Strata & Pengurusan Bangunan
Siapa yang dibenarkan di sisi undang-undang menguruskan bangunan anda — dan cara menyemak milik anda berdaftar
Pengurus hartanah berdaftar ialah yang berdaftar di bawah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981. Orang tidak berdaftar masih boleh diambil, tetapi hanya dengan bon dalam Borang 12 sebanyak dua belas bulan fi atau RM50,000, yang mana lebih tinggi — dan bertindak tanpanya ialah kesalahan yang membawa sehingga RM50,000 atau tiga tahun.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang menilai sama ada bangunan mereka diuruskan dengan cekap, dan pembeli yang menggunakan kualiti pengurusan sebagai penapis. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Siapa membelanjakan wang anda
Catatan ini menghuraikan pengurusan hartanah ialah profesion berdaftar di Malaysia. Pengurus tidak berdaftar melakukan kesalahan dengan wang anda. Pengurusan hartanah ialah profesion berdaftar di Malaysia, dan keperluan pendaftaran itu boleh dikuatkuasakan.
Laluan berdaftar
Seksyen 2 Akta 757 mentakrifkan pengurus hartanah berdaftar sebagai pengurus hartanah yang berdaftar di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981 — kini Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981, Akta 242. Pendaftaran itu jawapan paling bersih kepada persoalan siapa boleh menguruskan skim strata, kerana ia membawa bersamanya badan profesional, kod etika dan laluan tatatertib yang wujud secara bebas daripada jawatankuasa bangunan anda.
Laluan tidak berdaftar, dan bon yang menjadikannya sah
Akta tidak menghendaki setiap pengurus berdaftar. Di bawah peraturan 21(1) dan (2) Peraturan 2015 bagi badan pengurusan bersama, dan peraturan 32(1) dan (2) bagi perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari, seseorang atau ejen yang bukan pengurus hartanah berdaftar boleh diambil bekerja di bawah perjanjian pengurusan dengan syarat mereka mendepositkan bon jaminan. Peraturan 21(2) hingga (3) dan 32(2) hingga (3) menetapkan termanya: bon dalam Borang 12, diberikan oleh bank, syarikat kewangan atau penanggung insurans, dalam jumlah bersamaan dua belas bulan saraan atau fi, atau RM50,000, yang mana lebih tinggi. Bon itu ialah perlindungan yang berdiri antara kutipan dan pengurus yang tidak bertanggungjawab kepada lembaga profesional.
Ejen pengurusan Pesuruhjaya ialah kategori ketiga
Apabila Pesuruhjaya Bangunan melantik ejen pengurusan di bawah s.86(1), peraturan berbeza terpakai. Seksyen 87(1) menghendaki orang itu tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim. Seksyen 88, dengan peraturan 44(1) dan (2), menghendaki bon dalam Borang 24 daripada bank, syarikat kewangan atau penanggung insurans, dalam jumlah yang ditentukan Pesuruhjaya, didepositkan sebelum ejen bertindak. Kegagalan mendepositkannya ialah kesalahan di bawah peraturan 44(3), membawa denda tidak melebihi RM50,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.
Penalti kerana melangkau bon
Peraturan 21(5) dan 32(5) menjadikannya kesalahan bagi pengurus atau ejen tidak berdaftar bertindak tanpa mematuhi keperluan bon. Apabila disabitkan: denda tidak melebihi lima puluh ribu ringgit, atau pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya. Itulah sebabnya permintaan itu berbaloi dibuat secara bertulis. Ejen pengurusan yang tidak boleh mengemukakan sama ada pendaftaran di bawah Akta 242 atau bon Borang 12 bukan sekadar kurang layak — mereka terdedah secara peribadi, dan begitu juga jawatankuasa yang mengambil mereka.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Sahkan pendaftaran ejen pengurusan dan minta terma pelantikan serta akaun beraudit dua tahun terakhir. Tiga dokumen itu menjawab kebanyakan soalan tentang kecekapan.
Checklist pembeli
Tiga kategori sah. Pengurus hartanah berdaftar di bawah Akta 242, seperti ditakrifkan dalam s.2 Akta 757. Orang atau ejen tidak berdaftar yang diambil di bawah perjanjian pengurusan yang mendepositkan bon dalam Borang 12 — peraturan 21 bagi JMB, peraturan 32 bagi MC atau MC subsidiari — ditetapkan pada dua belas bulan saraan atau RM50,000, yang mana lebih tinggi. Dan ejen pengurusan yang dilantik Pesuruhjaya di bawah s.86(1), yang mesti tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim di bawah s.87(1) dan mendepositkan bon dalam Borang 24 di bawah s.88.
