurusan yang dilantik COB bertindak di bawah kawalan dan arahan umum Pesuruhjaya di bawah s.89(2), dan mesti tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim di bawah s.87(1). Mereka tertakluk kepada Pesuruhjaya, bukan jawatankuasa.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan kadar caj ditetapkan oleh resolusi mesyuarat agung, bukan oleh pengurus secara sepihak.
Send
Semak bahawa sebarang peraturan kampus tambahan disokong oleh resolusi khas dengan sekurang-kurangnya tiga perempat undi sah, per s.32(3) atau s.70(2).
Send
Sahkan kumpulan wang penjelas sekurang-kurangnya 10% daripada caj — ia tidak boleh diturunkan di bawah tahap itu.
Send
Jika ejen pengurusan yang dilantik COB ada, sahkan mereka tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim di bawah s.87(1).