Strata & Pengurusan Bangunan
Berapa lama pemaju dibenarkan di sisi undang-undang untuk menyerahkan hakmilik strata anda — dan apa yang perlu dibuat jika lewat
Seksyen 8(2) Akta Hakmilik Strata 1985 memberi pemilik asal tiga bulan untuk memohon pecah bahagi setelah sesuatu petak dijual — dikira dari sijil peringkat superstruktur, dari siap, atau dari jualan, bergantung pada perenggan mana yang terpakai. Pengarah Ukur boleh melanjutkannya sekali, tidak melebihi satu bulan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli unit tanpa hakmilik strata individu, dan pemilik yang hakmiliknya tertunggak bertahun-tahun. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Apa yang anda miliki di atas kertas
Catatan ini menghuraikan terdapat tarikh akhir statutori dan kesalahan jika gagal mematuhinya. 'Masih diproses' bukan jawapan yang perlu anda terima. Penyerahan fizikal dan hakmilik undang-undang tiba bertahun-tahun berbeza di Malaysia, dan segala kejanggalan tinggal dalam jurang itu.
Siapa memikul kewajipan, dan apa yang mencetuskannya
Seksyen 8(1) meletakkan kewajipan pada pemilik asal tanah yang diberi milik yang di atasnya terdapat bangunan yang boleh dipecah bahagi. Pencetusnya bersifat komersial dan bukan fizikal: kewajipan timbul setelah pemilik menjual, atau bersetuju menjual, mana-mana petak. Jadi bangunan siap tanpa apa-apa terjual belum terjerat, dan bangunan yang dijual sebelum siap terjerat jauh sebelum sesiapa berpindah masuk.
Tiga bulan, dari salah satu daripada lima titik permulaan
Seksyen 8(2) menetapkan tempoh tiga bulan dan mengenal pasti peristiwa mana yang memulakannya. Di bawah s.8(2)(a), jika jualan berlaku dan sijil peringkat superstruktur dikeluarkan selepas permulaan Akta, tiga bulan berjalan dari tarikh sijil itu dikeluarkan. Di bawah s.8(2)(b), jika bangunan siap selepas permulaan tetapi jualan berlaku sebelumnya, ia berjalan dari siap. Di bawah s.8(2)(c), jika kedua-dua siap dan jualan selepas permulaan, ia berjalan dari siap atau dari jualan, yang mana lebih lewat. Seksyen 8(2)(d) dan 8(2)(e) menangani kes peralihan: kedua-dua peristiwa sebelum permulaan, tiga bulan dari permulaan Akta; siap sebelum tetapi jualan selepas, tiga bulan dari jualan.
Satu lanjutan, dan ia pendek
Seksyen 8(4) membenarkan tempoh dalam s.8(2) dilanjutkan sekali, oleh Pengarah Ukur, bagi tempoh lanjut tidak melebihi satu bulan. Itulah keseluruhan kelonggaran yang sah — empat bulan paling luar dari pencetus berkaitan. Sesiapa yang menerangkan tempoh lebih panjang sama ada bekerja daripada teks sebelum 2015 atau menerangkan berapa lama pejabat tanah mengambil masa memproses, yang merupakan persoalan berbeza daripada tarikh akhir memohon.
Kesalahan dan penalti
Kegagalan memohon dalam tempoh yang ditetapkan atau dilanjutkan ialah kesalahan di bawah s.8(7). Seksyen 8(8) menetapkan akibatnya: apabila disabitkan, denda tidak kurang sepuluh ribu dan tidak lebih seratus ribu ringgit, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya — dan jika kesalahan berterusan, denda lanjut tidak kurang seratus dan tidak lebih seribu ringgit bagi setiap hari ia berterusan. Elemen harian itulah yang memberi peruntukan ini taring dalam bangunan yang hakmiliknya tertunggak bertahun-tahun.
