Strata & Pengurusan Bangunan
Unit syer: siapa mengiranya, siapa mengesahkannya, dan apa yang perlu dibuat jika milik anda kelihatan salah
Seksyen 18 Akta Hakmilik Strata 1985 ialah peruntukan yang penting: setiap petak mesti mempunyai unit syer yang diluluskan oleh Pengarah, dinyatakan dalam nombor bulat. Seksyen 13(1) mengawal pelan strata yang diperakui. Peruntukan jadual lama pada s.13(2)(c) telah dipadamkan oleh Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli unit tanpa hakmilik strata individu, dan pemilik yang hakmiliknya tertunggak bertahun-tahun. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Apa yang anda miliki di atas kertas
Yang berikut membedah unit syer menentukan caj anda, undi anda dan bahagian tanah anda. Kesilapan berbaloi dicabar, dan ada laluan untuk berbuat demikian. Penyerahan fizikal dan hakmilik undang-undang tiba bertahun-tahun berbeza di Malaysia, dan segala kejanggalan tinggal dalam jurang itu.
Seksyen 18 ialah peruntukan yang berkuat kuasa
Di bawah s.18 Akta Hakmilik Strata 1985, setiap petak mesti mempunyai unit syer yang diluluskan oleh Pengarah — Pengarah Tanah dan Galian — dan unit syer itu dinyatakan dalam nombor bulat. Itulah sebabnya angka unit syer merentasi skim dibaca sebagai senarai integer dan bukan sebagai peratusan atau pecahan yang berjumlah seratus. Kelulusan oleh Pengarah ialah langkah yang menukar cadangan kepada nombor yang mengawal caj dan undi anda.
Pelan strata yang diperakui
Seksyen 13(1) menangani pelan strata yang diperakui. Pelan itu dokumen ukur yang menetapkan petak, dan ia disediakan dan diperakui melalui proses ukur dan bukan diselesaikan oleh pejabat pengurusan. Jika anda cuba menetapkan angka unit syer secara berwibawa, pelan itu dan kelulusan Pengarah di bawah s.18 ialah dokumen untuk dijadikan asas.
Dua petikan yang anda masih akan lihat, dan mengapa ia salah
Bahan lama — termasuk sebahagian besar yang beredar dalam talian — memetik s.10(6)(a) bagi keperluan nombor bulat dan s.13(2)(c) bagi jadual unit syer yang diluluskan dalam pelan yang diperakui. Kedua-duanya tidak kekal. Seksyen 10 tiada subseksyen (6), dan s.13(2)(c) telah dipadamkan oleh Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013. Pindaan itu mula berkuat kuasa pada 1 Jun 2015 dan menyusun semula sebahagian besar Akta, sebab itulah cetakan semula bertarikh 2006 akan membawa anda kepada peruntukan yang salah.
Apa maksudnya apabila anda mempertikaikan angka
Unit syer menetapkan caj penyelenggaraan anda, sumbangan kumpulan wang penjelas anda dan berat undi anda dalam undian. Jika angka yang digunakan pejabat pengurusan berbeza daripada angka yang diluluskan, angka yang diluluskan mengawal — jadi langkah praktikalnya ialah meminta, secara bertulis, unit syer seperti diluluskan oleh Pengarah di bawah s.18, dan dokumen sumbernya. Jika jawapan memetik subseksyen yang dipadamkan, tanya cetakan semula mana yang mereka gunakan sebelum anda berhujah tentang apa-apa lagi.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pemaju atau pihak pengurusan secara bertulis untuk status semasa permohonan hakmilik strata dan tarikh ia difailkan. Simpan jawapan itu; ia dokumen yang anda perlukan jika terpaksa meningkatkan tindakan.
Checklist pembeli
Dua perkara untuk diketahui. Unit syer mesti diluluskan oleh Pengarah dan dinyatakan dalam nombor bulat — s.18. Dan pelan strata yang diperakui dikawal oleh s.13(1). Jika anda melihat rujukan kepada s.10(6)(a) atau kepada jadual di bawah s.13(2)(c), itu daripada teks sebelum 2015: s.10 tiada subseksyen (6), dan s.13(2)(c) telah dipadamkan oleh Akta A1450.
1
2
3
4
5
| 1 | Minta secara bertulis unit syer anda seperti diluluskan oleh Pengarah di bawah s.18, dan dokumen sumbernya. |
|---|---|
| 2 | Bandingkan angka itu dengan yang digunakan pejabat pengurusan bagi caj anda. |
| 3 | Anggap sebarang petikan s.10(6)(a) atau s.13(2)(c) sebagai datang daripada cetakan semula yang digantikan. |
| 4 | Ingat unit syer ialah nombor bulat, bukan peratusan. |
| 5 | Jika angka yang diluluskan dan angka pembilan berbeza, asaskan aduan pada angka yang diluluskan. |
Soalan lazim
Seksyen mana mengawal unit syer?
Seksyen 18 Akta Hakmilik Strata 1985: setiap petak mesti mempunyai unit syer yang diluluskan oleh Pengarah, dinyatakan dalam nombor bulat.
Adakah unit syer satu peratusan?
Tidak. Ia dinyatakan dalam nombor bulat, sebab itulah unit syer sesebuah skim dibaca sebagai senarai integer.
Saya melihat s.10(6)(a) dipetik. Betulkah itu?
Tidak. Seksyen 10 tiada subseksyen (6). Petikan itu datang daripada bahan sebelum Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013.
Bagaimana pula jadual unit syer di bawah s.13(2)(c)?
Seksyen 13(2)(c) telah dipadamkan oleh Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013. Seksyen 13(1) mengawal pelan strata yang diperakui.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Minta secara bertulis unit syer anda seperti diluluskan oleh Pengarah di bawah s.18, dan dokumen sumbernya.
Send
Bandingkan angka itu dengan yang digunakan pejabat pengurusan bagi caj anda.
Send
Anggap sebarang petikan s.10(6)(a) atau s.13(2)(c) sebagai datang daripada cetakan semula yang digantikan.
Send
Ingat unit syer ialah nombor bulat, bukan peratusan.