Strata & Pengurusan Bangunan
Mengapa caj penyelenggaraan anda naik apabila gaji minimum naik
Perkhidmatan keselamatan dibiayai daripada akaun penyelenggaraan di bawah Akta Pengurusan Strata. Keselamatan adalah kebanyakannya gaji, dan apabila gaji minimum meningkat, caj penyelenggaraan bergerak. Gaji minimum kini RM1,700 setiap bulan di bawah Perintah Gaji Minimum 2024, berkuat kuasa 1 Februari 2025 bagi majikan yang mempunyai lima atau lebih pekerja dan perkhidmatan profesional, dan 1 Ogos 2025 bagi semua majikan baki, termasuk perusahaan mikro. Peningkatan caj melalui undi mesyuarat umum, bermakna penduduk mengawal bagaimananya diuruskan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang membandingkan skim strata dengan kawasan kediaman bertanah berpengawal, dan penduduk dalam pertikaian yuran keselamatan. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Pagar, jalan dan undang-undang
Catatan ini menghuraikan keselamatan biasanya item terbesar dalam bajet skim, dan ia hampir keseluruhannya gaji. Kira ini sebelum anda membeli. Penafian di papan notis tidak menentukan liabiliti; kewajipan yang terhutang dan sama ada ia dipenuhi yang menentukan.
Di manakah pendanaan keselamatan datang
Di bawah Akta Pengurusan Strata, perkhidmatan keselamatan dibiayai daripada akaun penyelenggaraan. Bagi badan pengurusan bersama, ini dinyatakan dalam s.23(3)(b); bagi perbadanan pengurusan, dalam s.50(3)(b) dan s.60(3)(b). Caj dibayar oleh setiap pemilik tanpa syarat di bawah s.52(1), s.12(1) dan s.25(1). Keselamatan adalah berintensif tenaga kerja, jadi kos bergerak terutamanya dengan gaji. Gaji minimum kini RM1,700 setiap bulan, berkuat kuasa dari 1 Februari 2025 bagi majikan yang mempunyai lima atau lebih pekerja dan mereka dalam perkhidmatan profesional, dan dari 1 Ogos 2025 bagi semua majikan baki termasuk perusahaan mikro.
Mengapa caj meningkat apabila gaji meningkat
Kadar caj ditetapkan oleh badan pengurusan pada mesyuarat umum. Di bawah s.25(3) bagi JMB dan s.60(3) bagi MC, kadar ditentukan oleh badan pada mesyuarat umum. Apabila bil upah meningkat — sama ada kerana kenaikan gaji minimum atau peningkatan tenaga kerja — badan mesti mencadangkan caj baru pada AGM. Pemilik mengundi ke atasnya. Ini ialah mekanisme di mana inflasi upah mencapai pemilikan: bukan sebagai pas-melalui automatik, tetapi sebagai resolusi yang dikemukakan kepada pemilik untuk diluluskan atau ditolak.
Membaca akaun dan bertanya soalan yang tepat
Akaun teraudit mesti diletakkan sebelum setiap AGM dan diedarkan dengan notis sekurang-kurangnya 14 hari sebelumnya di bawah Jadual Kedua kepada Akta. Lihat item baris keselamatan dan tanya: berapakah kos setiap unit setiap bulan, dan bagaimanakah ia telah bergerak selama tiga tahun yang lalu? Jika ada lompatan mendadak, tanya sama ada ia kerana kenaikan upah, peningkatan bilangan pengawal, atau sesuatu yang lain. Badan yang diurus dengan baik akan telah membuat belanjawan untuk kenaikan upah dan akan membentangkan caj baru dengan jelas. AGM ialah tempat anda mendapat ketelusan dan di mana anda boleh mengundi pada cadangan itu.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Tanya berapa kos item keselamatan setiap unit sebulan dan bagaimana ia berubah dalam tiga tahun. Jika skim berada di jalan awam, tanya apa yang berlaku apabila sesebuah isi rumah berhenti membayar — jawapannya memberitahu anda betapa stabilnya susunan itu.
Checklist pembeli
Badan pengurusan bersama membiayai keselamatan daripada akaun penyelenggaraan di bawah s.23(3)(b) Akta Pengurusan Strata; perbadanan pengurusan berbuat demikian di bawah s.50(3)(b) dan s.60(3)(b). Gaji minimum yang berkesan RM1,700 setiap bulan berkuat kuasa dari 1 Februari 2025 bagi lima atau lebih pekerja dan perkhidmatan profesional, dan 1 Ogos 2025 bagi semua majikan baki. Kadar caj ditetapkan oleh badan pada mesyuarat umum di bawah s.25(3) bagi JMB dan s.60(3) bagi MC, jadi apabila bil upah meningkat, resolusi diperlukan untuk meluluskan caj baru. Pautan anda adalah AGM: kehadiran, pertanyaan tentang kos keselamatan, dan penelitian akaun teraudit.
1
2
3
4
5
| 1 | Hadir ke AGM dan minta salinan akaun teraudit sekurang-kurangnya 14 hari sebelumnya. |
|---|---|
| 2 | Cari item baris keselamatan dalam akaun dan catat kos setiap unit setiap bulan. |
| 3 | Bandingkan caj semasa dengan dua tahun sebelumnya dan tanya mengapa ia bergerak. |
| 4 | Tanya sama ada peningkatan keselamatan adalah kerana kenaikan gaji minimum dan berapakah. |
| 5 | Undian pada cadangan caj di AGM dan simpan rekod resolusi untuk fail anda. |
Soalan lazim
Di manakah wang untuk keselamatan datang?
Daripada akaun penyelenggaraan — s.23(3)(b) bagi badan pengurusan bersama, s.50(3)(b) dan s.60(3)(b) bagi perbadanan pengurusan — dibayar oleh setiap pemilik di bawah s.52(1).
Apakah gaji minimum semasa?
RM1,700 setiap bulan, berkuat kuasa dari 1 Februari 2025 bagi majikan yang mempunyai lima atau lebih pekerja dan perkhidmatan profesional, dan dari 1 Ogos 2025 bagi semua majikan baki termasuk perusahaan mikro. Ini ditetapkan oleh Perintah Gaji Minimum 2024.
Bolehkah badan pengurusan menaikkan caj keselamatan tanpa undi?
Tidak. Kadar caj ditetapkan oleh badan pada mesyuarat umum di bawah s.25(3) bagi JMB dan s.60(3) bagi MC. Resolusi mesti diluluskan oleh pemilik.
Bagaimanakah saya boleh memeriksa sama ada peningkatan keselamatan wajar?
Minta akaun teraudit sekurang-kurangnya 14 hari sebelum AGM. Bandingkan kos keselamatan setiap unit setiap bulan selama tiga tahun. Tanya badan sama ada peningkatan adalah kerana gaji, lebih banyak pengawal, atau faktor lain. Jadual Kedua kepada Akta memerlukan akaun diedarkan dengan notis AGM.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Hadir ke AGM dan minta salinan akaun teraudit sekurang-kurangnya 14 hari sebelumnya.
Send
Cari item baris keselamatan dalam akaun dan catat kos setiap unit setiap bulan.
Send
Bandingkan caj semasa dengan dua tahun sebelumnya dan tanya mengapa ia bergerak.
Send
Tanya sama ada peningkatan keselamatan adalah kerana kenaikan gaji minimum dan berapakah.