Apa yang perlu ditanya, dan mengapa perkataannya penting
Seksyen 8 mengukur kewajipan memohon, bukan masa yang pihak berkuasa ambil untuk mengeluarkan. Jadi soalan untuk diajukan secara bertulis adalah sempit: pada tarikh apa permohonan pecah bahagi dihantar, di bawah rujukan apa, dan adakah sebarang lanjutan diberikan di bawah s.8(4). Jika tarikh pemfailan dalam tempoh itu wujud, kelewatan berada pada pemprosesan dan pejabat tanah tempat untuk bertanya. Jika tiada tarikh pemfailan dapat dikemukakan, anda telah mengenal pasti kesalahan di bawah s.8(7) dengan komponen harian di bawah s.8(8) — dan surat itu, dengan tarikh pencetus dan pengiraan dinyatakan, ialah dokumen yang sangat berbeza daripada aduan bahawa hakmilik itu lambat.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Minta pemaju atau pihak pengurusan secara bertulis untuk status semasa permohonan hakmilik strata dan tarikh ia difailkan. Simpan jawapan itu; ia dokumen yang anda perlukan jika terpaksa meningkatkan tindakan.
Checklist pembeli
Tiga bulan, bukan enam. Seksyen 8(1) menetapkan kewajipan pada pemilik asal tanah yang diberi milik dengan bangunan yang boleh dipecah bahagi, dicetuskan setelah mereka menjual atau bersetuju menjual mana-mana petak. Seksyen 8(2) kemudian menetapkan tiga bulan itu dan lima titik permulaannya. Seksyen 8(4) membenarkan Pengarah Ukur melanjutkan sekali tidak melebihi satu bulan. Kegagalan ialah kesalahan di bawah s.8(7), dan s.8(8) menetapkan penaltinya: denda RM10,000 hingga RM100,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, dengan denda harian RM100 hingga RM1,000 selagi ia berterusan.
1
2
3
4
5
6
| 1 | Kenal pasti perenggan s.8(2) mana terpakai kepada bangunan anda — sijil superstruktur, siap, jualan, atau kes peralihan. |
|---|---|
| 2 | Kira tiga bulan dari pencetus itu, kemudian tambah sehingga satu bulan jika Pengarah Ukur memberikan lanjutan di bawah s.8(4). |
| 3 | Minta pemaju secara bertulis tarikh permohonan pecah bahagi dihantar dan rujukannya. |
| 4 | Tanya secara berasingan sama ada sebarang lanjutan s.8(4) diberikan, dan oleh siapa. |
| 5 | Jika tiada tarikh pemfailan wujud, nyatakan pengiraan dan sebut s.8(7) dan penalti s.8(8) termasuk denda harian. |
| 6 | Abaikan sebarang nasihat yang menyebut tempoh enam bulan — itu kedudukan sebelum 2015. |
Soalan lazim
Berapa lama pemaju perlu memohon hakmilik strata?
Tiga bulan di bawah s.8(2) Akta Hakmilik Strata 1985, berjalan dari sijil peringkat superstruktur, dari siap, atau dari jualan, bergantung pada perenggan s.8(2) mana yang terpakai.
Saya diberitahu ia enam bulan. Betulkah itu?
Itu kedudukan sebelum Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013. Seksyen 8(2) semasa menetapkan tiga bulan.
Bolehkah tempoh itu dilanjutkan?
Boleh, sekali, oleh Pengarah Ukur, bagi tempoh lanjut tidak melebihi satu bulan — s.8(4).
Apakah penalti kerana gagal memohon?
Kegagalan ialah kesalahan di bawah s.8(7). Seksyen 8(8) memperuntukkan denda RM10,000 hingga RM100,000, pemenjaraan sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, ditambah denda harian RM100 hingga RM1,000 selagi kesalahan berterusan.
Hakmilik kami tertunggak bertahun-tahun. Adakah pemaju melanggar?
Tidak semestinya. Seksyen 8 mengukur kewajipan memohon, bukan masa pemprosesan. Minta tarikh permohonan difailkan, rujukannya, dan sama ada lanjutan diberikan di bawah s.8(4).
