Strata & Pengurusan Bangunan
Parkir pelawat: bolehkah pihak pengurusan mengenakan had masa, bayaran dan pendaftaran?
Petak pelawat ialah harta bersama. Skim boleh mengawal seliannya — had masa, pendaftaran, bayaran — tetapi hanya melalui undang-undang kecil tambahan yang dibuat melalui resolusi khas di bawah s.32(3) bagi JMB atau s.70(2) bagi perbadanan pengurusan, dengan sebarang denda dihadkan pada RM200.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli yang menyemak parkir yang mereka sebenarnya dapat, dan pemilik yang bertikai tentang petak. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Parkir adalah soalan undang-undang dahulu
Yang berikut membedah petak pelawat ialah harta bersama yang dipegang untuk sesuatu tujuan. Menghadkannya boleh dilakukan, tetapi hanya melalui laluan undang-undang kecil. Pertikaian parkir terasa remeh sehingga anda cuba menjual dan mendapati apa yang anda sangka milik anda tiada pada hakmilik.
Petak pelawat milik semua orang
Melainkan pelan strata menunjukkannya sebagai petak aksesori, petak pelawat berada dalam harta bersama di bawah s.4 Akta 318 — apa sahaja yang tidak terkandung dalam mana-mana petak atau petak aksesori. Itulah sebabnya tiada pemilik individu boleh menuntutnya, dan mengapa peraturan ke atasnya urusan skim secara kolektif dan bukan sesiapa yang sampai dahulu. Itu juga sebabnya badan pengurusan memerlukan kuasa yang betul sebelum ia mula mengenakan bayaran ke atasnya.
Kuasa mengawal selia wujud, dengan proses yang melekat
Parkir dinamakan secara nyata dalam senarai perkara yang undang-undang kecil tambahan boleh liputi — s.32(3) bagi badan pengurusan bersama, s.70(2) bagi perbadanan pengurusan. Jadi had masa, pendaftaran pelawat, sistem permit dan bayaran semuanya dalam skop. Yang tidak boleh dipilih ialah prosesnya: undang-undang kecil tambahan mesti dibuat melalui resolusi khas pada mesyuarat agung, yang di bawah s.2 bermakna sekurang-kurangnya dua puluh satu hari notis bertulis dan majoriti tidak kurang tiga perempat undi sah yang dibuang.
Denda, dan dua soalan untuk ditanya
Seksyen 32(3)(i) dan 70(2)(i) membenarkan undang-undang kecil mengenakan denda ke atas pemilik, tuan punya, penghuni atau jemputan yang melanggar, dihadkan pada dua ratus ringgit. Jadi apabila penalti parkir pelawat muncul, hanya dua soalan berbaloi ditanya. Undang-undang kecil tambahan mana ia bersandar, dan adakah undang-undang kecil itu diluluskan melalui resolusi khas? Jika kedua-duanya dijawab, bayar dan bangkitkan dasar itu pada mesyuarat agung seterusnya. Jika mana-mana tidak boleh, penalti itu satu permintaan dan bukan denda yang boleh dikuatkuasakan.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Dapatkan pelan strata dan jadual SPA anda dan sahkan secara bertulis petak mana yang merupakan petak aksesori terikat pada unit anda. Lakukan ini sebelum anda membayar, bukan semasa cuba menjual.
Checklist pembeli
Parkir ialah perkara nyata bagi undang-undang kecil tambahan di bawah s.32(3) dan 70(2), yang membolehkan skim mengenakan had masa pelawat, keperluan pendaftaran dan bayaran. Tetapi undang-undang kecil tambahan memerlukan resolusi khas — notis dua puluh satu hari dan tidak kurang tiga perempat undi sah yang dibuang. Dan denda yang boleh dilekatkan pada pelanggaran dihadkan pada RM200 di bawah s.32(3)(i) dan 70(2)(i).
1
2
3
4
5
| 1 | Semak pelan strata — petak pelawat ialah harta bersama melainkan ditunjukkan sebagai petak aksesori. |
|---|---|
| 2 | Minta undang-undang kecil tambahan yang mengawal selia parkir pelawat dalam skim anda. |
| 3 | Minta minit dan rekod undian yang menunjukkan resolusi khas yang meluluskannya. |
| 4 | Semak sebarang denda terhadap had RM200 dalam s.32(3)(i) dan 70(2)(i). |
| 5 | Jika tiada undang-undang kecil, bangkitkan secara bertulis sebelum membayar, dan letakkan dasar itu pada agenda AGM seterusnya. |
Soalan lazim
Bolehkah pihak pengurusan mengenakan had masa pada parkir pelawat?
Boleh, melalui undang-undang kecil tambahan. Parkir ialah perkara nyata di bawah s.32(3) bagi JMB dan s.70(2) bagi perbadanan pengurusan.
Adakah itu memerlukan undian?
Ya. Undang-undang kecil tambahan dibuat melalui resolusi khas pada mesyuarat agung — sekurang-kurangnya dua puluh satu hari notis dan tidak kurang tiga perempat undi sah yang dibuang.
Bolehkah mereka mengenakan bayaran parkir kepada pelawat?
Mengenakan bayaran bagi harta bersama melibatkan kuasa pajakan badan itu dan kuasa undang-undang kecilnya ke atas parkir. Tanya resolusi mana yang membenarkan bayaran itu.
Berapa banyak denda parkir pelawat boleh?
Denda di bawah undang-undang kecil tambahan dihadkan pada RM200 oleh s.32(3)(i) dan 70(2)(i).
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak pelan strata — petak pelawat ialah harta bersama melainkan ditunjukkan sebagai petak aksesori.
Send
Minta undang-undang kecil tambahan yang mengawal selia parkir pelawat dalam skim anda.
Send
Minta minit dan rekod undian yang menunjukkan resolusi khas yang meluluskannya.
Send
Semak sebarang denda terhadap had RM200 dalam s.32(3)(i) dan 70(2)(i).