Strata & Pengurusan Bangunan
Bolehkah bangunan anda melarang Airbnb? Undang-undang kecil tambahan, peraturan tempatan dan apa yang sebenarnya mengikat anda
Seksyen 70(5)(a) Akta 757 menyatakan bahawa tiada undang-undang kecil tambahan boleh beroperasi untuk melarang atau menyekat pindah milik, pajakan atau gadaian, atau apa-apa urusan lain dengan mana-mana petak. Itulah peruntukan yang sesiapa berdepan larangan sewa jangka pendek menyeluruh patut baca dahulu.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Penduduk dalam pertikaian jiran, dan pembeli yang menimbang kehidupan bangunan tinggi berbanding bertanah atas alasan kualiti hidup. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah-Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Sebelum anda mengetuk pintu
Persoalan di sini ialah ini penting sebelum anda membeli unit pelaburan — undang-undang kecil yang diluluskan selepas anda membeli boleh menamatkan model sewaan anda. Susunan tindakan penting: aduan yang sama berjaya atau mati bergantung pada ke mana anda bawa dahulu.
Akta tidak menyebut sewa jangka pendek
Baik Akta 757 mahupun Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015 tidak menggunakan frasa itu. Ketiadaan itu sendiri bermaklumat: ia bermakna sebarang sekatan peringkat skim mesti dibina daripada kuasa undang-undang kecil am dan bukan daripada peruntukan yang ditulis untuk tujuan itu. Jadi analisisnya bukan apa yang Akta katakan tentang Airbnb — ia sama ada undang-undang kecil tertentu jatuh dalam skop yang Akta benarkan, dan sama ada ia bertembung dengan larangan nyata.
Seksyen 70(5)(a) ialah had nyata itu
Peruntukan itu berbunyi bahawa tiada undang-undang kecil tambahan boleh beroperasi untuk melarang atau menyekat pindah milik, pajakan atau gadaian, atau apa-apa urusan lain dengan mana-mana petak bangunan atau tanah yang dipecah bahagi. Pajakan ialah urusan dengan petak. Jadi undang-undang kecil yang kesannya menghentikan pemilik memajakkan unit mereka beroperasi dalam wilayah yang s.70(5)(a) letakkan di luar jangkauan. Itu hujah yang kuat, dan itulah yang pertama untuk dibuat secara bertulis jika mesyuarat agung meluluskan larangan menyeluruh.
Apa yang skim masih boleh lakukan secara sah
Jangan salah anggap s.70(5)(a) sebagai lesen. Seksyen 32(3) dan 70(2) memberi skim kuasa luas ke atas keselamatan dan sekuriti, harta bersama terhad, kelakuan, kawalan sampah, parkir dan akses — dan kuasa itu boleh dilaksanakan dengan cara yang menjadikan penyewaan pusing ganti tinggi benar-benar sukar tanpa melarang penyewaan langsung. Peraturan pengeluaran kad akses, pendaftaran pelawat, sekatan penggunaan kemudahan oleh bukan penduduk, dan denda bagi pelanggaran kelakuan semuanya dalam skop. Pelabur yang serius patut membaca undang-undang kecil tambahan skim untuk perkara itu, bukan sekadar untuk perkataan sewa.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Dapatkan salinan undang-undang kecil tambahan skim anda dan resolusi yang meluluskannya. Peraturan yang tidak boleh dijejaki kepada resolusi yang diluluskan dengan betul ialah permintaan, bukan kewajipan.
Checklist pembeli
Akta 757 dan Peraturan 2015 langsung tidak menggunakan istilah sewa jangka pendek. Apa yang ada ialah s.70(5)(a): tiada undang-undang kecil tambahan boleh beroperasi untuk melarang atau menyekat pindah milik, pajakan atau gadaian, atau apa-apa urusan lain dengan mana-mana petak bangunan atau tanah yang dipecah bahagi. Undang-undang kecil yang melarang penyewaan secara terus terlanggar had itu, walaupun skim mengekalkan kuasa luas mengawal selia kelakuan, keselamatan dan akses.
1
2
3
4
5
| 1 | Baca s.70(5)(a) sebelum menerima sebarang larangan menyeluruh memajakkan petak anda. |
|---|---|
| 2 | Minta teks undang-undang kecil tambahan dan resolusi khas yang meluluskannya. |
| 3 | Baca juga undang-undang kecil keselamatan, akses, pelawat dan kelakuan — di situlah sekatan praktikal berada. |
| 4 | Semak pihak berkuasa tempatan dan sebarang kedudukan pelesenan berasingan daripada undang-undang kecil skim. |
| 5 | Jika kes pelaburan anda bergantung pada penyewaan jangka pendek, sahkan peraturan sebelum anda komited, bukan selepas. |
Soalan lazim
Adakah Akta 757 menyebut sewa jangka pendek?
Tidak. Baik Akta 757 mahupun Peraturan 2015 menggunakan istilah itu, jadi sebarang sekatan skim mesti dibina daripada kuasa undang-undang kecil tambahan am.
Bolehkah bangunan kami melarang saya menyewakan unit saya?
Seksyen 70(5)(a) memperuntukkan bahawa tiada undang-undang kecil tambahan boleh beroperasi untuk melarang atau menyekat pindah milik, pajakan atau gadaian, atau apa-apa urusan lain dengan mana-mana petak.
Jadi skim tidak boleh berbuat apa-apa tentang penyewaan pusing ganti tinggi?
Tidak begitu. Seksyen 32(3) dan 70(2) membenarkan undang-undang kecil tentang keselamatan dan sekuriti, harta bersama terhad, kelakuan, sampah, parkir dan akses, yang boleh mengekang cara unit digunakan tanpa melarang penyewaan.
Apa yang perlu saya semak sebelum membeli untuk penyewaan jangka pendek?
Undang-undang kecil tambahan sepenuhnya — termasuk peruntukan keselamatan, akses, pelawat dan kelakuan — serta kedudukan pihak berkuasa tempatan dan pelesenan, disahkan secara bertulis sebelum anda komited.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Baca s.70(5)(a) sebelum menerima sebarang larangan menyeluruh memajakkan petak anda.
Send
Minta teks undang-undang kecil tambahan dan resolusi khas yang meluluskannya.
Send
Baca juga undang-undang kecil keselamatan, akses, pelawat dan kelakuan — di situlah sekatan praktikal berada.
Send
Semak pihak berkuasa tempatan dan sebarang kedudukan pelesenan berasingan daripada undang-undang kecil skim.