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Hakmilik Strata vs Individu: Panduan Pembeli Kondo & Landed
Fahami perbezaan utama dari segi undang-undang dan praktikal antara hakmilik strata, individu, dan induk, serta kesannya terhadap pinjaman bank dan jualan semula.
Kesimpulan Lewis
Saya telah menguruskan banyak transaksi subsale di mana pembeli tidak menyemak status hakmilik lebih awal, dan akhirnya tersekat semasa memohon pinjaman. Kebenaran yang nyata: membeli hartanah yang telah siap 10 tahun tetapi masih di bawah hakmilik induk adalah satu kesulitan besar. Ya, bank akan memberi pinjaman bagi projek baharu di bawah hakmilik induk — itu biasa. Tetapi untuk unit subsale berusia lebih 10 tahun, kebanyakan bank akan menolak permohonan pinjaman jika pemaju belum mengeluarkan hakmilik strata atau pemaju telah muflis. Sentiasa semak jika hakmilik strata telah dikeluarkan dan didaftarkan atas nama penjual. Jika masih di bawah hakmilik induk, jangkakan transaksi mengambil masa 6 hingga 9 bulan berbanding standard 3 bulan.
Hakmilik Strata Berbanding Hakmilik Induk Malaysia: Kesilapan
Beza hakmilik induk dan hakmilik strata di Malaysia: sebab pembiayaan berbeza sebelum strata dikeluarkan, peralihan JMB ke MC, dan perangkap caj penyelenggaraan.
Kesimpulan Lewis
Sebelum anda menandatangani apa-apa, tanya secara terus sama ada unit itu mempunyai hakmilik strata yang dikeluarkan atau masih di bawah hakmilik induk, kerana satu fakta ini mengubah pembiayaan anda, kelajuan jualan semula anda, dan berapa banyak persetujuan pemaju yang anda perlukan kelak. Di bawah hakmilik induk, pinjaman anda disusun sebagai LACA dan bukan caj berdaftar piawai, bermakna lebih banyak akujanji dan penyelarasan antara pemaju, bank anda, dan peguam anda, dan ini struktur sama yang digunakan dalam lelongan bank bagi hartanah tanpa hakmilik, yang menunjukkan betapa besar diskaun pasaran bagi geseran tambahan ini. Persetujuan pemaju selalunya diperlukan bagi sebarang pemindahan semasa di bawah hakmilik induk, amat membatasi pada tanah pajakan atau unit kuota Bumiputera, dan jualan semula lebih sukar kerana pembeli lebih suka pembiayaan bersih dan pantas yang datang bersama hakmilik yang telah dikeluarkan. Jika anda membeli di bawah hakmilik induk, peruntukkan kesabaran, kerana tarikh akhir enam bulan permohonan subbahagian di bawah Akta 318 adalah titik pencetus bagi pemaju memohon, bukan janji pengeluaran pantas. Sebaik anda memiliki unit itu, ketahui sama ada bangunan anda di bawah JMB atau telah beralih kepada MC, kerana itu menentukan siapa yang bertanggungjawab dari segi undang-undang terhadap penyelenggaraan dan penguatkuasaan. Dan jika anda pernah didenda kerana melanggar undang-undang kecil, semak angka itu berbanding Seksyen 32(3)(i) Akta Pengurusan Strata 2013, yang mengehadkan denda sedemikian pada RM200, kerana pemilik kadangkala dikenakan caj melebihi had itu secara salah.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kenal pasti perenggan s.8(2) mana terpakai kepada bangunan anda — sijil superstruktur, siap, jualan, atau kes peralihan.
Send
Kira tiga bulan dari pencetus itu, kemudian tambah sehingga satu bulan jika Pengarah Ukur memberikan lanjutan di bawah s.8(4).
Send
Minta pemaju secara bertulis tarikh permohonan pecah bahagi dihantar dan rujukannya.
Send
Tanya secara berasingan sama ada sebarang lanjutan s.8(4) diberikan, dan oleh siapa.