1
2
3
4
5
| 1 | Tanya sama ada pengurus anda pengurus hartanah berdaftar di bawah Akta 242 dan minta butiran pendaftaran. |
|---|---|
| 2 | Jika tidak berdaftar, minta bon Borang 12 dan semak jumlahnya dua belas bulan fi atau RM50,000, yang mana lebih tinggi. |
| 3 | Bagi ejen pengurusan yang dilantik COB, minta bon Borang 24 di bawah s.88 dan peraturan 44. |
| 4 | Sahkan ejen yang dilantik COB tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim, seperti dikehendaki s.87(1). |
| 5 | Jika pendaftaran mahupun bon tidak dapat dikemukakan, nyatakan secara bertulis kepada jawatankuasa dan sebut peraturan 21(5) dan 32(5). |
Soalan lazim
Adakah pengurus bangunan kami mesti berdaftar?
Tidak semestinya. Pengurus hartanah berdaftar di bawah Akta 242 ialah satu kategori sah, tetapi orang atau ejen tidak berdaftar boleh diambil di bawah perjanjian pengurusan jika mereka mendepositkan bon dalam Borang 12 di bawah peraturan 21 atau 32 Peraturan 2015.
Berapa besar bon itu mesti?
Bersamaan dua belas bulan saraan atau fi, atau RM50,000, yang mana lebih tinggi — peraturan 21(2) hingga (3) dan 32(2) hingga (3).
Apa berlaku jika pengurus bertindak tanpa bon?
Ia kesalahan di bawah peraturan 21(5) dan 32(5), membawa denda tidak melebihi RM50,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.
Adakah ejen pengurusan yang dilantik COB mendepositkan bon sama?
Tidak. Ejen pengurusan yang dilantik di bawah s.86(1) mendepositkan bon dalam Borang 24 di bawah s.88 dan peraturan 44, dalam jumlah yang ditentukan Pesuruhjaya, dan mesti tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim di bawah s.87(1).
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bagaimana caj penyelenggaraan anda sebenarnya dikira — unit syer, bukan keluasan lantai
Caj penyelenggaraan Malaysia diagihkan mengikut unit syer yang diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bukan mengikut keluasan lantai — s.8(1) merujuk pengiraan kepada Jadual Pertama, dan s.12(3), s.25(3) serta s.60(3) menerapkannya sepanjang tempoh pemaju, JMB dan MC. Inilah cara membaca bil anda sendiri dan bila kadar berbeza adalah sah.
Kesimpulan Lewis
Jika anda hanya ingat satu perkara: minta angka unit syer anda, bukan keluasan kaki persegi. Ia nombor yang menetapkan bil dan undi anda selagi anda memiliki unit itu, dan ia tercetak pada dokumen yang anda berhak lihat.
Kumpulan wang penjelas dijelaskan
Kumpulan wang penjelas ialah rizab modal statutori yang ditetapkan minimum 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah s.12(4), 25(4), 52(3), 61(3) dan 68(3) Akta 757. Ia hanya boleh dibelanjakan untuk item modal — mengecat, menggantikan lekapan, menaik taraf harta bersama — dan mesyuarat agung boleh menaikkan kadar tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%.
Kesimpulan Lewis
Tanya dua soalan sebelum anda membeli mana-mana bangunan tinggi: berapa baki kumpulan wang penjelas, dan bila lif, bumbung dan cat luar terakhir dibuat. Jika bakinya kecil dan item itu lama, kekurangan itu akan datang kepada anda sebagai levi khas — persoalannya hanya tahun mana.
Apa yang benar-benar berlaku jika anda berhenti membayar caj penyelenggaraan
Berhenti membayar caj penyelenggaraan mencetuskan urutan statutori, bukan rundingan: notis Borang 11 daripada JMB (s.34(1)) atau Borang 20 daripada perbadanan pengurusan (s.78(1)) memberi tidak kurang 14 hari, faedah dihadkan pada 10% setahun, kemudian tuntutan hutang, waran sitaan ke atas harta alih anda, atau pendakwaan jenayah.
Kesimpulan Lewis
Menahan caj ialah satu-satunya bantahan yang tidak boleh berkesan, kerana tunggakan juga melucutkan kelayakan anda daripada jawatankuasa dan daripada mengundi — tuas yang tepat anda perlukan untuk membetulkan apa yang anda bantah. Bayar dengan bantahan, kemudian lawan di tribunal atau AGM di mana anda masih mempunyai kedudukan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tanya sama ada pengurus anda pengurus hartanah berdaftar di bawah Akta 242 dan minta butiran pendaftaran.
Send
Jika tidak berdaftar, minta bon Borang 12 dan semak jumlahnya dua belas bulan fi atau RM50,000, yang mana lebih tinggi.
Send
Bagi ejen pengurusan yang dilantik COB, minta bon Borang 24 di bawah s.88 dan peraturan 44.
Send
Sahkan ejen yang dilantik COB tiada kepentingan profesional atau kewangan dalam skim, seperti dikehendaki s.87(1).