拍賣屋與法拍屋
競標一定要找中介嗎？佣金又是誰付？
依據《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版）開展的司法拍賣對公眾完全開放，個人可直接競標。釐清拍賣中介的角色、專業服務費涵蓋的內容以及佣金約定的實際運作方式。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 考慮買法拍屋、拍賣屋的買家 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把房地產資料、地契上名字的持有方式，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
你買到的到底是什麼
下面要講清楚的問題是：拍賣本身是可以免費參加的，所以值得弄清楚那筆費用到底買到了什麼 每一個拍賣標的，都由它自己的拍賣條件管轄。同一棟樓、同一天拍出的兩個單位，義務可以完全不同。
公開的法定參拍權：第256(3)條與第263(1)條下的自主競標
依據《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版）開展的法拍程序，本質上是向全體公眾開放的法定公開拍賣。無論是法院依第256(3)條下達命令、土地行政官依第263(1)條下達命令，還是通過官方司法電子競標平臺（e-Lelong）進行，任何公眾人士均可直接參與。唯一的法定硬性門檻，就是依第257(1)(e)條或第263(2)(e)條出示相當於保留價10%的銀行匯票。成文法中絕無任何條款強制要求競標人必須由房地產中介或拍賣經紀人代理舉牌。
專業中介的真正服務價值：深度紮實的前期盡職調查
對於無法抽身跑腿的繁忙買家而言，聘請專業熟練的房地產中介能提供切實的操作便利。優秀中介的實質價值在於替買家落實前期盡職調查：親自前往縣土地局調閱最新官方土地查冊、到物業現場進行外圍視察以核實房屋結構與實際佔用狀況，並前往物業管理處核實拖欠的管理費及儲備金對賬單。此外，他們還會協助索取拍賣公告與拍賣條件，核查關鍵條款，確保銀行匯票開具準確並按時完成競標註冊。
專業盡調服務與單純資訊搬運工的本質區別
潛在買家必須學會甄別專業的盡調從業者與純粹的資訊搬運工。市場上許多所謂的拍賣中介僅僅是從各大拍賣官網站或社交媒體上抓取公開的拍賣列表進行群發，在未做任何實質核查的情況下便向買家索要代理協議或佣金。如果一位中介無法向你提供最新的官方土地查冊副本、現場外觀照片與居住狀況反饋，以及來自管理處或市議會的正式書面欠費明細，那麼他們所提供的資訊完全沒有任何增值價值，屬於任何人均可免費獲取的公開資訊。
私人商業合同約定：法典無成文法拍賣佣金標準
與普通二手房交易不同，《國家土地法典》中沒有任何關於法拍買家中介佣金費率的法定指導標準。中介費用的收取純屬買家與中介之間的私人商業合同約定。有些中介採取固定勞務費模式，不論是否中標均按單次盡調服務收取固定報酬；另一些中介則約定在成功得標後按約定比例收取成功服務費。競標人必須在委託前就費用金額、支付時點及具體服務範圍進行充分協商，並簽署具有法律約束力的書面委託協議。
防範利益衝突防線與押金資金的絕對獨立安全
委託中介協助參拍時，嚴密掌控自身資金安全是不可逾越的底線。絕對不要將10%的競標押金資金轉入中介的個人或公司銀行賬戶！依據第257(1)(e)條與第263(2)(e)條，10%的銀行匯票必須由競標人本人親自前往商業銀行開立，收款人抬頭必須嚴格按照拍賣公告指定的機構名稱開具。此外，應以書面形式明確確認該中介並未在同一標的上同時代理其他競爭對手，以杜絕競價過程中的嚴重利益衝突。
拿你自己的情況核對一遍
在你報名競標之前，把那一個標的的拍賣公告（Proclamation of Sale）和拍賣條件（Conditions of Sale）從頭到尾讀完，並做一次土地檢索。這個標的自己的條件，決定了保證金、餘款期限，以及你會承接哪些欠款。任何籠統的說法——包括本文——都不能凌駕那份文件對該標的的規定。
買家檢查清單
在馬來西亞，參加司法法拍並不強制要求聘請房地產中介。依據《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版），無論是第256(3)條下的法院拍賣還是第263(1)條下的土地行政官拍賣，亦或是電子競標平臺（e-Lelong），任何符合第257(1)(e)條或第263(2)(e)條規定持有10%匯票押金的公眾人士，均可免費註冊並直接競標。拍賣中介提供的核心價值在於跑腿與盡調：協助進行土地查冊、到現場視察居住狀況、向管理處核實欠款、以及協助辦理競標手續。更關鍵的是，成文法中根本沒有統一的拍賣中介佣金標準；該費用屬於買家中介之間的私人商業約定，必須事先書面確認。絕不要誤以為銀行或拍賣官會自動替你支付中介費。
1
2
3
4
5
| 1 | 自主決定是直接通過官方公開拍賣平臺自主參拍，還是委託專業的法拍中介協助跟進。 |
|---|---|
| 2 | 確保所委託的中介能夠提供正式土地查冊副本、現場外觀視察反饋及書面欠費賬單。 |
| 3 | 在正式委託開展任何工作之前，以書面形式明確約定所有中介勞務費、定金及成功佣金標準。 |
| 4 | 嚴格以自身名義親自前往商業銀行開立10%匯票，收款人必須與拍賣公告指定的抬頭一致。 |
| 5 | 書面核實所委託的中介並未在同一拍賣標的上同時代理其他競爭競標人，以杜絕利益衝突。 |
常見問題
參加馬來西亞房地產司法拍賣必須通過房地產中介嗎？
不需要。依據《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版）第256(3)條與第263(1)條開展的法拍均為公開程序，公眾完全可以直接註冊參拍。
承押銀行或拍賣官會負責支付法拍買家中介的佣金嗎？
不會。除非獲得銀行正式委任，否則協助買家的拍賣中介費用完全由買家依據雙方私下協議自行支付。
合規的拍賣中介應當為收取的服務費提供哪些實質盡職調查？
標準專業服務應涵蓋前往土地局調閱官方土地查冊、到現場調查房屋真實居住狀況，以及向管理處和市政機構索取書面欠費賬單。
競標人應該把10%的競標押金轉賬到中介的個人或公司賬戶嗎？
絕對不可以。依據第257(1)(e)條或第263(2)(e)條開具的10%銀行匯票，必須由競標人親自開立並直接交予拍賣公告指定的收款人。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
逐行讀懂一份拍賣公告（Proclamation of Sale）
拍賣公告（Proclamation of Sale）是管轄《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版）下房地產拍賣的核心法律文件。落槌前必須逐行核對地契詳情、保留價、押金規定、餘款清償期限及產權負擔。
Lewis 總結
絕不要單憑宣傳單、房地產網站列表或中介的口頭陳述就參與競標。務必直接向拍賣官或承押人銀行的代表律師索取正式的拍賣公告與拍賣條件。在準備銀行匯票之前，請你的房地產買賣律師仔細核實地契詳情、第120條下的利益限制以及欠費分擔條款。
拍賣前的盡職調查：報名競標之前必須做完的事
依據《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版），法拍房地產一律按「現況現貌」出售。在提交銀行匯票之前，必須嚴格完成土地查冊、現場實地視察、欠費核查及銀行貸款預批等固定調查程序。
Lewis 總結
切勿為了省下一筆土地查冊費或半天的看房時間而在競標前走捷徑。如果上述每一個步驟——查冊、踩盤、查欠費、核實貸款——你無法全部落實，請直接放棄該場拍賣。盲目競得的法拍房絕不是撿便宜，而是一筆毫無防備的巨大負債。
那張 10% 的銀行匯票：它的作用，以及什麼時候會退還給你
在《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版）下，10%銀行匯票兼具兩項法定職能：競標前的財務能力證明，以及落槌後的定金保證金。深入瞭解其計算基準、落選退款機制及違約時第267A條的沒收順序。
Lewis 總結
只要拍賣官一落槌，那張10%的銀行匯票就視同已經實際支出。絕不要抱著「先標下來再去想辦法借錢」的僥倖心理；一旦貸款落空，第267A條會依法沒收你的押金，分文不退。在去銀行開匯票前，務必核對收款人名稱與拍賣公告完全一致，並確保有絕對可靠的方案在120天內付清餘款。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
自主決定是直接通過官方公開拍賣平臺自主參拍，還是委託專業的法拍中介協助跟進。
Send
確保所委託的中介能夠提供正式土地查冊副本、現場外觀視察反饋及書面欠費賬單。
Send
在正式委託開展任何工作之前，以書面形式明確約定所有中介勞務費、定金及成功佣金標準。
Send
嚴格以自身名義親自前往商業銀行開立10%匯票，收款人必須與拍賣公告指定的抬頭一致。